ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع عقار في الجبل الأسود: 15% من الربح والإعفاءات وموعد الإقرار

عندما تبيع شقة أو منزلاً أو قطعة أرض في الجبل الأسود، تدفع على الربح ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 15%. ووعاء الضريبة هو الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، ويُعدَّل سعر الشراء وفق ارتفاع أسعار التجزئة. ولا تُستحق الضريبة إذا كان العقار مسكنك الوحيد والرئيسي، وتُحسب في الإقرار السنوي الذي يُقدَّم حتى نهاية أبريل من السنة التالية.

ويضع القواعد قانون ضريبة دخل الأشخاص الطبيعيين. ويشرح هذا الدليل كيف يُحسب الوعاء، ومتى لا تُستحق الضريبة، وما الذي يسري على العقار الموروث والموهوب وعلى الأجانب، مع مثال حسابي.

كم تبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع عقار في الجبل الأسود؟

وإذا كان السعر التعاقدي أقل من سعر السوق، تحدد السلطة الضريبية سعر البيع. وفي مبادلة العقارات يُعد سعر البيع هو سعر السوق للعقار المُبادَل.

أما الرسم البلدي الإضافي على ضريبة الدخل، حتى 13% من الضريبة المستحقة وحتى 15% في بودغوريتسا وتسيتينيي، فيُفرض بموجب قانون تمويل الحكم المحلي على ضريبة دخل العمل والنشاط المستقل والدخل من الممتلكات ومن رأس المال. ولا ترد ضريبة الأرباح الرأسمالية في تلك القائمة.

كيف تُحسب الضريبة؟ مثال

مثالنا، من دون تعديل سعر الشراء وفق ارتفاع أسعار التجزئة:

ولو تعذر تحديد سعر الشراء، لعُدَّ سعر الشراء 80% من 150,000 يورو، أي 120,000 يورو، فيكون الربح 30,000 يورو والضريبة 4,500 يورو. ويؤدي تعديل سعر الشراء وفق ارتفاع أسعار التجزئة إلى زيادته، ومن ثم إلى خفض الضريبة.

متى لا تُستحق ضريبة الأرباح الرأسمالية؟

ينص القانون على ثلاث حالات لا يخضع فيها الربح الرأسمالي للضريبة:

• إذا كان العقار مسكنك الوحيد والرئيسي (محل إقامتك الدائم)؛ ولا تستوفي هذا الشرط شقة العطلات أو الشقة التي كنت تؤجرها فقط؛
• إذا تم النقل بين الزوجين أو شريكي الحياة وكان مرتبطاً مباشرة بالزواج أو الشراكة أو الطلاق أو انتهاء الشراكة أو الميراث؛
• إذا تم النقل هبةً إلى ورثة الدرجة الأولى.

ويشرح مقالنا عن هبة الشقة كيف تُوهب الشقة لدى كاتب العدل وأي الضرائب تسري حينئذ.

ما الذي يسري على العقار الموروث والموهوب؟

لا يُعد الميراث ولا الهبة دخلاً، ولذلك لا تدفع ضريبة دخل عندما ترث شقة أو تتلقاها هبة. وعندما تبيعها لاحقاً، يُعد سعر الشراء هو السعر الذي اشترى به المورِّث أو الواهب الشقة. وإذا كانت الشقة قد اشتُريت منذ زمن بعيد بسعر منخفض، فقد يكون الربح، ومعه الضريبة، كبيراً، ولذلك يحسن الحصول على عقد الشراء القديم في وقت مبكر. ويشرح مقالنا عن الميراث في الجبل الأسود كيف تجري إجراءات التركة لدى كاتب العدل.

من يقدم الإقرار وحتى متى؟

• الموعد. تُحسب ضريبة الأرباح الرأسمالية سنوياً وتُدفع مع تقديم الإقرار الضريبي السنوي، الذي يُقدَّم حتى نهاية أبريل من السنة الجارية عن السنة السابقة.
• المقيم. يجب على المقيم الذي يحقق ربحاً رأسمالياً أن يقدم إقراراً. والمقيم هو من له في الجبل الأسود محل إقامة أو مركز مصالحه التجارية والحياتية، أو من يقيم فيه أكثر من 183 يوماً في السنة الضريبية.
• غير المقيم. يدفع الأجنبي غير المقيم ضريبة الدخل على الدخل المحقق في الجبل الأسود، ويقدم إقراراً عن الدخل الذي لا يخضع للاقتطاع من المنبع، والربح من بيع العقار هو بالضبط دخل من هذا النوع.
• إذا لم يُقدَّم الإقرار. تقدم السلطة الضريبية الإقرار من تلقاء نفسها باسم المكلف الذي لم يقدمه في الموعد.
• الازدواج الضريبي. يُمنح المقيم الذي دفع ضريبة في دولة أخرى خصماً ضريبياً لا يتجاوز مقدار الضريبة الجبلية الأسودية على الدخل نفسه.

ضريبة الأرباح الرأسمالية وضريبة نقل الملكية: من يدفع ماذا؟

ويشرح مقالنا عن ضريبة نقل ملكية العقار نسبها ومواعيدها، ويشرح مقالنا عن عقد البيع لدى كاتب العدل التوقيع والتسجيل.

قائمة قبل البيع

ويمكنك العثور على الشقق والأراضي التي يبيعها ملاكها أو نشر إعلان عنها في فئة العقارات لدينا.

الأسئلة الشائعة

كم تبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع شقة في الجبل الأسود؟ 15% من الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء. وتسري هذه النسبة منذ 1 يناير 2022، وكانت سابقاً 9%.

هل أدفع ضريبة إذا بعت الشقة التي أسكنها؟ لا، إذا كانت الشقة مسكنك الوحيد والرئيسي. ولا تستوفي هذا الشرط شقة العطلات ولا الشقة التي كنت تؤجرها فقط.

هل يدفع الأجانب ضريبة عند بيع عقار في الجبل الأسود؟ نعم. يدفع غير المقيم ضريبة الدخل على الدخل المحقق في الجبل الأسود ويقدم إقراراً، لأن الأرباح الرأسمالية لا تخضع للاقتطاع من المنبع.

ماذا لو لم أستطع إثبات السعر الذي اشتريت به الشقة؟ عندئذ يُعد سعر الشراء 80% من سعر البيع، أي تخضع للضريبة 20% من سعر البيع.

هل تُستحق ضريبة عند بيع شقة موروثة؟ الميراث ليس دخلاً، لكن عند بيع الشقة يُحسب الربح على أساس السعر الذي اشتراها به المورِّث.

حتى متى يُقدَّم إقرار الأرباح الرأسمالية؟ حتى نهاية أبريل عن السنة السابقة، وتُدفع الضريبة عند تقديم الإقرار.

المصادر

ينظم الأرباح الرأسمالية قانون ضريبة دخل الأشخاص الطبيعيين (الجريدة الرسمية لجمهورية الجبل الأسود 65/2001 و37/2004 و78/2006 والجريدة الرسمية للجبل الأسود 86/2009 و14/2012 و6/2013 و62/2013 و60/2014 و79/2015 و83/2016 و67/2019 و59/2021 و146/2021 و152/2022 و88/2024 و133/2025 و160/2025 و70/2026، المواد 3 و5 و10 ومن 37a إلى 37h و43 و44 و50a)، وينظم الرسم الإضافي قانون تمويل الحكم المحلي (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 3/2019 و86/2022 و5/2024 و92/2025 و149/2025 و119/2026، المادة 8). وينشر Paragraf نصاً موحداً حتى 2021، وقد أدخلت تعديلات 146/2021 نسبة 15% على الأرباح الرأسمالية. وقد رُوجعت التشريعات في 24 سبتمبر 2026. Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات ضريبية أو قانونية؛ لبيع محدد، راجع مستشاراً ضريبياً أو محامياً.