Daň z kapitálových zisků při prodeji nemovitosti v Černé Hoře: 15 % ze zisku, osvobození a lhůta pro přiznání

Kolik daně zaplatíte v Černé Hoře při prodeji bytu, domu nebo pozemku? Platíte daň z kapitálových zisků ve výši 15 % ze zisku. Základem daně je rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou a nákupní cena se upravuje o růst maloobchodních cen. Daň se neplatí, pokud byla nemovitost vaším jediným a hlavním bydlištěm, a počítá se v ročním přiznání, které se podává do konce dubna následujícího roku.

Pravidla vycházejí ze zákona o dani z příjmů fyzických osob. Průvodce vysvětluje, jak se počítá základ daně, kdy se daň neplatí a co platí pro zděděné a darované nemovitosti a pro cizince, s propočteným příkladem. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře prodáváte byt, dům nebo pozemek, nebo prodej teprve zvažujete.

Kolik činí daň z kapitálových zisků při prodeji nemovitosti v Černé Hoře?

Pokud je smluvní cena nižší než tržní cena, stanoví prodejní cenu daňový úřad. Při směně nemovitostí je prodejní cenou tržní cena směněné nemovitosti.

Obecní přirážka k dani z příjmů (prirez), až 13 % splatné daně a v Podgorici a na Cetinji až 15 %, se podle zákona o financování místní samosprávy uplatňuje na daň z příjmů ze zaměstnání, ze samostatné činnosti, z majetku a z kapitálu. Daň z kapitálových zisků na tomto seznamu není.

Jak se daň počítá? Příklad

Náš příklad, bez úpravy nákupní ceny o růst maloobchodních cen:

Pokud by nákupní cenu nebylo možné zjistit, počítala by se jako 80 % ze 150 000 €, tedy 120 000 €, takže zisk by činil 30 000 € a daň 4 500 €. Úprava nákupní ceny o růst maloobchodních cen nákupní cenu zvyšuje, a tím daň snižuje.

Kdy se daň z kapitálových zisků neplatí?

Zákon stanoví tři případy, kdy se kapitálový zisk nedaní:

• nemovitost sloužila jako vaše jediné a hlavní bydliště (hlášený pobyt); rekreační objekt nebo byt, který sloužil jen k pronájmu, tuto podmínku nesplňuje;
• převod proběhl mezi manželi nebo životními partnery a přímo souvisí s manželstvím, životním partnerstvím, rozvodem, ukončením partnerství nebo dědictvím;
• převod byl darem dědicům první třídy.

Jak se byt daruje u notáře a jaké daně se platí, vysvětluje náš článek o darování bytu.

Co platí pro zděděné a darované nemovitosti?

Dědictví a dary se za příjem nepovažují, takže při zdědění bytu nebo jeho přijetí darem daň z příjmů neplatíte. Když ho později prodáte, je nákupní cenou cena, za kterou byt nabyl zůstavitel nebo dárce. Pokud byl byt koupen dávno za nízkou cenu, může být zisk, a s ním i daň, vysoký, proto se vyplatí včas najít starou kupní smlouvu. Jak probíhá dědění u notáře, vysvětluje náš článek o dědickém řízení.

Kdo podává přiznání a do kdy?

• Lhůta. Daň z kapitálových zisků se počítá ročně a platí spolu s ročním daňovým přiznáním, které se za předchozí rok podává do konce dubna běžného roku.
• Rezident. Rezident, který dosáhne kapitálového zisku, musí podat přiznání. Rezidentem je osoba, která má v Černé Hoře hlášený pobyt nebo centrum svých obchodních a osobních zájmů, nebo tam v daňovém roce pobývá déle než 183 dnů.
• Nerezident. Cizinec, který není rezidentem, platí daň z příjmů z příjmů dosažených v Černé Hoře a podává přiznání u příjmů, u nichž není předepsána srážková daň, a kapitálový zisk z prodeje nemovitosti je právě takovým příjmem.
• Pokud přiznání podáno není. Daňový úřad podá přiznání z úřední povinnosti za poplatníka, který ho nepodá včas.
• Dvojí zdanění. Rezident, který daň zaplatí v jiné zemi, dostane daňový zápočet do výše černohorské daně z téhož příjmu.

Jak daň ze zisku z nemovitosti souvisí se smlouvami o zamezení dvojímu zdanění a co by měl zahraniční vlastník připravit před odchodem z investice, podrobněji popisuje advokátní kancelář RoNa Legal ve svém průvodci v angličtině o prodeji nemovitosti a kapitálových ziscích.

Daň z kapitálových zisků a daň z převodu: kdo co platí?

Sazby a lhůty daně z převodu vysvětluje náš článek o dani z převodu nemovitostí a podpis a zápis náš článek o kupní smlouvě u notáře.

Kontrolní seznam před prodejem

Byty a pozemky, které vlastníci prodávají, můžete hledat nebo inzerovat v naší kategorii nemovitostí.

Často kladené otázky

Kolik činí daň z kapitálových zisků při prodeji bytu v Černé Hoře? 15 % z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou. Sazba platí od 1. ledna 2022; dříve činila 9 %.

Platím daň, když prodám byt, ve kterém bydlím? Ne, pokud byl byt vaším jediným a hlavním bydlištěm (hlášený pobyt). Rekreační objekt a byt, který sloužil jen k pronájmu, tuto podmínku nesplňují.

Platí cizinci daň při prodeji nemovitosti v Černé Hoře? Ano. Nerezident platí daň z příjmů z příjmů dosažených v Černé Hoře a podává přiznání, protože na kapitálové zisky se srážková daň nevztahuje.

Co když nedokážu doložit, kolik jsem za byt zaplatil? Nákupní cena se pak počítá jako 80 % prodejní ceny, takže se daní 20 % prodejní ceny.

Platí se daň při prodeji zděděného bytu? Dědictví není příjmem, ale když byt prodáte, počítá se zisk z ceny, za kterou ho nabyl zůstavitel.

Kdy se podává přiznání ke kapitálovým ziskům? Do konce dubna za předchozí rok a daň se platí při podání přiznání.

Zdroje

Kapitálové zisky upravuje zákon o dani z příjmů fyzických osob (Úřední věstník Republiky Černá Hora 65/2001, 37/2004 a 78/2006 a Úřední věstník Černé Hory 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 a 70/2026, články 3, 5, 10, 37a až 37h, 43, 44 a 50a) a přirážku zákon o financování místní samosprávy (Úřední věstník Černé Hory 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 a 119/2026, článek 8). Úplné znění do roku 2021 zveřejňuje Paragraf a 15 % sazbu pro kapitálové zisky zavedla novela 146/2021. Všechny odkazované stránky předpisů jsou v černohorštině. Předpisy byly ověřeny k 24. září 2026. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje daňové ani právní poradenství; u konkrétního prodeje se poraďte s daňovým poradcem nebo advokátem.