כשמוכרים דירה, בית או מגרש במונטנגרו, משלמים מס רווחי הון של 15% על הרווח. בסיס המס הוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, ומחיר הרכישה מתואם לעליית המחירים לצרכן. אין מס אם הנכס היה מקום המגורים היחיד והעיקרי שלכם, והמס מחושב בדוח השנתי, שמוגש עד סוף אפריל בשנה שאחרי.
הכללים נובעים מחוק מס הכנסה של יחידים. המדריך הזה מסביר איך מחושב בסיס המס, מתי אין מס, מה חל על נכס שהתקבל בירושה או במתנה ועל זרים, עם דוגמה מחושבת.
כמה מס רווחי הון משלמים על מכירת נכס במונטנגרו?
| שאלה | כלל |
| שיעור | 15% מרווח ההון, מ-1 בינואר 2022 (לפני כן 9%) |
| מה נחשב מקרקעין | קרקע, בניינים, יחידות מגורים ויחידות מסחריות ומבנים אחרים |
| בסיס המס | מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה |
| מחיר המכירה | המחיר בחוזה פחות עלויות שיפוץ מתועדות ועלויות המכירה |
| מחיר הרכישה | המחיר שבו רכשתם את הנכס, מתואם לעליית המחירים לצרכן עד יום המכירה |
| אם אי אפשר לקבוע את מחיר הרכישה | מחיר הרכישה הוא 80% ממחיר המכירה |
| הפסד | הפסד הון מקוזז מרווחי הון של אותה שנה |
אם המחיר בחוזה נמוך ממחיר השוק, רשות המסים קובעת את מחיר המכירה. בהחלפת נכסים, מחיר המכירה הוא מחיר השוק של הנכס שהוחלף.
התוספת העירונית למס הכנסה, עד 13% מהמס לתשלום ועד 15% בפודגוריצה ובצטיניה, נגבית לפי חוק המימון של השלטון המקומי על מס על הכנסה מעבודה, מעיסוק עצמאי, מנכסים ומהון. מס רווחי הון אינו ברשימה הזו.
איך מחושב המס? דוגמה
הדוגמה שלנו, בלי תיאום מחיר הרכישה לעליית המחירים לצרכן:
| פריט | סכום |
| מחיר המכירה בחוזה | €160,000 |
| עלויות שיפוץ מתועדות | €7,000 |
| עלויות מכירה מתועדות | €3,000 |
| מחיר המכירה לצורכי מס | €150,000 |
| מחיר הרכישה בחוזה הרכישה | €100,000 |
| רווח הון | €50,000 |
| מס של 15% | €7,500 |
אם אי אפשר היה לקבוע את מחיר הרכישה, הוא היה נקבע כ-80% מ-€150,000, כלומר €120,000, ולכן הרווח היה €30,000 והמס €4,500. תיאום מחיר הרכישה לעליית המחירים לצרכן מגדיל את מחיר הרכישה, ולכן מקטין את המס.
מתי אין מס רווחי הון?
החוק קובע שלושה מקרים שבהם רווח הון אינו ממוסה:
- הנכס שימש מקום המגורים היחיד והעיקרי שלכם (מקום מגורים רשום); בית נופש או דירה שרק השכרתם אינם עומדים בתנאי הזה;
- ההעברה הייתה בין בני זוג או שותפי חיים, והיא קשורה ישירות לנישואים, לשותפות חיים, לגירושים, לסיום שותפות או לירושה;
- ההעברה הייתה מתנה ליורשים מהדרגה הראשונה.
איך נותנים דירה במתנה אצל נוטריון ואילו מסים חלים מוסבר במאמר שלנו על מתנת דירה.
מה חל על נכס שהתקבל בירושה או במתנה?
ירושות ומתנות אינן נחשבות הכנסה, ולכן אינכם משלמים מס הכנסה כשאתם יורשים דירה או מקבלים אותה במתנה. כשאתם מוכרים אותה אחר כך, מחיר הרכישה הוא המחיר שבו המנוח או הנותן רכשו את הדירה. אם הדירה נקנתה לפני הרבה זמן במחיר נמוך, הרווח, ואיתו המס, עלולים להיות גדולים, ולכן כדאי למצוא בזמן את חוזה הרכישה הישן. איך מתנהלת ירושה אצל נוטריון מוסבר במאמר שלנו על הליך ירושה.
מי מדווח ועד מתי?
- מועד. מס רווחי הון מחושב מדי שנה ומשולם יחד עם דוח המס השנתי, שמוגש עד סוף אפריל של השנה השוטפת על השנה הקודמת.
- תושב. תושב שהפיק רווח הון חייב להגיש דוח. תושב הוא אדם שמקום המגורים הרשום שלו או מרכז האינטרסים העסקיים והאישיים שלו במונטנגרו, או ששוהה בה יותר מ-183 יום בשנת המס.
- תושב חוץ. זר שאינו תושב משלם מס הכנסה על הכנסה שהופקה במונטנגרו, ומגיש דוח על הכנסה שלא נקבע לגביה ניכוי במקור, ורווח הון ממכירת נכס הוא בדיוק הכנסה כזו.
- אם לא מוגש דוח. רשות המסים תגיש דוח מיוזמתה בשם נישום שאינו מגיש בזמן.
- כפל מס. תושב שמשלם מס במדינה אחרת מקבל זיכוי ממס, עד גובה המס המונטנגרי על אותה הכנסה.
איך המס על רווח מנכס משתלב עם אמנות למניעת כפל מס, ומה בעלים זר צריך להכין לפני היציאה מההשקעה, מתאר בפירוט רב יותר משרד עורכי הדין RoNa Legal.
מס רווחי הון ומס העברה: מי משלם מה?
| מס | מי משלם | על מה |
| מס רווחי הון | המוכר | על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה |
| מס העברת מקרקעין | הקונה | על שווי השוק של הנכס |
השיעורים והמועדים של מס ההעברה מוסברים במאמר שלנו על מס העברת המקרקעין, והחתימה והרישום במאמר שלנו על חוזה הרכישה אצל הנוטריון.
רשימת בדיקה לפני שמוכרים
| מה להכין | למה |
| חוזה הרכישה או החלטת מס ההעברה | הוכחה על מחיר הרכישה |
| חשבוניות שיפוץ | מקטינות את מחיר המכירה |
| הוכחה על עלויות המכירה | מקטינה את מחיר המכירה |
| הוכחה על מקום מגורים רשום בדירה | לפטור על דירת המגורים העיקרית |
| החוזה של המנוח או של הנותן | מחיר הרכישה לנכס שהתקבל בירושה או במתנה |
| תזכורת ביומן לסוף אפריל | המועד להגשה ולתשלום |
אפשר למצוא או לפרסם דירות ומגרשים שבעלים מוכרים בקטגוריית הנדל״ן שלנו.
שאלות נפוצות
כמה מס רווחי הון משלמים על מכירת דירה במונטנגרו? 15% מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה. השיעור חל מ-1 בינואר 2022; לפני כן הוא היה 9%.
האם משלמים מס כשמוכרים את הדירה שגרים בה? לא, אם הדירה הייתה מקום המגורים היחיד והעיקרי שלכם (מקום מגורים רשום). בית נופש ודירה שרק השכרתם אינם עומדים בתנאי הזה.
האם זרים משלמים מס כשהם מוכרים נכס במונטנגרו? כן. תושב חוץ משלם מס הכנסה על הכנסה שהופקה במונטנגרו ומגיש דוח, כי על רווחי הון לא חל ניכוי במקור.
מה אם אי אפשר להוכיח כמה שילמתי על הדירה? מחיר הרכישה נקבע אז כ-80% ממחיר המכירה, ולכן 20% ממחיר המכירה ממוסים.
האם יש מס על מכירת דירה שהתקבלה בירושה? ירושה אינה הכנסה, אבל כשמוכרים את הדירה, הרווח מחושב לפי המחיר שבו המנוח רכש אותה.
מתי מגישים את הדוח על רווחי הון? עד סוף אפריל על השנה הקודמת, והמס משולם עם הגשת הדוח.
מקורות
רווחי הון מוסדרים בחוק מס הכנסה של יחידים (העיתון הרשמי של הרפובליקה של מונטנגרו 65/2001, 37/2004 ו-78/2006, והעיתון הרשמי של מונטנגרו 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 ו-70/2026, סעיפים 3, 5, 10, 37a עד 37h, 43, 44 ו-50a), והתוספת העירונית בחוק המימון של השלטון המקומי (העיתון הרשמי של מונטנגרו 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 ו-119/2026, סעיף 8). נוסח משולב עד 2021 מפרסם Paragraf, ושיעור ה-15% לרווחי הון הונהג בתיקונים 146/2021. החקיקה נבדקה ב-24 בספטמבר 2026. Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ מס או ייעוץ משפטי; למכירה ספציפית, היוועצו ביועץ מס או בעורך דין.