Коли ви продаєте квартиру, будинок чи ділянку в Чорногорії, з доходу від продажу ви сплачуєте податок на приріст капіталу за ставкою 15%. Базою є різниця між ціною продажу і ціною купівлі, а ціну купівлі індексують на зростання роздрібних цін. Податок не сплачується, якщо нерухомість була вашим єдиним і основним місцем проживання, а розраховується він у річній декларації, яку подають до кінця квітня наступного року.
Правила встановлює Закон про податок на доходи фізичних осіб. Цей путівник пояснює, як рахується база, коли податок не сплачується і що діє для успадкованої і подарованої нерухомості та для іноземців, з прикладом розрахунку.
Який податок сплачується з приросту капіталу під час продажу нерухомості?
| Питання | Правило |
| Ставка | 15% приросту капіталу, з 1 січня 2022 року (раніше 9%) |
| Що вважається нерухомістю | Земля, будівлі, житлові й комерційні приміщення та інші споруди |
| База | Ціна продажу мінус ціна купівлі |
| Ціна продажу | Договірна ціна за вирахуванням документально підтверджених витрат на реконструкцію і витрат на продаж |
| Ціна купівлі | Ціна, за якою ви придбали нерухомість, проіндексована на зростання роздрібних цін до дня продажу |
| Якщо ціну купівлі не можна встановити | Ціною купівлі вважається 80% ціни продажу |
| Збиток | Збиток вираховується з приросту капіталу того самого року |
Якщо договірна ціна нижча за ринкову, ціну продажу визначає податковий орган. У разі обміну нерухомості ціною продажу вважається ринкова ціна нерухомості, що обмінюється.
Муніципальна надбавка до податку на доходи становить до 13% суми податку, а в Подгориці та Цетинє може сягати 15%. За Законом про фінансування місцевого самоврядування вона стягується з податку на трудові доходи, на доходи від самостійної діяльності, від майна і від капіталу. Податок на приріст капіталу в цьому переліку не згадується.
Як розраховується податок: приклад
Наш приклад, без індексації ціни купівлі на зростання роздрібних цін:
| Стаття | Сума |
| Ціна продажу за договором | 160 000 € |
| Документально підтверджені витрати на реконструкцію | 7000 € |
| Документально підтверджені витрати на продаж | 3000 € |
| Ціна продажу для податку | 150 000 € |
| Ціна купівлі за договором купівлі-продажу | 100 000 € |
| Приріст капіталу | 50 000 € |
| Податок 15% | 7500 € |
Якби ціну купівлі не можна було встановити, ціною купівлі вважалися б 80% від 150 000 €, тобто 120 000 €; приріст становив би 30 000 €, а податок становив би 4500 €. Індексація на зростання роздрібних цін збільшує ціну купівлі і тим самим зменшує податок.
Коли податок на приріст капіталу не сплачується?
Закон називає три випадки, коли приріст капіталу не оподатковується:
- нерухомість слугувала вам єдиним і основним місцем проживання (постійним місцем проживання); квартира для відпочинку або квартира, яку ви лише здавали, цій умові не відповідає;
- передача відбулася між подружжям або партнерами і прямо пов'язана зі шлюбом, партнерством, розлученням, припиненням партнерства чи спадкуванням;
- передача відбулася як дарунок спадкоємцям першої черги.
Як квартиру дарують у нотаріуса і які податки тоді діють, пояснює наша стаття про дарування квартири.
Що діє для успадкованої і подарованої нерухомості?
Спадщина і дарунок не вважаються доходом, тому податок на доходи ви не сплачуєте, коли успадковуєте квартиру або отримуєте її в дарунок. Коли ви її згодом продаєте, ціною купівлі вважається ціна, за якою квартиру придбав спадкодавець або дарувальник. Якщо квартиру купили давно і дешево, приріст, а отже і податок, може виявитися великим, тому старий договір купівлі-продажу варто знайти заздалегідь. Як відбувається спадкування в нотаріуса, пояснює наша стаття про спадщину в Чорногорії.
Хто подає декларацію і в який строк?
- Строк. Податок на приріст капіталу розраховується за рік і сплачується одночасно з поданням річної декларації, яку подають до кінця квітня поточного року за попередній рік.
- Резидент. Резидент, який отримав приріст капіталу, зобов'язаний подати декларацію. Резидентом вважається особа, яка має в Чорногорії місце проживання або центр ділових і життєвих інтересів, або перебуває там понад 183 дні в податковому році.
- Нерезидент. Іноземець, який не є резидентом, сплачує податок на доходи, отримані в Чорногорії, і подає декларацію щодо доходів, для яких не передбачено утримання податку біля джерела; приріст від продажу нерухомості належить саме до таких доходів.
- Якщо декларацію не подали. Податковий орган подає декларацію за посадою від імені платника, який не подав її вчасно.
- Подвійне оподаткування. Резидентові, який сплатив податок в іншій державі, надається податковий кредит, але не більше суми чорногорського податку на той самий дохід.
Податок на приріст капіталу і податок на передачу: хто що сплачує?
| Податок | Хто сплачує | З чого |
| Податок на приріст капіталу | Продавець | З різниці між ціною продажу і ціною купівлі |
| Податок на передачу нерухомості | Покупець | З ринкової вартості нерухомості |
Ставки і строки податку на передачу пояснює наша стаття про податок на передачу нерухомості, а підписання і реєстрацію пояснює наша стаття про договір купівлі-продажу в нотаріуса.
Що підготувати перед продажем
| Що підготувати | Навіщо |
| Договір купівлі або рішення про податок на передачу | Підтверджує ціну купівлі |
| Рахунки за реконструкцію | Зменшують ціну продажу |
| Підтвердження витрат на продаж | Зменшують ціну продажу |
| Підтвердження місця проживання у квартирі | Потрібне для винятку для єдиного житла |
| Договір спадкодавця або дарувальника | Визначає ціну купівлі успадкованої або подарованої квартири |
| Нагадування в календарі на кінець квітня | Допомагає не пропустити строк подання й оплати |
Квартири й ділянки, які продають власники, можна знайти або розмістити в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
Який податок на приріст капіталу під час продажу квартири в Чорногорії? Податок становить 15% різниці між ціною продажу і ціною купівлі. Ставка діє з 1 січня 2022 року, раніше вона становила 9%.
Чи сплачую я податок, якщо продаю квартиру, в якій живу? Ні, якщо квартира була вашим єдиним і основним місцем проживання. Квартира для відпочинку і квартира, яку ви лише здавали, цій умові не відповідають.
Чи сплачують іноземці податок під час продажу нерухомості в Чорногорії? Так. Нерезидент сплачує податок на доходи, отримані в Чорногорії, і подає декларацію, бо з приросту капіталу податок біля джерела не утримується.
Що робити, якщо я не можу довести, за скільки купив квартиру? Тоді ціною купівлі вважається 80% ціни продажу, тобто оподатковується 20% ціни продажу.
Чи сплачується податок під час продажу успадкованої квартири? Спадщина доходом не вважається, але під час продажу приріст рахують від ціни, за якою квартиру придбав спадкодавець.
До якого строку подається декларація? Декларацію подають до кінця квітня за попередній рік, а податок сплачують одночасно з її поданням.
Джерела
Приріст капіталу регулює Закон про податок на доходи фізичних осіб (Офіційний вісник Республіки Чорногорія 65/2001, 37/2004 і 78/2006 та Офіційний вісник Чорногорії 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 і 70/2026, статті 3, 5, 10, з 37a по 37h, 43, 44 і 50a), а надбавку регулює Закон про фінансування місцевого самоврядування (Офіційний вісник Чорногорії 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 і 119/2026, стаття 8). Зведений текст до 2021 року публікує Paragraf, а ставку 15% для приросту капіталу запровадили зміни 146/2021. Законодавство перевірено 24 вересня 2026 року. Fijaka працює як платформа оголошень і не надає ні податкових, ні юридичних консультацій; щодо конкретного продажу зверніться до податкового консультанта або адвоката.