Колку данок се плаќа при продажба на стан во Црна Гора? Продавачот плаќа данок на капитална добивка од 15 % на добивката. Даночната основа е разликата меѓу продажната и набавната цена, а набавната цена се усогласува со растот на цените на мало. Данок не се плаќа ако недвижноста била ваше единствено и главно живеалиште, а данокот се пресметува во годишната пријава, која се поднесува до крајот на април следната година.
Правилата доаѓаат од Законот за данокот на личен доход. Овој водич објаснува како се пресметува даночната основа, кога не се плаќа данок, што важи за наследените и подарените недвижности и за странците, со пресметан пример. Овој водич е корисен ако продавате стан, куќа или плац во Црна Гора и сакате однапред да знаете колкав ќе биде данокот.
Колку изнесува данокот на капитална добивка при продажба на недвижност во Црна Гора?
| Прашање | Правило |
| Стапка | 15 % од капиталната добивка, од 1 јануари 2022 (претходно 9 %) |
| Што се смета за недвижност | Земјиште, згради, станбени и деловни простории и други објекти |
| Даночна основа | Продажната цена минус набавната цена |
| Продажна цена | Договорената цена минус документираните трошоци за реконструкција и трошоците за продажба |
| Набавна цена | Цената по која сте ја стекнале недвижноста, усогласена со растот на цените на мало до денот на продажбата |
| Ако набавната цена не може да се утврди | Набавната цена е 80 % од продажната цена |
| Загуба | Капиталната загуба се одбива од капиталните добивки во истата година |
Ако договорената цена е пониска од пазарната цена, продажната цена ја утврдува даночниот орган. При размена на недвижност, продажна цена е пазарната цена на разменетата недвижност.
Општинскиот прирез на данокот на доход, до 13 % од утврдениот данок, а до 15 % во Подгорица и Цетиње, според Законот за финансирање на локалната самоуправа се пресметува на данокот на приходите од работен однос, самостојна дејност, приходите од имот и приходите од капитал. Данокот на капитална добивка не е на тој список.
Како се пресметува данокот? Пример
Наш пример, без усогласување на набавната цена со растот на цените на мало:
| Ставка | Износ |
| Договорена продажна цена | 160.000 € |
| Документирани трошоци за реконструкција | 7.000 € |
| Документирани трошоци за продажба | 3.000 € |
| Продажна цена за даночни цели | 150.000 € |
| Набавна цена во договорот за купопродажба | 100.000 € |
| Капитална добивка | 50.000 € |
| Данок по 15 % | 7.500 € |
Ако набавната цена не може да се утврди, би се земала како 80 % од 150.000 €, односно 120.000 €, па добивката би била 30.000 €, а данокот 4.500 €. Усогласувањето на набавната цена со растот на цените на мало ја зголемува набавната цена и со тоа го намалува данокот.
Кога не се плаќа данок на капитална добивка?
Законот наведува три случаи во кои капиталната добивка не се оданочува:
- недвижноста ви служела како единствено и главно живеалиште (пријавено живеалиште); викенд-куќа или стан што само сте го издавале не го исполнува овој услов;
- преносот бил меѓу сопружници или животни партнери и е непосредно поврзан со брак, животно партнерство, развод, престанок на партнерството или наследство;
- преносот бил подарок на наследници од прв ред.
Како се подарува стан кај нотар и кои даноци важат објаснуваме во текстот за подарувањето стан.
Што важи за наследените и подарените недвижности?
Наследствата и подароците не се третираат како приход, па не плаќате данок на доход кога наследувате стан или го добивате на подарок. Кога подоцна го продавате, набавна цена е цената по која оставителот или дарителот го стекнал станот. Ако станот е купен одамна по ниска цена, добивката, а со неа и данокот, може да биде голема, па вреди навреме да го пронајдете стариот договор за купопродажба. Како функционира наследувањето кај нотар објаснуваме во текстот за оставинската постапка.
Кој поднесува пријава и до кога?
- Рок. Данокот на капитална добивка се пресметува годишно и се плаќа заедно со годишната даночна пријава, која се поднесува до крајот на април во тековната година за претходната година.
- Резидент. Резидент што остварил капитална добивка мора да поднесе пријава. Резидент е лице што има пријавено живеалиште или центар на деловните и личните интереси во Црна Гора или таму престојува повеќе од 183 дена во даночната година.
- Нерезидент. Странец што не е резидент плаќа данок на доход на приходите остварени во Црна Гора и поднесува пријава за приходите за кои не е пропишан данок по одбивка, а капиталната добивка од продажба на недвижност е токму таков приход.
- Ако не се поднесе пријава. Даночниот орган по службена должност ќе поднесе пријава во име на обврзникот што не ја поднел навреме.
- Двојно оданочување. Резидент што платил данок во друга земја добива даночен кредит, до износот на црногорскиот данок на истиот приход.
Како данокот на добивката од недвижност се вклопува со договорите за избегнување двојно оданочување и што треба странскиот сопственик да подготви пред да излезе од инвестицијата подетално опишува адвокатската канцеларија RoNa Legal во својот текст на англиски.
Данок на капитална добивка и данок на промет: кој што плаќа?
| Данок | Кој плаќа | На што |
| Данок на капитална добивка | Продавачот | На разликата меѓу продажната и набавната цена |
| Данок на промет на недвижности | Купувачот | На пазарната вредност на недвижноста |
Стапките и роковите за данокот на промет ги објаснуваме во текстот за данокот на промет на недвижности, а потпишувањето и уписот во текстот за договорот за купопродажба кај нотар.
Список пред продажбата
| Што да подготвите | Зошто |
| Договор за купопродажба или решение за данокот на промет | Доказ за набавната цена |
| Фактури за реконструкција | Ја намалуваат продажната цена |
| Доказ за трошоците за продажба | Ја намалуваат продажната цена |
| Доказ за пријавено живеалиште во станот | За ослободувањето за главниот дом |
| Договорот на оставителот или дарителот | Набавна цена за наследена или подарена недвижност |
| Потсетник во календарот за крајот на април | Рок за поднесување и плаќање |
Станови и плацови што сопствениците ги продаваат можете да најдете или да огласите во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Колку изнесува данокот на капитална добивка при продажба на стан во Црна Гора? 15 % од разликата меѓу продажната и набавната цена. Стапката важи од 1 јануари 2022; претходно беше 9 %.
Дали плаќам данок ако го продадам станот во кој живеам? Не, ако станот бил ваше единствено и главно живеалиште (пријавено живеалиште). Викенд-куќата и станот што само сте го издавале не го исполнуваат овој услов.
Дали странците плаќаат данок кога продаваат недвижност во Црна Гора? Да. Нерезидентот плаќа данок на доход на приходите остварени во Црна Гора и поднесува пријава, бидејќи за капиталната добивка не важи данок по одбивка.
Што ако не можам да докажам колку сум платил за станот? Набавната цена тогаш се зема како 80 % од продажната цена, па се оданочуваат 20 % од продажната цена.
Дали се плаќа данок при продажба на наследен стан? Наследството не е приход, но кога го продавате станот, добивката се пресметува од цената по која оставителот го стекнал.
Кога се поднесува пријавата за капитална добивка? До крајот на април за претходната година, а данокот се плаќа при поднесувањето на пријавата.
Извори
Капиталната добивка е уредена со Законот за данокот на личен доход („Службен лист на Република Црна Гора“ 65/2001, 37/2004 и 78/2006 и „Службен лист на Црна Гора“ 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 и 70/2026, членови 3, 5, 10, од 37a до 37h, 43, 44 и 50a), а прирезот со Законот за финансирање на локалната самоуправа („Службен лист на Црна Гора“ 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 и 119/2026, член 8). Пречистен текст до 2021 година објавува Paragraf, а стапката од 15 % за капиталната добивка е воведена со измените 146/2021. Прописите се проверени на 24 септември 2026. Fijaka е платформа за огласи и не дава даночни или правни совети; за конкретна продажба консултирајте се со даночен советник или адвокат.