Tasse sulla plusvalenza quando vendi casa in Montenegro: 15% sul guadagno, esenzioni e scadenza della dichiarazione

Quando vendi un appartamento, una casa o un terreno in Montenegro, paghi sul guadagno un'imposta sulla plusvalenza del 15%. La base imponibile è la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, e il prezzo di acquisto si rivaluta in base all'aumento dei prezzi al dettaglio. L'imposta non è dovuta se l'immobile era la tua unica e principale abitazione, e si calcola nella dichiarazione annuale, da presentare entro la fine di aprile dell'anno successivo.

Le regole le detta la legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche. Questa guida spiega come si calcola la base imponibile, quando l'imposta non è dovuta e cosa vale per immobili ereditati e donati e per gli stranieri, con un esempio di calcolo.

Quanto è l'imposta sulla plusvalenza per la vendita di un immobile?

Se il prezzo contrattuale è inferiore a quello di mercato, il prezzo di vendita lo stabilisce l'autorità fiscale. In caso di permuta, il prezzo di vendita è il prezzo di mercato dell'immobile permutato.

L'addizionale comunale all'imposta sul reddito, fino al 13% dell'imposta dovuta e fino al 15% a Podgorica e Cetinje, si applica secondo la legge sul finanziamento delle autonomie locali all'imposta sui redditi da lavoro dipendente, da attività autonoma, da beni e da capitale. L'imposta sulla plusvalenza non compare in quell'elenco.

Come si calcola l'imposta? Un esempio

Il nostro esempio, senza rivalutare il prezzo di acquisto in base all'aumento dei prezzi al dettaglio:

Se il prezzo di acquisto non si potesse stabilire, si considererebbe l'80% di 150.000 €, cioè 120.000 €: la plusvalenza sarebbe di 30.000 € e l'imposta di 4.500 €. La rivalutazione in base ai prezzi al dettaglio aumenta il prezzo di acquisto e quindi riduce l'imposta.

Quando l'imposta sulla plusvalenza non è dovuta?

La legge prevede tre casi in cui la plusvalenza non è tassata:

• l'immobile ti è servito come unica e principale abitazione (residenza); una casa per le vacanze o un appartamento che hai solo affittato non soddisfa questa condizione;
• il trasferimento è avvenuto tra coniugi o partner di vita ed è direttamente collegato a matrimonio, unione, divorzio, fine dell'unione o eredità;
• il trasferimento è avvenuto per donazione a eredi di primo grado.

Come si dona un appartamento dal notaio e quali imposte si applicano lo spiega il nostro articolo sulla donazione della casa.

Cosa vale per immobili ereditati e donati?

Eredità e donazioni non sono considerate reddito, quindi non paghi imposta sul reddito quando erediti un appartamento o lo ricevi in dono. Quando poi lo vendi, il prezzo di acquisto è quello al quale il defunto o il donante lo aveva acquistato. Se l'appartamento era stato comprato molto tempo fa a un prezzo basso, la plusvalenza, e con essa l'imposta, può essere alta: conviene quindi recuperare per tempo il vecchio contratto di acquisto. Come funziona la successione dal notaio lo spiega il nostro articolo sull'eredità in Montenegro.

Chi presenta la dichiarazione e entro quando?

• Scadenza. L'imposta sulla plusvalenza si calcola annualmente e si paga insieme alla dichiarazione annuale, da presentare entro la fine di aprile dell'anno in corso per l'anno precedente.
• Residente. Il residente che realizza una plusvalenza deve presentare la dichiarazione. È residente chi ha in Montenegro la residenza o il centro degli interessi economici e personali, o vi soggiorna per più di 183 giorni nell'anno d'imposta.
• Non residente. Lo straniero non residente paga l'imposta sul reddito realizzato in Montenegro e presenta la dichiarazione per i redditi per i quali non è prevista una ritenuta alla fonte, e la plusvalenza dalla vendita di un immobile è proprio un reddito di questo tipo.
• Se la dichiarazione manca. L'autorità fiscale presenta d'ufficio la dichiarazione a nome del contribuente che non la presenta nei termini.
• Doppia imposizione. Al residente che paga imposte in un altro Stato si riconosce un credito d'imposta, fino all'importo dell'imposta montenegrina sullo stesso reddito.

Plusvalenza e imposta sul trasferimento: chi paga cosa?

Aliquote e termini dell'imposta sul trasferimento li spiega il nostro articolo sull'imposta sul trasferimento degli immobili, la firma e l'iscrizione il nostro articolo sul rogito dal notaio.

Lista di controllo prima della vendita

Appartamenti e terreni venduti dai proprietari li trovi o li pubblichi nella nostra categoria immobili.

Domande frequenti

Quanto è l'imposta sulla plusvalenza quando si vende un appartamento in Montenegro? Il 15% della differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto. L'aliquota vale dal 1° gennaio 2022; prima era del 9%.

Pago l'imposta se vendo l'appartamento in cui vivo? No, se l'appartamento era la tua unica e principale abitazione (residenza). Una casa per le vacanze e un appartamento solo affittato non soddisfano questa condizione.

Gli stranieri pagano l'imposta quando vendono un immobile in Montenegro? Sì. Il non residente paga l'imposta sul reddito realizzato in Montenegro e presenta la dichiarazione, perché sulla plusvalenza non si applica una ritenuta alla fonte.

E se non posso dimostrare quanto ho pagato l'appartamento? In quel caso il prezzo di acquisto è l'80% del prezzo di vendita, quindi si tassa il 20% del prezzo di vendita.

Si paga l'imposta sulla vendita di un appartamento ereditato? L'eredità non è reddito, ma quando vendi l'appartamento la plusvalenza si calcola sul prezzo al quale lo aveva acquistato il defunto.

Entro quando si presenta la dichiarazione? Entro la fine di aprile per l'anno precedente, e l'imposta si paga alla presentazione della dichiarazione.

Fonti

La plusvalenza è disciplinata dalla legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche (Gazzetta ufficiale della Repubblica del Montenegro 65/2001, 37/2004 e 78/2006 e Gazzetta ufficiale del Montenegro 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 e 70/2026, articoli 3, 5, 10, da 37a a 37h, 43, 44 e 50a), l'addizionale dalla legge sul finanziamento delle autonomie locali (Gazzetta ufficiale del Montenegro 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 e 119/2026, articolo 8). Un testo consolidato fino al 2021 è pubblicato da Paragraf, e l'aliquota del 15% sulle plusvalenze è stata introdotta dalle modifiche 146/2021. La normativa è stata verificata il 24 settembre 2026. Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza fiscale né legale; per una vendita concreta rivolgetevi a un consulente fiscale o a un avvocato.