عقد بيع الشقة أمام كاتب العدل في الجبل الأسود: الإجراءات والرسوم والتسجيل في السجل العقاري

كم يكلف عقد البيع أمام كاتب العدل؟ يتوقف على قيمة الشقة: 480 € لشقة قيمتها من 80,000 إلى 119,999.99 €، وفوق ذلك 13 € إضافية عن كل 15,000 € بدأت، بحد أقصى 8,000 €. وتُضاف ضريبة القيمة المضافة.

حين يتفق المشتري والبائع على الثمن، تكون الخطوة التالية كاتب العدل. والبحث المحلي يكشف ما يهم الناس أكثر: "kupoprodajni ugovor kod notara cijena" (عقد البيع لدى كاتب العدل، السعر) و"ugovor kod notara cena" (العقد لدى كاتب العدل، السعر) و"notar kupoprodajni ugovor za stan" (كاتب العدل، عقد بيع شقة)، ومن صربيا يأتي "solemnizacija ugovora" (توثيق العقد الرسمي). وقد تغيّر الجواب عن سؤال السعر في 9 أبريل 2026، حين دخلت تعرفة جديدة لكتّاب العدل حيز التنفيذ.

يتتبع هذا المقال عملية الشراء من الاتفاق حتى التسجيل: لماذا السند الموثق إلزامي، وماذا يفعل كاتب العدل، وكم يكلف ذلك، وما الضرائب التي تلي التوقيع، ومتى تصبح مالكاً.

لماذا سند موثق وليس تصديق التواقيع

يجب أن يُحرَّر التصرف القانوني الذي يكون موضوعه نقل ملكية عقار أو اكتسابها في صورة سند موثق لدى كاتب العدل. والتصرف الذي لا يُحرَّر بهذه الصورة لا ينتج أثراً قانونياً. لذلك فإن عقداً موقّعاً في البيت مع تصديق التواقيع فقط لا ينقل ملكية الشقة.

وهناك طريقان إلى هذا الشكل:

• كاتب العدل يحرر العقد. يتحقق كاتب العدل من هوية الطرفين، ويحرر السند، ويقرؤه ويشرحه، ويوقّع الطرفان أمامه.
• كاتب العدل يصادق على محرر عرفي. إذا أعددت العقد بنفسك أو مع محامٍ، يمكن لكاتب العدل أن يصادق عليه بشرط أن يستوفي الشروط القانونية للشكل والمضمون. والمحرر المصادق عليه بهذه الطريقة تكون له صفة السند الموثق. ويقابل ذلك ما يُسمى في صربيا التوثيق الرسمي للعقد.

والاستشارة وتحرير المستند وقراءته وشرحه مشمولة بأتعاب كاتب العدل ولا تُدفع بشكل منفصل.

ما الذي ينبغي حسمه قبل كاتب العدل

كاتب العدل يدوّن ما يصرح به الطرفان، لكنه لا يغني عن فحصك أنت للشقة. قبل التوقيع:

1. تحقق من مستخرج السجل العقاري: المالك والحصة والأعباء والإشارات. وكيف تفعل ذلك شرحناه في مقال الفحوص قبل الشراء.
2. اتفقا على من يدفع أتعاب كاتب العدل. جميع أطراف التصرف مسؤولون أمام كاتب العدل بالتضامن ما لم يتفقوا على خلاف ذلك، فاكتبوا ذلك في العقد.
3. إن كنت دفعت عربوناً، فاعرف ما الذي دفعته فعلاً. والفرق بين العربون والدفعة المقدمة وبدل العدول شرحناه في مقال العربون والعقد الابتدائي.
4. إن لم تستطع الحضور شخصياً، يمكن لوكيل أن يوقّع عنك، لكن الشكل المقرر للعقد يسري على الوكالة أيضاً. لذلك يجب أن تكون الوكالة بشراء شقة سنداً موثقاً، وأتعابها وفق التعرفة 60 €.

كم يتقاضى كاتب العدل عن عقد البيع

تُحدَّد الأتعاب وفق قيمة محل التصرف، والأساس هو القيمة السوقية الفعلية للشقة. وإلى أن يُنشأ سجل رسمي للقيم السوقية، يجوز لكاتب العدل أن يحدد القيمة السوقية بنفسه إذا لم يطابقها الثمن الذي ذكره الطرفان. والتعرفة إلزامية: لا يجوز لكاتب العدل أن يتقاضى أكثر ولا أقل مما هو مقرر.

لشقة قيمتها 200,000 € يغطي المبلغ الزائد على 119,999.99 € ست شرائح بدأت من 15,000 €، فتكون الأتعاب 480 € + 6 × 13 € = 558 €. وتُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى الأتعاب، وكذلك الرسوم والمستحقات المقررة في لوائح أخرى. وتشمل الأتعاب تصديق السند وتصديق التواقيع ونسخ المرفقات والنسخ الرسمية المسلّمة فور التوقيع.

مبالغ أخرى من التعرفة نفسها تهمك عند شراء شقة:

يستحق كاتب العدل أتعابه فور إنجاز العمل، ويجوز له طلب دفعة مقدمة. ولا يسلّم النسخ الرسمية إلا بعد دفع كل شيء، وعليه أن يصدر إيصالاً. وإن اعترضت على الحساب، يمكن تسوية النزاع ودياً أمام غرفة كتّاب العدل.

ماذا يحدث بعد التوقيع

يلتزم كاتب العدل بإرسال نسخة رسمية من العقد إلى جهتين:

• الجهة المختصة بالسجل العقاري، لأن العقد ينقل ملكية عقار. وترسل هذه الجهة قرارها بشأن التسجيل إلى كاتب العدل والطرفين. ومنذ يوليو 2026 يجوز لكاتب العدل إرسال النسخة إلكترونياً أيضاً بتوقيع إلكتروني مؤهل.
• الإدارة الضريبية في البلدية التي تقع فيها الشقة، خلال 15 يوماً من تحرير النسخة، لأن نقل الملكية خاضع للضريبة.

وقد أدخلت تعديلات ديسمبر 2025 على قانون المساحة الحكومية والسجل العقاري نافذة إلكترونية يمكن من خلالها أن يقدّم طلبات التسجيل أيضاً من يصادقون على المستندات التي يقوم عليها التسجيل، على أن تحدد الوزارة الشروط التفصيلية. اسأل كاتب العدل من يقدّم طلب التسجيل، هو أم أنت، وكيف ستتسلم القرار.

الضرائب التي يدفعها المشتري

لشقة قيمتها 200,000 € تبلغ ضريبة نقل الملكية نحو 7,000 €. وفي البيع الأول لشقة جديدة من المطوّر لا تُدفع ضريبة نقل الملكية، لأن ضريبة القيمة المضافة مشمولة في الثمن. والتفاصيل في مقالينا عن ضريبة نقل ملكية العقار وعن ضريبة العقار السنوية.

وإذا فسخ الطرفان العقد باتفاقهما خلال 90 يوماً من إبرامه وقبل التسجيل في السجل العقاري، كان ذلك سبباً لإعادة تحديد ضريبة نقل الملكية.

متى تصبح مالكاً

تُكتسب ملكية العقار بموجب تصرف قانوني بالتسجيل في السجل العقاري. فلا التوقيع أمام كاتب العدل، ولا الثمن المدفوع، ولا المفاتيح المسلّمة تجعلك مالكاً بذاتها. لذلك فالتسجيل هو الخطوة الأخيرة والأهم: حين يصل القرار، راجع المستخرج الجديد من السجل العقاري وتأكد أنك مسجل مالكاً، بالحصة الصحيحة ودون أعباء غير متوقعة.

وإن كانت هذه أول عملية شراء لك في الجبل الأسود، فالمسار كله من اختيار الشقة حتى التسجيل مشروح في دليل شراء العقار، ويمكنك تصفح العروض الحالية في إعلانات العقارات.

الأسئلة الشائعة

هل يكفي تصديق التواقيع لدى كاتب العدل؟ لا. يجب أن يكون عقد نقل ملكية العقار سنداً موثقاً، أو محرراً عرفياً صادق عليه كاتب العدل وفق قواعد السند الموثق.

من يدفع أتعاب كاتب العدل، المشتري أم البائع؟ الطرفان مسؤولان أمام كاتب العدل بالتضامن ما لم يتفقا على خلاف ذلك. لذلك حدّدا في العقد من يتحمل التكاليف.

هل يمكن لكاتب العدل أن يتقاضى أقل؟ لا. التعرفة تُطبَّق في كل حالة، ويُحظر الاتفاق على أتعاب أعلى أو أدنى.

هل يمكنني شراء شقة إن لم أستطع الحضور إلى كاتب العدل؟ نعم، عن طريق وكيل. ويجب أن تكون الوكالة بالشكل نفسه للعقد، أي سنداً موثقاً، وأتعابها 60 €.

متى أصبح مالكاً للشقة؟ عند التسجيل في السجل العقاري، لا عند توقيع العقد.

المصادر

شكل السند الموثق والمصادقة على المحررات العرفية وإرسال النسخ الرسمية ينظمها قانون كتّاب العدل (المواد 51a و52 و82)، وشكل الوكالة المادة 86 من قانون الالتزامات، والإرسال الإلكتروني لائحة تكميل لائحة عمل كتّاب العدل (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 88/2026). والأتعاب مأخوذة من تعرفة أتعاب كتّاب العدل ونفقاتهم (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 49/2026). وتنظم ضريبة نقل الملكية قانون ضريبة نقل ملكية العقار (المواد 6 و7 و11 و15 و16 و19)، واكتساب الملكية بالتسجيل قانون علاقات الملكية (المادة 84)، والنافذة الإلكترونية تعديلات قانون المساحة الحكومية والسجل العقاري (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 160/2025). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لعقد محدد استشر كاتب عدل أو محامياً.