Kolik činí roční daň z nemovitosti v Černé Hoře? Obec ji stanoví v rozpětí 0,25 až 1,00 % tržní hodnoty, u druhého bydlení 0,3 až 1,5 %. Tržní hodnota se počítá z průměrné ceny novostaveb podle MONSTAT, plochy v katastru a koeficientů, se snížením o 1 % za každý rok stáří. Platí vlastník zapsaný k 1. lednu, ve dvou splátkách do 30. června a do 31. října.
Daň z nemovitosti je jedinou daní, kterou vlastník bytu platí každý rok, ať v bytě bydlí, pronajímá ho, nebo ho nechává prázdný. Přesto většina vlastníků neví, jak obec dospěla k částce ve výměru, a proto si nevšimnou, když je chybná. Ukazuje to i místní vyhledávání: vedle „porez na nepokretnosti“ (daň z nemovitosti) lidé nejčastěji píšou názvy obcí, Podgorica, Budva a Bar, a slovo „online“.
Tento článek prochází zákon v pořadí, v jakém se vás týká: kdo platí, jak se počítá základ daně, jaké jsou sazby, co daň snižuje a kdy se platí. Všechna ustanovení pocházejí ze zákona o dani z nemovitostí ve znění novel z let 2022 a 2025. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře vlastníte nebo kupujete byt či dům a chcete rozumět svému daňovému výměru.
Kdo daň platí
Poplatníkem je vlastník zapsaný v katastru k 1. lednu roku, za který se daň vyměřuje. Spoluvlastníci platí podle svého podílu, společní vlastníci rovným dílem. Pokud je vlastník neznámý nebo zemřel, je poplatníkem osoba, která nemovitost užívá.
Při koupi jsou důležité dva důsledky:
- Za rok, ve kterém kupujete, je poplatníkem ten, kdo byl zapsán k 1. lednu, což je zpravidla prodávající. Pokud chcete daň za tento rok rozdělit, musíte se na tom dohodnout ve smlouvě.
- Kupující musí přesto do 30 dnů od nabytí nemovitosti podat daňové přiznání. Notář smlouvu pošle obci do deseti dnů, ale to vás podání nezbavuje.
Jak obec počítá základ
Základem je tržní hodnota nemovitosti k 1. lednu. Obec ji neodhaduje od oka, ale podle vzorce stanoveného zákonem:
| Krok | Co se používá | Rozpětí podle zákona |
| Cena za m² | Průměrná cena nově postavených bytů za předchozí rok podle MONSTAT | U obcí bez vlastního údaje: celostátní průměr × koeficient 0,10 až 2,00 |
| Plocha | Plocha zapsaná v katastru | Pokud neodpovídá skutečnosti, stanoví se ve vyměřovacím řízení |
| Lokalita | Koeficient zóny | 0,10 až 5,00 |
| Kvalita | Vybavení, typ konstrukce, počet podlaží | 0,10 až 3,00 |
| Stáří | Snížení o 1 % za každý rok stáří nebo od poslední rekonstrukce | Nejvýše o 60 % |
K tomu existuje ochrana proti skokům: pokud průměrná cena za m² vzrostla oproti předchozímu roku o více než 20 %, může obec základ spočítat z průměru posledních tří let.
Co to znamená v praxi. MONSTAT zveřejňuje samostatnou cenu jen pro Podgoricu; v roce 2025 tam průměrná cena novostaveb činila 2 127 € za m² oproti 1 810 € o rok dříve, tedy nárůst zhruba o 17,5 %, pod hranicí 20 %. Pro Budvu a ostatní přímořské obce MONSTAT samostatný údaj nezveřejňuje, takže výchozím bodem je celostátní průměr, který v roce 2025 činil 2 200 € za m², vynásobený obecním koeficientem.
Sazby
Skutečnou sazbu stanoví obec vlastním rozhodnutím, ale jen v rozpětí daném zákonem:
| Nemovitost | Sazba z tržní hodnoty |
| Obecné pravidlo | 0,25 % až 1,00 % |
| Druhý byt nebo dům | 0,3 % až 1,5 % |
| Nelegální stavba, která řeší bytovou potřebu vlastníka | 0,3 % až 1,5 % |
| Nelegální stavba, která bytovou potřebu neřeší | 0,3 % až 2 % |
Druhým bydlením je byt nebo dům, který není hlášeným bydlištěm ani místem trvalého pobytu vlastníka, a také každý byt ve vlastnictví právnické osoby. Existuje jedna výjimka: pokud je to vaše jediné obydlí v Černé Hoře a máte zde hlášené bydliště nebo trvalý pobyt, za druhé bydlení se nepovažuje. Cizinec bez bydliště nebo trvalého pobytu zde proto zpravidla platí sazbu pro druhé bydlení.
Zvláštní sazba až 5 % pro nezastavěné stavební pozemky už neplatí: Ústavní soud ji zrušil a novela z října 2025 ji ze zákona odstranila.
Propočtený příklad
Byt o ploše 60 m² v Podgorici, starý 20 let, při předpokládaných koeficientech lokality a kvality 1,00. Skutečné koeficienty pro vaši zónu stanoví obec, takže jde o ilustraci metody, ne o váš výměr.
| Položka | Částka |
| 2 127 € × 60 m² | 127 620 € |
| Snížení za stáří o 20 % | tržní hodnota 102 096 € |
| Daň při 0,25 % | 255 € ročně |
| Daň při 1,00 % | 1 021 € ročně |
| Jako druhé bydlení, 0,3 % až 1,5 % | 306 € až 1 531 € |
Rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší sazbou je čtyřnásobný, takže rozhodnutí obce je důležitější než jakákoli obecná rada. Ověřte si ho před koupí, stejně jako si ověřujete daň z převodu nemovitostí.
Úlevy a osvobození
- Byt, ve kterém bydlíte. Daň z bytu nebo domu, který je vaším bydlištěm nebo místem trvalého pobytu, se snižuje o 20 % za vás a o 10 % za každého člena domácnosti, nejvýše o 50 %. V příkladu výše zaplatí vlastník se dvěma členy domácnosti o 40 % méně: 153 € místo 255 €, nebo 613 € místo 1 021 €.
- Malé částky. Daň se neplatí, pokud celkový základ za všechny vaše nemovitosti nepřesáhne 5 000 € a nepoužíváte je k dosahování příjmů.
- Hotely. Sazbu lze snížit až o 15 % u tříhvězdičkových hotelů, až o 30 % u čtyřhvězdičkových a až o 70 % nad čtyři hvězdičky.
- Rozestavěné stavby. Od novely z října 2025 rozestavěné stavby dani nepodléhají a zároveň bylo zrušeno osvobození dokončených, ale neprodaných bytů developera.
Lhůty a způsob placení
| Datum | Co se děje |
| 1. ledna | Vzniká povinnost; poplatníkem je zapsaný vlastník |
| 31. ledna | Katastr posílá obci údaje o vlastnictví |
| 30. dubna | Obec vydává daňový výměr |
| 30. června | Splatnost první splátky |
| 31. října | Splatnost druhé splátky |
| 30 dnů od nabytí | Nový vlastník podává daňové přiznání |
Fyzická osoba, která splátky nezaplatí včas nebo nepodá přiznání do 30 dnů, se dopouští přestupku, za který hrozí pokuta 250 až 2 000 €. Svůj výměr si můžete zkontrolovat online: hlavní město Podgorica má elektronický daňový přehled (stránka je v černohorštině) a ostatní obce vydávají výměry prostřednictvím svých místních správ veřejných příjmů.
Pokud je plocha ve výměru větší než skutečná, nebo je byt zdaněn jako druhé bydlení, přestože v něm bydlíte, napravíte to odvoláním proti výměru s důkazy, ne mlčením. Nejčastějším zdrojem chyb je plocha: obec přebírá tu z katastru, proto se vyplatí ověřit, že výpis z katastru odpovídá skutečnosti.
Než koupíte nebo prodáte
Daň z nemovitosti je roční náklad, který přichází s vlastnictvím, takže do rozhodnutí patří stejně jako očekávané nájemné nebo cena za metr čtvereční. Ostatní náklady koupě pokrývá náš průvodce koupí nemovitosti a pokud prodáváte, podání inzerátu na Fijace je zdarma.
Často kladené otázky
Kdo platí daň z nemovitosti v roce prodeje? Ten, kdo byl k 1. lednu zapsán jako vlastník, zpravidla prodávající. Jiné rozdělení je třeba dohodnout ve smlouvě.
Jaká je sazba daně z nemovitosti u bytu? Obec ji stanoví mezi 0,25 % a 1,00 % tržní hodnoty a u druhého bydlení mezi 0,3 % a 1,5 %.
Co se považuje za druhé bydlení? Byt nebo dům, který není vaším bydlištěm ani místem trvalého pobytu, a také byt ve vlastnictví firmy. Vaše jediné obydlí v Černé Hoře spolu s hlášeným bydlištěm druhým bydlením není.
Kdy se daň z nemovitosti platí? Ve dvou stejných splátkách, do 30. června a do 31. října. Obec vydá výměr do 30. dubna.
Existuje sleva na byt, ve kterém bydlím? Ano: 20 % za vlastníka a 10 % za každého člena domácnosti, nejvýše 50 %.
Jak se počítá tržní hodnota? Průměrná cena novostaveb za m² podle MONSTAT, vynásobená plochou v katastru a koeficienty lokality a kvality, snížená o 1 % za každý rok stáří, nejvýše o 60 %.
Zdroje
Ustanovení pocházejí ze zákona o dani z nemovitostí (Úřední věstník Černé Hory 25/19, 49/22 a 152/22) s novelami vyhlášenými v Úředním věstníku 118/25 a 133/25 a s rozhodnutím Ústavního soudu U-I 22/20, které zrušilo zvláštní sazbu pro nezastavěné pozemky. Odkazovaná stránka je v černohorštině. Ceny za m² pocházejí ze statistiky MONSTAT o cenách nově postavených bytů.