Чи безпечно купувати квартиру в новобудові, що будується? Настільки, наскільки надійні дозвіл, земля і договір. Перевірте дозвіл на сайті органу, обтяження землі у витягу з кадастру і підпишіть у нотаріуса договір зі строками й неустойками.
Купівля квартири на етапі будівництва на узбережжі чи в Подгориці приваблює з простої причини: ціна нижча, ніж у готової квартири, а планування можна обрати. Але ви платите за те, чого ще немає, а в забудовника лишаються і гроші, і рішення про те, коли квартира буде готова. Місцеві пошукові запити це відображають: до "kupovina stana u izgradnji" (купівля квартири в будинку, що будується) найчастіше додають "iskustva" (досвід), "procedura", "forum" і "na kredit" (у кредит), а окремо шукають "kupovina stana od investitora" (купівля в забудовника).
Цей текст іде в тому порядку, в якому треба перевіряти: дозвіл, земля, договір, податок і наприкінці дозвіл на використання та реєстрація. Правила взято із Закону про будівництво об'єктів 2025 року, Закону про нотаріусів і Закону про зобов'язальні відносини.
Спершу дозвіл на будівництво, потім платіж
Без дозволу на будівництво немає законного будівництва, а об'єкт, який будують без нього, не можна навіть під'єднати до мереж. Дозвіл видає громада, а для будівель від 3000 м² загальної площі й для готелів чотирьох і п'яти зірок Міністерство.
Добра новина в тому, що це легко перевірити. Закон зобов'язує орган оприлюднити заяву на своєму сайті протягом трьох днів, а виданий дозвіл протягом семи днів. Якщо забудовник не може показати вам дозвіл, а на сайті громади чи Міністерства його теж немає, це перший і найсерйозніший привід відмовитися.
Закон і дозвіл задають і строки, які вас стосуються:
| Строк за законом | Що він означає для покупця |
| Будівництво має розпочатися протягом двох років після видачі дозволу | Інакше забудовник втрачає право на будівництво |
| Будівництво має завершитися протягом п'яти років | У разі затримки забудовник сплачує щорічний збір за кожен розпочатий рік прострочення |
| Про зміну забудовника повідомляють протягом 30 днів | Якщо забудовник змінився, перевірте, хто тепер винен вам квартиру |
Щорічний збір карає забудовника, але не повертає вам гроші й не пришвидшує будівництво. Тому строк завершення і наслідки затримки мають бути прописані у вашому власному договорі.
Земля й обтяження
Витяг із кадастру по ділянці показує, кому належить земля і чи зареєстрована на ній іпотека. Якщо забудовник фінансує будівництво банківським кредитом, іпотека на землю чи будівлю є звичайним забезпеченням. Сама по собі вона не привід відмовлятися, але до першого платежу ви маєте знати, як вашу квартиру буде звільнено від обтяження. Нотаріальний акт, на підставі якого зареєстровано іпотеку, може бути безпосередньо виконуваним, тож у разі несплати банк може одразу звернути стягнення на нерухомість. Що ще перевіряти у витягу з кадастру, ми розібрали в статті про перевірки перед купівлею.
Договір: у нотаріуса, зі строками й наслідками
Договір про перехід права власності на нерухомість має бути оформлений як нотаріальний акт; правочин, укладений не в цій формі, не має правових наслідків. Те саме стосується попереднього договору: за Законом про зобов'язальні відносини правила про форму основного договору застосовуються й до попереднього, якщо форма є умовою дійсності. Попередній договір, підписаний "в офісі забудовника", тому захищає вас слабко.
Попередній договір зобов'язує, якщо містить істотні умови основного, а якщо забудовник відмовляється укласти основний договір, суд може зобов'язати його це зробити. Вимагати укладення можна протягом шести місяців після спливу строку, передбаченого для основного договору. Внесіть до договору щонайменше:
- Точний об'єкт: поверх, номер квартири, чисту площу і план.
- Ціну і що до неї входить: ПДВ, паркування, комору.
- Графік платежів, прив'язаний до етапів будівництва, а не до календарних дат.
- Строк завершення і договірну неустойку за прострочення.
- Строк отримання дозволу на використання і реєстрації в кадастрі як обов'язок забудовника.
- Що відбувається в разі зміни проєкту чи дозволу і право покупця тоді розірвати договір.
- Повернення платежів, якщо квартиру не буде добудовано.
ПДВ замість податку на перехід права
Під час першого продажу нової квартири забудовником податок на перехід права власності не сплачують; до ціни входить ПДВ 21%. Податок на перехід права сплачують лише під час перепродажу, тож корисно, щоб у договорі було зазначено, що ціна включає ПДВ. Різницю між двома режимами ми пояснили в статті про податок на перехід права власності.
Щорічний податок на нерухомість під час будівництва вас не стосується: зі змін жовтня 2025 року об'єкти, що будуються, ним не оподатковуються. Обов'язок виникає, коли ви стаєте зареєстрованим власником, а як його тоді розраховують, описано в статті про податок на нерухомість.
Дозвіл на використання і реєстрація: коли квартира стає вашою
Використовувати об'єкт до видачі дозволу на використання заборонено. Забудовник подає заяву після завершення технічного нагляду, проводять технічний огляд, дозвіл видають рішенням і оприлюднюють на сайті органу протягом трьох днів. Забудовник зобов'язаний протягом семи днів після отримання дозволу подати заяву про внесення об'єкта до кадастру.
Лише після цього вашу квартиру можна зареєструвати на ваше ім'я, а право власності ви набуваєте реєстрацією, а не підписом і не ключами. Якщо забудовник пропонує заселитися до дозволу на використання, це не послуга, а ризик: квартиру не можна використовувати, а реєстрація відкладається.
Якщо у витягу з кадастру з'явилася позначка, що в об'єкта немає дозволу на використання, це не означає автоматичної заборони продажу. Що саме вона означає і коли квартиру все ж можна продати, пояснює наша стаття про легалізацію і строк до серпня 2027 року.
Перевірки перед першим платежем
| Що перевіряєте | Де |
| Дозвіл на будівництво і забудовника | Сайт громади чи Міністерства |
| Власника землі й іпотеки | Витяг із кадастру по ділянці |
| Строк завершення і неустойку | Договір у нотаріуса |
| Графік платежів за етапами | Договір у нотаріуса |
| ПДВ у ціні | Договір і рахунок |
| Дозвіл на використання | Сайт органу, що видав дозвіл на будівництво |
Якщо ви віддаєте перевагу готовій квартирі, а не на етапі будівництва, поточна пропозиція є в оголошеннях про нерухомість у Чорногорії.
Часті запитання
Чи треба оформлювати попередній договір у нотаріуса? Для нерухомості основний договір оформлюють нотаріальним актом, а правила про форму основного договору застосовуються й до попереднього, якщо форма є умовою дійсності. Тому укладайте його в нотаріуса.
Чи сплачують податок на перехід права під час купівлі в забудовника? Не під час першого продажу. До ціни входить ПДВ 21%; податок на перехід права сплачують під час подальшого перепродажу.
Що, як забудовник затягне строки? Закон зобов'язує його завершити будівництво протягом п'яти років, інакше він сплачує щорічний збір, але це не відшкодовує ваших збитків. Строк і неустойка мають бути у вашому договорі.
Чи можна заселитися до дозволу на використання? Ні. До дозволу на використання об'єкт використовувати не можна, крім пробної роботи обладнання.
Коли я стаю власником? З моменту реєстрації в кадастрі, яка можлива, лише коли забудовник отримав дозвіл на використання і вніс об'єкт до кадастру.
Джерела
Правила про дозволи, строки й використання взято із Закону про будівництво об'єктів (Офіційний вісник Чорногорії 19/2025). Форму нотаріального акта передбачає Закон про нотаріусів (стаття 52), а правила про попередній договір і форму договорів про перехід права на нерухомість Закон про зобов'язальні відносини (статті 40, 61 і 64). Fijaka є майданчиком оголошень і не надає юридичних консультацій; для конкретного договору зверніться до нотаріуса чи юриста.