Сколько стоит договор купли-продажи у нотариуса? Зависит от стоимости квартиры: 480 € при стоимости от 80 000 до 119 999,99 €, а выше ещё 13 € за каждые начатые 15 000 €, но не более 8000 €. Сверху добавляется НДС.
Когда покупатель и продавец договорились о цене, следующий шаг ведёт к нотариусу. Местные поисковые запросы показывают, что интересует людей больше всего: "kupoprodajni ugovor kod notara cijena" (договор купли-продажи у нотариуса, цена), "ugovor kod notara cena" (договор у нотариуса, цена) и "notar kupoprodajni ugovor za stan" (нотариус, договор купли-продажи квартиры), а из Сербии приходит запрос "solemnizacija ugovora" (солемнизация договора). Ответ на вопрос о цене изменился 9 апреля 2026 года, когда вступил в силу новый нотариальный тариф.
Эта статья проводит покупку от договорённости до регистрации: почему нотариальный акт обязателен, что делает нотариус, сколько это стоит, какие налоги следуют за подписанием и когда вы становитесь собственником.
Почему нотариальный акт, а не заверение подписей
Сделка, предметом которой является передача или приобретение права собственности на недвижимость, должна быть оформлена как нотариальный акт. Сделка, совершённая не в этой форме, не имеет правовых последствий. Договор, подписанный дома, у которого заверены только подписи, поэтому квартиру не передаёт.
К этой форме ведут два пути:
- Нотариус составляет договор. Нотариус устанавливает личность сторон, составляет акт, зачитывает и разъясняет его, а стороны подписывают в его присутствии.
- Нотариус подтверждает частный документ. Если вы подготовили договор сами или с адвокатом, нотариус может его подтвердить при условии, что он отвечает требованиям закона к форме и содержанию. Подтверждённый так документ имеет силу нотариального акта. Это соответствует тому, что в Сербии называют солемнизацией.
Консультация, составление, зачитывание и разъяснение документа входят в вознаграждение нотариуса и отдельно не оплачиваются.
Что решить до визита к нотариусу
Нотариус фиксирует то, что заявляют стороны, но не заменяет вашу собственную проверку квартиры. До подписания:
- Проверьте выписку из кадастра: собственника, долю, обременения и отметки. Как это сделать, мы разобрали в статье о проверках перед покупкой.
- Договоритесь, кто платит нотариусу. Все участники сделки отвечают перед нотариусом солидарно, если не договорились иначе, поэтому впишите это в договор.
- Если вы дали задаток, знайте, что именно вы дали. Разницу между задатком, авансом и отступными мы объяснили в статье о задатке и предварительном договоре.
- Если вы не можете прийти лично, за вас может подписать представитель, но форма, предписанная для договора, действует и для доверенности. Доверенность на покупку квартиры поэтому должна быть нотариальным актом, а вознаграждение за неё по тарифу составляет 60 €.
Сколько берёт нотариус за договор купли-продажи
Вознаграждение определяется по стоимости предмета сделки, и основой служит фактическая рыночная стоимость квартиры. Пока не создан официальный реестр рыночных стоимостей, нотариус может сам определить рыночную стоимость, если указанная сторонами цена ей не соответствует. Тариф обязателен: нотариус не вправе взять ни больше, ни меньше установленного.
| Стоимость квартиры | Вознаграждение нотариуса |
| до 19 999,99 € | 180 € |
| от 20 000 до 39 999,99 € | 250 € |
| от 40 000 до 59 999,99 € | 350 € |
| от 60 000 до 79 999,99 € | 420 € |
| от 80 000 до 119 999,99 € | 480 € |
| свыше 119 999,99 € | 480 € + 13 € за каждые начатые 15 000 € сверх этого, но не более 8000 € |
Для квартиры за 200 000 € сумма сверх 119 999,99 € охватывает шесть начатых блоков по 15 000 €, поэтому вознаграждение составит 480 € + 6 × 13 € = 558 €. К вознаграждению добавляются НДС, а также сборы и платежи, предусмотренные другими актами. В вознаграждение входят удостоверение акта, заверение подписей, копии приложений и экземпляры акта, выданные сразу после его подписания.
Другие суммы из того же тарифа, которые важны при покупке квартиры:
| Действие | Вознаграждение |
| Предварительный договор | 50% вознаграждения за договор, вычитается из основного договора у того же нотариуса |
| Подтверждение частного документа | 80% вознаграждения за договор |
| Дополнительное соглашение | 30% вознаграждения за договор |
| Расторжение договора | 30% вознаграждения за договор |
| Доверенность на сделку, которая должна быть нотариальным актом | 60 € |
| Оплата цены через специальный счёт нотариуса | 0,3% суммы, но не менее 150 €, за каждые начатые шесть месяцев |
Нотариус получает право на вознаграждение сразу после выполнения работы и может потребовать аванс. Экземпляры акта он выдаёт только после полной оплаты и обязан выдать квитанцию. Если вы не согласны с расчётом, спор можно урегулировать мирным путём в Нотариальной палате.
Что происходит после подписания
Нотариус обязан направить экземпляр договора по двум адресам:
- В орган, ведающий кадастром, поскольку договор передаёт право собственности на недвижимость. Этот орган направляет решение о регистрации нотариусу и сторонам. С июля 2026 года нотариус может направлять экземпляр и в электронном виде с квалифицированной электронной подписью.
- В налоговый орган общины, где находится квартира, в течение 15 дней после составления экземпляра, поскольку сделка облагается налогом.
Изменения Закона о государственной съёмке и кадастре недвижимости от декабря 2025 года ввели электронное окно, через которое заявления о регистрации могут подавать и те, кто удостоверяет документы, служащие основанием для регистрации; подробные условия устанавливает Министерство. Спросите своего нотариуса, кто подаёт заявление о регистрации, он или вы, и как вы получите решение.
Налоги, которые платит покупатель
| Обязанность | Кто и когда | Сколько |
| Налог на переход права собственности | Покупатель, декларация в течение 15 дней после заключения договора вместе с договором; платится сразу | 3% до 150 000 €, далее 4500 € + 5% с суммы свыше 150 000 €, а свыше 500 000 € 22 000 € + 6% |
| Ежегодный налог на недвижимость | Покупатель как новый собственник, декларация в общину в течение 30 дней после приобретения | Ежегодный налог, ставки устанавливает община |
Для квартиры за 200 000 € налог на переход права собственности составит около 7000 €. При первой продаже новой квартиры застройщиком этот налог не платится, потому что в цену включён НДС. Подробности в статьях о налоге на переход права собственности и о ежегодном налоге на недвижимость.
Если стороны по взаимному согласию расторгнут договор в течение 90 дней после заключения и до регистрации в кадастре, это служит основанием для повторного определения налога на переход права собственности.
Когда вы становитесь собственником
Право собственности на недвижимость на основании сделки приобретается с момента регистрации в кадастре недвижимости. Ни подпись у нотариуса, ни уплаченная цена, ни переданные ключи сами по себе не делают вас собственником. Поэтому регистрация остаётся последним и самым важным шагом: когда придёт решение, проверьте новую выписку из кадастра и убедитесь, что вы записаны собственником, с правильной долей и без неожиданных обременений.
Если вы покупаете в Черногории впервые, весь путь от выбора квартиры до регистрации описан в нашем руководстве по покупке недвижимости, а актуальные предложения ищите в объявлениях о недвижимости.
Частые вопросы
Достаточно ли заверить подписи у нотариуса? Нет. Договор о переходе права собственности на недвижимость должен быть нотариальным актом или частным документом, который нотариус подтвердил по правилам для нотариального акта.
Кто платит нотариусу, покупатель или продавец? Стороны отвечают перед нотариусом солидарно, если не договорились иначе. Поэтому укажите в договоре, кто несёт расходы.
Может ли нотариус взять меньше? Нет. Тариф применяется в каждом случае, а согласовывать более высокое или более низкое вознаграждение запрещено.
Можно ли купить квартиру, если я не могу прийти к нотариусу? Да, через представителя. Доверенность должна иметь ту же форму, что и договор, то есть быть нотариальным актом, а вознаграждение за неё составляет 60 €.
Когда я становлюсь собственником квартиры? С момента регистрации в кадастре недвижимости, а не с подписания договора.
Источники
Форма нотариального акта, подтверждение частных документов и направление экземпляров регулируются Законом о нотариусах (статьи 51a, 52 и 82), форма доверенности статьёй 86 Закона об обязательственных отношениях, а электронное направление Правилами о дополнении Правил о работе нотариусов (Официальный вестник Черногории 88/2026). Суммы вознаграждений взяты из Тарифа вознаграждений и расходов нотариусов (Официальный вестник Черногории 49/2026). Налог на переход права собственности регулирует Закон о налоге на переход права собственности на недвижимость (статьи 6, 7, 11, 15, 16 и 19), приобретение права собственности регистрацией Закон о вещно-правовых отношениях (статья 84), а электронное окно изменения Закона о государственной съёмке и кадастре недвижимости (Официальный вестник Черногории 160/2025). Fijaka является площадкой объявлений и не даёт юридических консультаций; для конкретного договора обратитесь к нотариусу или юристу.