Je bezpečné koupit v Černé Hoře byt ve výstavbě? Jen tak bezpečné, jak dobré je stavební povolení, pozemek a smlouva. Povolení si ověřte na webu obce nebo ministerstva, zástavy na pozemku ve výpisu z katastru a smlouvu o smlouvě budoucí uzavřete u notáře s termínem dokončení a smluvní pokutou. Vlastníkem se stanete až zápisem do katastru po vydání povolení k užívání.
Koupě bytu ve výstavbě na pobřeží nebo v Podgorici láká z jednoduchého důvodu: cena je nižší než u hotového bytu a můžete si vybrat dispozici. Platíte však za něco, co ještě neexistuje, a developer drží jak peníze, tak rozhodnutí o tom, kdy bude byt hotový. Odráží to i místní vyhledávání: k „kupovina stana u izgradnji“ (koupě bytu ve výstavbě) lidé nejčastěji přidávají „iskustva“ (zkušenosti), „procedura“, „forum“ a „na kredit“ (na hypotéku) a zvlášť hledají „kupovina stana od investitora“ (koupě od developera).
Článek postupuje v pořadí, v jakém je dobré věci kontrolovat: povolení, pozemek, smlouva, daň a nakonec povolení k užívání a zápis. Pravidla pocházejí ze stavebního zákona z roku 2025, zákona o notářích a zákona o závazkových vztazích. Tento průvodce se hodí, pokud zvažujete koupi bytu ve výstavbě přímo od developera v Černé Hoře.
Nejdřív stavební povolení, potom platba
Bez stavebního povolení není legální stavba a budova, která roste bez něj, nemusí být ani připojena na inženýrské sítě. Povolení vydává obec, u budov s hrubou podlahovou plochou 3 000 m² a více a u čtyř- a pětihvězdičkových hotelů ministerstvo.
Dobrou zprávou je, že se to dá snadno ověřit. Zákon ukládá úřadu zveřejnit žádost o povolení na svém webu do tří dnů a vydané povolení do sedmi dnů. Pokud vám developer povolení nedokáže ukázat a vy ho nenajdete na webu obce ani ministerstva, je to první a nejvážnější důvod odejít.
Zákon a povolení také stanoví lhůty, které jsou pro vás důležité:
| Lhůta podle zákona | Co znamená pro kupujícího |
| Stavba musí začít do dvou let od vydání povolení | Pokud nezačne, developer ztrácí právo stavět |
| Stavba musí být dokončena do pěti let | Při zpoždění platí developer roční poplatek za každý započatý rok prodlení |
| Změna developera se musí ohlásit do 30 dnů | Pokud se developer změní, ověřte si, kdo vám byt nyní dluží |
Roční poplatek developera trestá, ale nevrátí vám peníze ani neurychlí práce. Termín dokončení a důsledky zpoždění proto musí být ve vaší vlastní smlouvě.
Pozemek a jeho zatížení
Výpis z katastru pro pozemek ukazuje, kdo pozemek vlastní a zda je na něm zapsána hypotéka. Když developer financuje stavbu bankovním úvěrem, je hypotéka na pozemku nebo budově obvyklým zajištěním. Sama o sobě není důvodem odejít, ale před první platbou musíte vědět, jak bude váš byt ze zástavy uvolněn. Notářský zápis, na jehož základě byla hypotéka zapsána, může být přímo vykonatelný, takže v případě nesplácení může banka jít rovnou na nemovitost. Co dalšího ve výpisu z katastru kontrolovat, popisuje náš článek o kontrolách před koupí.
Smlouva: u notáře, s termíny a důsledky
Smlouva o převodu vlastnictví nemovitosti musí mít formu notářského zápisu; právní jednání, které v této formě uzavřeno není, nemá právní účinky. Totéž platí pro smlouvu o smlouvě budoucí: podle zákona o závazkových vztazích se pravidla o formě hlavní smlouvy vztahují i na smlouvu o smlouvě budoucí, pokud je forma podmínkou platnosti. Smlouva o smlouvě budoucí podepsaná „v kanceláři developera“ vás proto chrání špatně.
Smlouva o smlouvě budoucí je závazná, pokud obsahuje podstatné náležitosti hlavní smlouvy, a pokud developer odmítne hlavní smlouvu uzavřít, může mu to nařídit soud. Uzavření lze požadovat do šesti měsíců od data stanoveného pro hlavní smlouvu. Do smlouvy uveďte alespoň následující:
- Přesnou jednotku: podlaží, číslo bytu, čistou plochu a půdorys.
- Cenu a co zahrnuje: DPH, parkování, sklep.
- Platební kalendář vázaný na fáze výstavby, ne na kalendářní data.
- Termín dokončení a smluvní pokutu za prodlení.
- Lhůtu pro povolení k užívání a zápis do katastru jako povinnost developera.
- Co se stane, pokud se změní projekt nebo povolení, a právo kupujícího v takovém případě od smlouvy odstoupit.
- Vrácení plateb, pokud byt nebude dokončen.
DPH místo daně z převodu
Při prvním prodeji nového bytu developerem se daň z převodu nemovitostí neplatí; cena obsahuje 21 % DPH. Daň z převodu se platí až při dalším prodeji, proto se vyplatí, aby smlouva uváděla, že cena zahrnuje DPH. Rozdíl mezi oběma režimy vysvětluje náš článek o dani z převodu nemovitostí.
Roční daň z nemovitostí vás během výstavby nezatěžuje: od novely z října 2025 rozestavěné stavby dani nepodléhají. Povinnost vzniká, jakmile jste zapsaným vlastníkem, a jak se pak počítá, popisuje náš článek o dani z nemovitosti.
Povolení k užívání a zápis: kdy se byt stane vaším
Budovu nelze užívat před vydáním povolení k užívání. Developer o ně žádá po skončení odborného dozoru, provede se technická prohlídka a povolení se vydává rozhodnutím, které úřad do tří dnů zveřejní na svém webu. Developer musí do sedmi dnů od obdržení povolení k užívání požádat o zápis budovy do katastru.
Teprve potom lze váš byt zapsat na vaše jméno a vlastnictví nabýváte zápisem, ne podpisem ani předáním klíčů. Pokud vám developer nabídne, že se můžete nastěhovat před vydáním povolení k užívání, není to laskavost, ale riziko: byt se nesmí užívat a zápis se zdržuje.
Pokud se ve výpisu z katastru objeví poznámka, že budova nemá povolení k užívání, neznamená to automaticky, že ji nelze prodat. Co přesně to znamená a kdy lze byt přesto prodat, vysvětluje náš článek o legalizaci a lhůtě v srpnu 2027.
Kontroly před první platbou
| Co kontrolujete | Kde |
| Stavební povolení a developera | Web obce nebo ministerstva |
| Vlastníka pozemku a hypotéky | Výpis z katastru pro pozemek |
| Termín dokončení a smluvní pokutu | Smlouva u notáře |
| Platební kalendář podle fází | Smlouva u notáře |
| DPH zahrnuté v ceně | Smlouva a faktura |
| Povolení k užívání | Web úřadu, který vydal stavební povolení |
Pokud dáváte přednost hotovému bytu před bytem ve výstavbě, aktuální nabídku najdete v inzerátech nemovitostí v Černé Hoře.
Často kladené otázky
Je bezpečné koupit byt ve výstavbě? Tak bezpečné, jak dobré je povolení, pozemek a smlouva. Ověřte si stavební povolení na webu úřadu, zatížení pozemku ve výpisu z katastru a podepište smlouvu u notáře s termíny a smluvními pokutami.
Musí být smlouva o smlouvě budoucí uzavřena u notáře? U nemovitostí je hlavní smlouva notářským zápisem a pravidla o formě hlavní smlouvy se vztahují i na smlouvu o smlouvě budoucí, pokud je forma podmínkou platnosti. Uzavřete ji tedy u notáře.
Platí se daň z převodu u bytu koupeného od developera? Při prvním prodeji ne. Cena obsahuje 21 % DPH; daň z převodu se platí až při pozdějším dalším prodeji.
Co když developer nestihne termín? Zákon developerovi ukládá dokončit stavbu do pěti let, jinak platí roční poplatek, ten vás však neodškodní. Termín a smluvní pokuta musí být ve vaší smlouvě.
Mohu se nastěhovat před vydáním povolení k užívání? Ne. Budovu nelze užívat před vydáním povolení k užívání, s výjimkou zkušebního provozu zařízení.
Kdy se stanu vlastníkem? Zápisem do katastru, který je možný až poté, co developer získá povolení k užívání a zapíše budovu.
Zdroje
Pravidla o povoleních, lhůtách a užívání pocházejí ze stavebního zákona (Úřední věstník Černé Hory 19/2025). Odkazovaná stránka je v černohorštině. Požadavek notářského zápisu stanoví zákon o notářích (článek 52) a pravidla o smlouvě o smlouvě budoucí a o formě smluv o převodu nemovitostí zákon o závazkových vztazích (články 40, 61 a 64). Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní poradenství; u konkrétní smlouvy se poraďte s notářem nebo advokátem.