Когда вы продаёте квартиру, дом или участок в Черногории, с дохода от продажи вы платите налог на прирост капитала по ставке 15%. Базой является разница между ценой продажи и ценой покупки, а цену покупки индексируют на рост розничных цен. Налог не платится, если недвижимость была вашим единственным и основным местом жительства, а рассчитывается он в годовой декларации, которую подают до конца апреля следующего года.
Правила устанавливает Закон о налоге на доходы физических лиц. Этот путеводитель объясняет, как считается база, когда налог не платится и что действует для унаследованной и подаренной недвижимости и для иностранцев, с примером расчёта.
Какой налог платится с прироста капитала при продаже недвижимости?
| Вопрос | Правило |
| Ставка | 15% прироста капитала, с 1 января 2022 года (раньше 9%) |
| Что считается недвижимостью | Земля, здания, жилые и коммерческие помещения и другие сооружения |
| База | Цена продажи минус цена покупки |
| Цена продажи | Договорная цена за вычетом документально подтверждённых расходов на реконструкцию и расходов на продажу |
| Цена покупки | Цена, по которой вы приобрели недвижимость, проиндексированная на рост розничных цен до дня продажи |
| Если цену покупки нельзя установить | Ценой покупки считается 80% цены продажи |
| Убыток | Убыток вычитается из прироста капитала того же года |
Если договорная цена ниже рыночной, цену продажи определяет налоговый орган. При обмене недвижимости ценой продажи считается рыночная цена обмениваемой недвижимости.
Муниципальная надбавка к налогу на доходы составляет до 13% суммы налога, а в Подгорице и Цетине может достигать 15%. По Закону о финансировании местного самоуправления она взимается с налога на трудовые доходы, на доходы от самостоятельной деятельности, от имущества и от капитала. Налог на прирост капитала в этом перечне не упоминается.
Как рассчитывается налог: пример
Наш пример, без индексации цены покупки на рост розничных цен:
| Статья | Сумма |
| Цена продажи по договору | 160 000 € |
| Документально подтверждённые расходы на реконструкцию | 7000 € |
| Документально подтверждённые расходы на продажу | 3000 € |
| Цена продажи для налога | 150 000 € |
| Цена покупки по договору купли-продажи | 100 000 € |
| Прирост капитала | 50 000 € |
| Налог 15% | 7500 € |
Если бы цену покупки нельзя было установить, ценой покупки считались бы 80% от 150 000 €, то есть 120 000 €; прирост составил бы 30 000 €, а налог составил бы 4500 €. Индексация на рост розничных цен увеличивает цену покупки и тем самым уменьшает налог.
Когда налог на прирост капитала не платится?
Закон называет три случая, когда прирост капитала не облагается:
- недвижимость служила вам единственным и основным местом жительства (постоянным местом жительства); квартира для отдыха или квартира, которую вы только сдавали, этому условию не отвечает;
- передача произошла между супругами или партнёрами и прямо связана с браком, партнёрством, разводом, прекращением партнёрства или наследованием;
- передача произошла в дар наследникам первой очереди.
Как квартиру дарят у нотариуса и какие налоги тогда действуют, объясняет наша статья о дарении квартиры.
Что действует для унаследованной и подаренной недвижимости?
Наследство и подарок не считаются доходом, поэтому налог на доходы вы не платите, когда наследуете квартиру или получаете её в дар. Когда вы её потом продаёте, ценой покупки считается цена, по которой квартиру приобрёл наследодатель или даритель. Если квартиру купили давно и дёшево, прирост, а значит и налог, может оказаться большим, поэтому старый договор купли-продажи стоит найти заранее. Как проходит наследование у нотариуса, объясняет наша статья о наследстве в Черногории.
Кто подаёт декларацию и в какой срок?
- Срок. Налог на прирост капитала рассчитывается за год и уплачивается одновременно с подачей годовой декларации, которую подают до конца апреля текущего года за предыдущий год.
- Резидент. Резидент, получивший прирост капитала, обязан подать декларацию. Резидентом считается лицо, у которого в Черногории находится место жительства или центр деловых и жизненных интересов, либо которое находится там более 183 дней в налоговом году.
- Нерезидент. Иностранец, не являющийся резидентом, платит налог на доходы, полученные в Черногории, и подаёт декларацию по доходам, для которых не предусмотрено удержание налога у источника; прирост от продажи недвижимости относится именно к таким доходам.
- Если декларацию не подали. Налоговый орган подаёт декларацию по должности от имени налогоплательщика, который не подал её в срок.
- Двойное налогообложение. Резиденту, уплатившему налог в другой стране, предоставляется налоговый кредит, но не больше суммы черногорского налога на тот же доход.
Налог на прирост капитала и налог на передачу: кто что платит?
| Налог | Кто платит | С чего |
| Налог на прирост капитала | Продавец | С разницы между ценой продажи и ценой покупки |
| Налог на передачу недвижимости | Покупатель | С рыночной стоимости недвижимости |
Ставки и сроки налога на передачу объясняет наша статья о налоге на передачу недвижимости, а подписание и регистрацию объясняет наша статья о договоре купли-продажи у нотариуса.
Что подготовить перед продажей
| Что подготовить | Зачем |
| Договор покупки или решение о налоге на передачу | Подтверждает цену покупки |
| Счета за реконструкцию | Уменьшают цену продажи |
| Подтверждения расходов на продажу | Уменьшают цену продажи |
| Подтверждение места жительства в квартире | Нужно для исключения для единственного жилья |
| Договор наследодателя или дарителя | Определяет цену покупки унаследованной или подаренной квартиры |
| Напоминание в календаре на конец апреля | Помогает не пропустить срок подачи и оплаты |
Квартиры и участки, которые продают собственники, можно найти или разместить в нашей категории недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Какой налог на прирост капитала при продаже квартиры в Черногории? Налог составляет 15% разницы между ценой продажи и ценой покупки. Ставка действует с 1 января 2022 года, раньше она составляла 9%.
Плачу ли я налог, если продаю квартиру, в которой живу? Нет, если квартира была вашим единственным и основным местом жительства. Квартира для отдыха и квартира, которую вы только сдавали, этому условию не отвечают.
Платят ли иностранцы налог при продаже недвижимости в Черногории? Да. Нерезидент платит налог на доходы, полученные в Черногории, и подаёт декларацию, потому что с прироста капитала налог у источника не удерживается.
Что делать, если я не могу доказать, за сколько купил квартиру? Тогда ценой покупки считается 80% цены продажи, то есть налогом облагается 20% цены продажи.
Платится ли налог при продаже унаследованной квартиры? Наследство доходом не считается, но при продаже прирост рассчитывают от цены, по которой квартиру приобрёл наследодатель.
До какого срока подаётся декларация? Декларацию подают до конца апреля за предыдущий год, а налог платят одновременно с её подачей.
Источники
Прирост капитала регулирует Закон о налоге на доходы физических лиц (Официальный вестник Республики Черногория 65/2001, 37/2004 и 78/2006 и Официальный вестник Черногории 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 и 70/2026, статьи 3, 5, 10, с 37a по 37h, 43, 44 и 50a), а надбавку регулирует Закон о финансировании местного самоуправления (Официальный вестник Черногории 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 и 119/2026, статья 8). Сводный текст до 2021 года публикует Paragraf, а ставку 15% для прироста капитала ввели изменения 146/2021. Законодательство проверено 24 сентября 2026 года. Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт ни налоговых, ни юридических консультаций; по конкретной продаже обратитесь к налоговому консультанту или адвокату.