ضريبة العقار السنوية في الجبل الأسود: النسب والمواعيد وطريقة الحساب

كم نسبة ضريبة العقار على الشقة؟ تحددها البلدية بين 0.25% و1.00% من القيمة السوقية، وبين 0.3% و1.5% للمسكن الثاني.

ضريبة العقار هي الضريبة الوحيدة التي يدفعها مالك الشقة كل عام، سواء سكن فيها أو أجّرها أو تركها فارغة. ومع ذلك لا يعرف معظم الملاك كيف وصلت البلدية إلى المبلغ المذكور في القرار، فلا يلاحظون حين يكون خاطئاً. والبحث المحلي يُظهر ذلك: إلى جانب "porez na nepokretnosti" (ضريبة العقار) تُضاف غالباً أسماء البلديات، بودغوريتسا وبودفا وبار، وكلمة "online".

يمر هذا المقال على القانون بالترتيب الذي يعنيك: من يدفع، وكيف يُحسب الوعاء، وما النسب، وما الذي يخفض الضريبة، ومتى تُدفع. وكل الأحكام مأخوذة من قانون ضريبة العقار بتعديلات 2022 و2025.

من يدفع الضريبة

المكلف هو المالك المسجل في السجل العقاري في 1 يناير من السنة التي تُفرض عنها الضريبة. ويدفع الشركاء في الملكية بنسبة حصصهم، والمالكون على الشيوع بأجزاء متساوية. وإن كان المالك مجهولاً أو متوفى، فالمكلف هو من يستخدم العقار.

عند الشراء تهم نتيجتان:

• عن السنة التي تشتري فيها، يبقى المكلف من كان مسجلاً في 1 يناير، أي البائع كقاعدة. وإن أردت تقسيم ضريبة تلك السنة فعليك الاتفاق على ذلك في العقد.
• ومع ذلك يلتزم المشتري خلال 30 يوماً من الاقتناء بتقديم إقرار ضريبي إلى البلدية. يرسل كاتب العدل العقد إلى البلدية خلال عشرة أيام، لكن ذلك لا يعفيك من الإقرار.

كيف تحسب البلدية الوعاء

الوعاء هو القيمة السوقية للعقار في 1 يناير. ولا تقدّرها البلدية بالعين، بل بصيغة يحددها القانون:

وهناك أيضاً حماية من القفزات: إذا ارتفع متوسط سعر المتر المربع بأكثر من 20% عن السنة السابقة، يجوز للبلدية حساب الوعاء على أساس متوسط السنوات الثلاث الأخيرة.

ماذا يعني ذلك عملياً. تنشر MONSTAT سعراً منفصلاً لبودغوريتسا وحدها؛ ففي 2025 بلغ متوسط المساكن الجديدة هناك 2,127 يورو للمتر المربع مقابل 1,810 قبل عام، أي ارتفاع بنحو 17.5%، وهو دون عتبة 20%. أما بودفا وبقية البلديات الساحلية فلا تنشر لها MONSTAT رقماً مستقلاً، فتكون نقطة البداية المتوسط الوطني، الذي بلغ 2,200 يورو للمتر المربع في 2025، مضروباً في معامل البلدية.

النسب

تحدد البلدية النسبة الفعلية بقرار منها، ولكن ضمن النطاقات القانونية فقط:

المسكن الثاني هو شقة أو منزل ليس محل إقامة المالك أو مكان إقامته الدائمة، وكذلك كل شقة يملكها شخص اعتباري. وهناك استثناء: إن كان مسكنك الوحيد في الجبل الأسود ولديك هنا إقامة مسجلة أو إقامة دائمة، فلا يُعد مسكناً ثانياً. لذلك يدفع الأجنبي الذي ليست لديه هنا إقامة مسجلة ولا إقامة دائمة، كقاعدة، بنسبة المسكن الثاني.

ولم تعد هناك نسبة خاصة تصل إلى 5% للأراضي المعدة للبناء غير المبنية: فقد ألغتها المحكمة الدستورية، وحذفتها تعديلات أكتوبر 2025 من القانون.

مثال حسابي

شقة مساحتها 60 م² في بودغوريتسا، عمرها 20 عاماً، على افتراض أن معاملي الموقع والجودة يساويان 1.00. المعاملات الحقيقية لمنطقتك تحددها البلدية، لذا فهذا توضيح للطريقة لا قرارك الضريبي.

الفرق بين أدنى نسبة وأعلاها أربعة أضعاف، لذا فقرار البلدية أهم من أي نصيحة عامة. تحقق منه قبل الشراء، كما تتحقق من ضريبة نقل الملكية.

التخفيضات والإعفاءات

• الشقة التي تسكن فيها. تُخفَّض الضريبة على الشقة أو المنزل الذي هو محل إقامتك أو إقامتك الدائمة بنسبة 20% عنك و10% عن كل فرد من أفراد الأسرة، بحد أقصى 50%. في المثال السابق يدفع مالك يعيش معه فردان من أسرته 40% أقل: 153 بدلاً من 255 يورو، أو 613 بدلاً من 1,021 يورو.
• المبالغ الصغيرة. لا تُستحق الضريبة إذا لم يتجاوز الوعاء الإجمالي لكل عقاراتك 5,000 يورو ولم تكن تستخدمها لتحقيق دخل.
• الفنادق. يمكن تخفيض النسبة حتى 15% لفنادق الثلاث نجوم، وحتى 30% لفنادق الأربع نجوم، وحتى 70% لما فوق الأربع نجوم.
• المباني قيد الإنشاء. منذ تعديلات أكتوبر 2025 لم تعد المباني قيد الإنشاء خاضعة للضريبة، وأُلغي في الوقت نفسه إعفاء الشقق المكتملة غير المبيعة لدى المطوّر.

المواعيد وطريقة الدفع

الشخص الطبيعي الذي لا يدفع القسطين في موعدهما أو لا يقدم الإقرار خلال 30 يوماً يرتكب مخالفة عقوبتها غرامة من 250 إلى 2,000 يورو. ويمكنك مراجعة قرارك إلكترونياً: فلدى العاصمة بودغوريتسا خدمة إلكترونية لمراجعة الضرائب، أما البلديات الأخرى فتصدر القرارات عبر إداراتها للإيرادات العامة المحلية.

إن كانت المساحة في القرار أكبر من الحقيقية، أو كانت الشقة التي تسكن فيها تُحتسب مسكناً ثانياً، فالتصحيح يكون بالطعن في القرار مع الدليل، لا بالسكوت. وأكثر مصادر الخطأ شيوعاً هو المساحة: فالبلدية تأخذها من السجل العقاري، لذا يحسن أن يكون مستخرج السجل العقاري مطابقاً للواقع.

قبل أن تشتري أو تبيع

ضريبة العقار تكلفة سنوية تأتي مع الملكية، لذا يجب أن تدخل في القرار كما يدخل الإيجار المتوقع أو سعر المتر المربع. يتناول دليلنا لشراء العقار التكاليف الأخرى للشراء، وإن كنت تبيع فإن نشر الإعلان على Fijaka مجاني.

الأسئلة الشائعة

من يدفع ضريبة العقار في سنة البيع؟ من كان مسجلاً مالكاً في 1 يناير، أي البائع كقاعدة. وأي تقسيم آخر يجب الاتفاق عليه في العقد.

ما الذي يُعد مسكناً ثانياً؟ شقة أو منزل ليس محل إقامتك أو إقامتك الدائمة، وكذلك الشقة التي تملكها شركة. ومسكنك الوحيد في الجبل الأسود مع إقامة مسجلة لا يُعد مسكناً ثانياً.

متى تُدفع ضريبة العقار؟ على قسطين متساويين، حتى 30 يونيو وحتى 31 أكتوبر. وتصدر البلدية القرار حتى 30 أبريل.

هل هناك تخفيض على الشقة التي أسكن فيها؟ نعم: 20% عن المالك و10% عن كل فرد من أفراد الأسرة، بحد أقصى 50%.

كيف تُحسب القيمة السوقية؟ يُضرب متوسط سعر المتر المربع للمساكن الجديدة وفق MONSTAT في المساحة المسجلة وفي معاملي الموقع والجودة، ثم يُخفض 1% عن كل سنة من العمر، بحد أقصى 60%.

المصادر

الأحكام مأخوذة من قانون ضريبة العقار (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 25/19 و49/22 و152/22)، مع التعديلات المنشورة في الجريدة الرسمية 118/25 و133/25 وقرار المحكمة الدستورية U-I 22/20 الذي ألغى النسبة الخاصة للأراضي غير المبنية. وأسعار المتر المربع من إحصاءات MONSTAT لأسعار المساكن الجديدة.