Cumpărarea unei proprietăți în construcție în Muntenegru: autorizații, contract și riscuri

Cum cumpărați în siguranță un apartament în construcție în Muntenegru? Înainte de prima plată, găsiți autorizația de construire publicată pe site-ul autorității, verificați ipotecile de pe teren în extrasul de carte funciară și încheiați chiar și antecontractul la notar, cu termene și penalități. Apartamentul devine al dumneavoastră abia prin înscrierea în cadastru, după ce dezvoltatorul obține autorizația de utilizare.

Cumpărarea unui apartament în construcție pe litoral sau în Podgorica atrage dintr-un motiv simplu: prețul este mai mic decât pentru un apartament finalizat și puteți alege compartimentarea. Dar plătiți pentru ceva care încă nu există, iar dezvoltatorul ține atât banii, cât și decizia despre când va fi gata apartamentul. Căutările locale reflectă acest lucru: lângă „kupovina stana u izgradnji” (cumpărarea unui apartament în construcție), oamenii adaugă cel mai des „iskustva” (experiențe), „procedura”, „forum” și „na kredit” (cu credit) și caută separat „kupovina stana od investitora” (cumpărarea de la dezvoltator).

Articolul acesta urmează ordinea în care ar trebui să verificați lucrurile: autorizația, terenul, contractul, impozitul și, la final, autorizația de utilizare și înscrierea. Regulile provin din Legea construcțiilor din 2025, Legea notarilor și Legea obligațiilor. Acest ghid este util dacă vă gândiți să cumpărați în Muntenegru un apartament care încă se construiește.

Mai întâi autorizația de construire, apoi plata

Fără autorizație de construire nu există construcție legală, iar o clădire ridicată fără ea s-ar putea să nu fie nici măcar racordată la rețelele de utilități. Autorizația o emite municipalitatea, iar pentru clădirile cu o suprafață brută desfășurată de 3.000 m² sau mai mult și pentru hotelurile de patru și cinci stele, ministerul.

Vestea bună este că acest lucru se verifică ușor. Legea obligă autoritatea să publice cererea de autorizare pe site-ul său în trei zile, iar autorizația emisă în șapte zile. Dacă dezvoltatorul nu vă poate arăta autorizația și nu o găsiți pe site-ul municipalității sau al ministerului, acesta este primul și cel mai serios motiv să renunțați.

Legea și autorizația stabilesc și termene care contează pentru dumneavoastră:

Taxa anuală îl penalizează pe dezvoltator, dar nu vă dă banii înapoi și nu grăbește lucrările. Data finalizării și consecințele întârzierii trebuie deci să fie în propriul dumneavoastră contract.

Terenul și sarcinile lui

Extrasul de carte funciară pentru parcelă arată cine deține terenul și dacă pe el este înscrisă o ipotecă. Când un dezvoltator finanțează construcția cu un credit bancar, o ipotecă pe teren sau pe clădire este garanția obișnuită. Nu este în sine un motiv să renunțați, dar înainte de prima plată trebuie să știți cum va fi eliberat apartamentul dumneavoastră de această sarcină. Un act notarial pe baza căruia s-a înscris o ipotecă poate fi direct executoriu, așa că, în caz de neplată, banca se poate îndrepta direct asupra proprietății. Ce altceva să verificați în extrasul de carte funciară găsiți în articolul nostru despre verificările dinainte de cumpărare.

Contractul: la notar, cu termene și consecințe

Un contract prin care se transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil trebuie încheiat ca act notarial; un act juridic care nu respectă această formă nu produce efecte juridice. Același lucru este valabil pentru antecontract: conform Legii obligațiilor, regulile de formă pentru contractul principal se aplică și antecontractului atunci când forma este o condiție de validitate. Un antecontract semnat „în biroul dezvoltatorului” vă protejează deci slab.

Un antecontract este obligatoriu dacă conține elementele esențiale ale contractului principal, iar dacă dezvoltatorul refuză să încheie contractul principal, o instanță îl poate obliga să o facă. Încheierea poate fi cerută în șase luni de la data stabilită pentru contractul principal. Treceți în contract cel puțin următoarele:

1. Unitatea exactă: etajul, numărul apartamentului, suprafața netă și un plan al locuinței.
2. Prețul și ce include: TVA, parcare, boxă.
3. Un grafic de plăți legat de etapele construcției, nu de date calendaristice.
4. Data finalizării și o penalitate contractuală pentru întârziere.
5. Un termen pentru autorizația de utilizare și înscrierea în cadastru, ca obligație a dezvoltatorului.
6. Ce se întâmplă dacă proiectul sau autorizația se modifică, precum și dreptul cumpărătorului de a rezilia în acest caz.
7. Restituirea plăților dacă apartamentul nu este finalizat.

TVA în loc de impozit pe transfer

La prima vânzare a unui apartament nou de către dezvoltator nu se plătește impozit pe transferul proprietății imobiliare; prețul include TVA de 21 %. Impozitul pe transfer se plătește numai la o revânzare, așa că merită ca în contract să scrie că prețul include TVA. Diferența dintre cele două regimuri o explicăm în articolul nostru despre impozitul pe transferul proprietății.

Impozitul anual pe proprietate nu vă împovărează în timpul construcției: de la modificările din octombrie 2025, clădirile în construcție nu sunt supuse acestui impozit. Obligația ia naștere când deveniți proprietar înscris, iar cum se calculează atunci este descris în articolul nostru despre impozitul pe proprietate.

Autorizația de utilizare și înscrierea: când devine apartamentul al dumneavoastră

O clădire nu poate fi folosită înainte de emiterea autorizației de utilizare. Dezvoltatorul depune cererea după încheierea supravegherii tehnice, se face o recepție tehnică, iar autorizația se emite prin decizie și se publică pe site-ul autorității în trei zile. Dezvoltatorul trebuie să ceară înscrierea clădirii în cadastru în șapte zile de la primirea autorizației de utilizare.

Abia atunci apartamentul dumneavoastră poate fi înscris pe numele dumneavoastră, iar dreptul de proprietate îl dobândiți prin înscriere, nu prin semnătură sau prin primirea cheilor. Dacă dezvoltatorul vă propune să vă mutați înainte de autorizația de utilizare, aceasta nu este o favoare, ci un risc: apartamentul nu poate fi folosit, iar înscrierea se amână.

Dacă în extrasul de carte funciară apare o mențiune că clădirea nu are autorizație de utilizare, acest lucru nu înseamnă automat că nu poate fi vândută. Ce înseamnă exact și când se poate totuși vinde apartamentul explicăm în articolul nostru despre legalizare și termenul din august 2027.

Verificări înainte de prima plată

Dacă preferați să cumpărați un apartament finalizat în locul unuia în construcție, oferta actuală se află în anunțurile imobiliare din Muntenegru.

Întrebări frecvente

Este sigur să cumpăr un apartament în construcție? Atât de sigur cât sunt autorizația, terenul și contractul. Verificați autorizația de construire pe site-ul autorității, sarcinile de pe teren în extrasul de carte funciară și semnați la notar un contract cu termene și penalități.

Trebuie încheiat antecontractul la notar? Pentru imobile, contractul principal este un act notarial, iar regulile de formă ale contractului principal se aplică și antecontractului atunci când forma este o condiție de validitate. Așa că încheiați-l la notar.

Se plătește impozit pe transfer pentru un apartament cumpărat de la dezvoltator? Nu la prima vânzare. Prețul include TVA de 21 %; impozitul pe transfer se plătește la o revânzare ulterioară.

Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie? Legea îl obligă pe dezvoltator să termine în cinci ani sau să plătească o taxă anuală, dar aceasta nu vă despăgubește. Termenul și penalitatea contractuală trebuie să fie în contractul dumneavoastră.

Mă pot muta înainte de autorizația de utilizare? Nu. O clădire nu poate fi folosită înainte de autorizația de utilizare, cu excepția funcționării de probă a echipamentelor.

Când devin proprietar? La înscrierea în cadastru, care este posibilă numai după ce dezvoltatorul are autorizația de utilizare și a înscris clădirea.

Surse

Regulile privind autorizațiile, termenele și utilizarea provin din Legea construcțiilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 19/2025). Cerința actului notarial este stabilită de Legea notarilor (articolul 52), iar regulile privind antecontractele și forma contractelor de transfer al imobilelor de Legea obligațiilor (articolele 40, 61 și 64). Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru un contract concret, consultați un notar sau un avocat.