Ile wynosi podatek przy sprzedaży nieruchomości w Czarnogórze? Od zysku płacisz podatek od zysku kapitałowego w wysokości 15%. Podstawą jest różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia, którą koryguje się o wzrost cen detalicznych. Podatek nie jest należny, jeśli nieruchomość była twoim jedynym i głównym miejscem zamieszkania, a oblicza się go w rocznym zeznaniu składanym do końca kwietnia następnego roku.
Zasady wynikają z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ten poradnik wyjaśnia, jak oblicza się podstawę opodatkowania, kiedy podatek nie jest należny, co dotyczy nieruchomości odziedziczonych i darowanych oraz cudzoziemców, z przykładem obliczenia.
Ile wynosi podatek od zysku kapitałowego przy sprzedaży nieruchomości w Czarnogórze?
| Pytanie | Zasada |
| Stawka | 15% zysku kapitałowego, od 1 stycznia 2022 roku (wcześniej 9%) |
| Co uznaje się za nieruchomość | Grunty, budynki, lokale mieszkalne i użytkowe oraz inne obiekty |
| Podstawa opodatkowania | Cena sprzedaży minus cena nabycia |
| Cena sprzedaży | Cena z umowy minus udokumentowane koszty przebudowy i koszty sprzedaży |
| Cena nabycia | Cena, za którą nabyto nieruchomość, skorygowana o wzrost cen detalicznych do dnia sprzedaży |
| Gdy nie można ustalić ceny nabycia | Cena nabycia wynosi 80% ceny sprzedaży |
| Strata | Stratę kapitałową odlicza się od zysków kapitałowych z tego samego roku |
Jeśli cena z umowy jest niższa od ceny rynkowej, cenę sprzedaży ustala organ podatkowy. Przy zamianie nieruchomości ceną sprzedaży jest cena rynkowa nieruchomości otrzymanej w zamian.
Dodatek gminny do podatku dochodowego (prirez), do 13% należnego podatku, a w Podgoricy i Cetynii do 15%, nalicza się zgodnie z ustawą o finansowaniu samorządu lokalnego od podatku od dochodów z pracy, działalności na własny rachunek, dochodów z majątku i dochodów z kapitału. Podatku od zysku kapitałowego nie ma na tej liście.
Jak oblicza się podatek? Przykład
Nasz przykład, bez korygowania ceny nabycia o wzrost cen detalicznych:
| Pozycja | Kwota |
| Cena sprzedaży z umowy | 160 000 € |
| Udokumentowane koszty przebudowy | 7 000 € |
| Udokumentowane koszty sprzedaży | 3 000 € |
| Cena sprzedaży dla celów podatkowych | 150 000 € |
| Cena nabycia z umowy kupna | 100 000 € |
| Zysk kapitałowy | 50 000 € |
| Podatek 15% | 7 500 € |
Gdyby nie można było ustalić ceny nabycia, przyjęto by 80% ze 150 000 €, czyli 120 000 €, więc zysk wyniósłby 30 000 €, a podatek 4 500 €. Korekta ceny nabycia o wzrost cen detalicznych podwyższa cenę nabycia, a tym samym obniża podatek.
Kiedy podatek od zysku kapitałowego nie jest należny?
Ustawa przewiduje trzy przypadki, w których zysk kapitałowy nie jest opodatkowany:
- nieruchomość była twoim jedynym i głównym miejscem zamieszkania (zameldowania); dom wakacyjny albo mieszkanie, które było tylko wynajmowane, tego warunku nie spełnia;
- przeniesienie nastąpiło między małżonkami albo partnerami w związku partnerskim i jest bezpośrednio związane z małżeństwem, związkiem partnerskim, rozwodem, ustaniem związku albo dziedziczeniem;
- przeniesienie było darowizną na rzecz spadkobierców pierwszego rzędu.
Jak darowuje się mieszkanie u notariusza i jakie podatki obowiązują, wyjaśniamy w artykule o darowiźnie mieszkania.
Co dotyczy nieruchomości odziedziczonych i darowanych?
Spadków i darowizn nie traktuje się jako dochodu, więc dziedzicząc mieszkanie albo otrzymując je w darowiźnie, nie płacisz podatku dochodowego. Gdy później je sprzedajesz, ceną nabycia jest cena, za którą mieszkanie nabył spadkodawca albo darczyńca. Jeśli mieszkanie kupiono dawno i tanio, zysk, a wraz z nim podatek, może być duży, więc warto zawczasu odnaleźć starą umowę kupna. Jak przebiega dziedziczenie u notariusza, wyjaśniamy w artykule o postępowaniu spadkowym.
Kto składa zeznanie i do kiedy?
- Termin. Podatek od zysku kapitałowego oblicza się rocznie i płaci razem z rocznym zeznaniem podatkowym, które składa się do końca kwietnia bieżącego roku za rok poprzedni.
- Rezydent. Rezydent, który osiągnął zysk kapitałowy, musi złożyć zeznanie. Rezydentem jest osoba, która ma w Czarnogórze miejsce zamieszkania albo ośrodek interesów zawodowych i osobistych lub przebywa tam ponad 183 dni w roku podatkowym.
- Nierezydent. Cudzoziemiec, który nie jest rezydentem, płaci podatek dochodowy od dochodu osiągniętego w Czarnogórze i składa zeznanie od dochodu, dla którego nie przewidziano podatku pobieranego u źródła, a zysk kapitałowy ze sprzedaży nieruchomości jest właśnie takim dochodem.
- Brak zeznania. Organ podatkowy złoży zeznanie z urzędu w imieniu podatnika, który nie złoży go w terminie.
- Podwójne opodatkowanie. Rezydent, który płaci podatek w innym państwie, otrzymuje zaliczenie tego podatku do wysokości podatku czarnogórskiego od tego samego dochodu.
Jak podatek od zysku z nieruchomości łączy się z umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania i co zagraniczny właściciel powinien przygotować przed wyjściem z inwestycji, szerzej opisuje kancelaria RoNa Legal.
Podatek od zysku kapitałowego i podatek od przeniesienia własności: kto płaci co?
| Podatek | Kto płaci | Od czego |
| Podatek od zysku kapitałowego | Sprzedający | Od różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia |
| Podatek od przeniesienia własności nieruchomości | Kupujący | Od wartości rynkowej nieruchomości |
Stawki i terminy podatku od przeniesienia własności wyjaśniamy w artykule o podatku od przeniesienia własności nieruchomości, a podpisanie umowy i wpis w artykule o umowie kupna u notariusza.
Lista kontrolna przed sprzedażą
| Co przygotować | Dlaczego |
| Umowa kupna albo decyzja w sprawie podatku od przeniesienia własności | Dowód ceny nabycia |
| Faktury za przebudowę | Obniżają cenę sprzedaży |
| Dowody kosztów sprzedaży | Obniżają cenę sprzedaży |
| Dowód zameldowania w mieszkaniu | Do zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania |
| Umowa spadkodawcy albo darczyńcy | Cena nabycia przy nieruchomości odziedziczonej albo darowanej |
| Przypomnienie w kalendarzu na koniec kwietnia | Termin złożenia zeznania i zapłaty |
Mieszkania i działki, które sprzedają właściciele, możesz znaleźć albo wystawić w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi podatek od zysku kapitałowego przy sprzedaży mieszkania w Czarnogórze? 15% różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia. Stawka obowiązuje od 1 stycznia 2022 roku; wcześniej wynosiła 9%.
Czy płacę podatek, jeśli sprzedaję mieszkanie, w którym mieszkam? Nie, jeśli mieszkanie było twoim jedynym i głównym miejscem zamieszkania (zameldowania). Dom wakacyjny i mieszkanie, które było tylko wynajmowane, tego warunku nie spełniają.
Czy cudzoziemcy płacą podatek przy sprzedaży nieruchomości w Czarnogórze? Tak. Nierezydent płaci podatek dochodowy od dochodu osiągniętego w Czarnogórze i składa zeznanie, bo od zysku kapitałowego nie pobiera się podatku u źródła.
Co, jeśli nie mogę udowodnić ceny zapłaconej za mieszkanie? Cenę nabycia przyjmuje się wtedy jako 80% ceny sprzedaży, więc opodatkowane jest 20% ceny sprzedaży.
Czy przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania należny jest podatek? Spadek nie jest dochodem, ale przy sprzedaży mieszkania zysk oblicza się od ceny, za którą nabył je spadkodawca.
Kiedy trzeba złożyć zeznanie od zysku kapitałowego? Do końca kwietnia za rok poprzedni, a podatek płaci się przy złożeniu zeznania.
Źródła
Zyski kapitałowe reguluje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dziennik Urzędowy Republiki Czarnogóry 65/2001, 37/2004 i 78/2006 oraz Dziennik Urzędowy Czarnogóry 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 i 70/2026, art. 3, 5, 10, 37a–37h, 43, 44 i 50a), a dodatek gminny ustawa o finansowaniu samorządu lokalnego (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 i 119/2026, art. 8). Tekst jednolity do 2021 roku publikuje Paragraf, a stawkę 15% dla zysków kapitałowych wprowadziła nowelizacja 146/2021. Przepisy sprawdzono 24 września 2026 roku. Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad podatkowych ani prawnych; w sprawie konkretnej sprzedaży skonsultuj się z doradcą podatkowym albo adwokatem.