Ce înseamnă „legalizacija u toku” într-un anunț imobiliar din Muntenegru? Înseamnă că a fost depusă o cerere de legalizare, dar nu există încă o decizie. Până la decizie, articolul 33 din legea legalizării interzice vânzarea obișnuită a clădirii, iar dacă proprietarul nu inițiază înscrierea în cadastru până la 14 august 2027, inspectorul este obligat să emită un ordin de demolare.
Învățarea citirii unui anunț muntenegrean începe cu decodarea câtorva expresii scurte în limba muntenegreană. Unele sunt inofensive; altele schimbă tot dosarul. Cea mai scumpă este „legalizacija u toku”: legalizare în curs. Acest articol ia mai întâi expresiile din anunțuri, apoi legea din spatele lor și, în final, ce înseamnă exact 14 august 2027 pentru un cumpărător. Acest ghid este util dacă vă interesează o casă sau un apartament în Muntenegru al cărui anunț menționează legalizarea.
Cinci expresii din anunț
Papiri uredni / čisti papiri. „Acte în regulă.” Nu are conținut juridic; nimeni nu merge mai departe fără să ceară extrasul de carte funciară (list nepokretnosti) și autorizația de utilizare.
Bez upotrebne dozvole. Fără autorizație de utilizare. Folosirea unei clădiri înainte de emiterea autorizației de utilizare este interzisă (articolul 60 din Legea construcțiilor). Din februarie 2026, legea legalizării trasează aici o linie: o unitate al cărei titlu poartă mențiunea „nema upotrebnu dozvolu” poate fi totuși vândută dacă a fost construită conform autorizației de construire. Într-un proiect nou, aceasta este de obicei o chestiune de timp; într-o clădire veche, întrebarea este dacă ce există corespunde vreodată autorizației.
U postupku etažiranja. Înscrierea pe unități este în curs. Apartamentele nu au fost încă separate în unități de proprietate individuale; puteți avea cheile, dar în cadastru nu există niciun apartament pe numele dumneavoastră.
Nadogradnja / prošireno. Etaj adăugat, extindere. Partea unei clădiri autorizate care depășește autorizația; legea consideră ilegal doar excedentul, dar dacă apartamentul pe care îl cumpărați este chiar acel excedent, distincția nu vă ajută.
Legalizacija u toku. S-a depus o cerere; nu există o decizie. Tot ce urmează se referă la această expresie.
Legea: 91/25 și două modificări în 2026
Legea muntenegreană a legalizării (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) a fost publicată în 2025 (91/25) și a intrat în vigoare la 14 august 2025. A fost modificată de două ori în 2026: în februarie (18/2026) și în august (117/2026, publicată pe 7 august și în vigoare de la 15 august). Primul lucru pe care îl cere legea este vizibilitatea: construcția trebuie să apară pe imaginile din satelit și aeriene din iulie 2025 pe care ministerul le publică pe Geoportal (articolul 7). O construcție care nu poate fi identificată pe aceste imagini nu poate fi înscrisă în cadastru, iar o înscriere existentă se anulează (articolul 48). Modificarea din februarie a deschis o ușă: un proprietar care susține că clădirea exista înainte de iulie 2025 poate dovedi acest lucru printr-un raport topografic și o expertiză în construcții susținută de dovezi precum racordarea la electricitate sau apă, facturile de utilități sau o decizie de impozit pe proprietate. Pentru un etaj suplimentar adăugat după iulie 2025, „legalizacija u toku” este numele unui proces care nu poate exista legal.
Pentru o construcție care trece acest test, a doua întrebare este gradul: este neautorizată întreaga clădire sau partea unei clădiri autorizate care depășește autorizația (articolul 2, alineatul 2)? În al doilea caz doar excedentul este ilegal; dosarul este mai mic, dar locul în care se află apartamentul este decisiv.
14 august 2027 nu este un termen de depunere a cererii
Pe internet, această dată circulă drept „ultima zi pentru a cere legalizarea”. Conform textului actual al articolului 48, 14 august 2027 este sfârșitul perioadei pe care o are proprietarul unei construcții ilegale pentru a iniția înscrierea ei în cadastru; perioada curge de la 14 august 2025 și a fost stabilită inițial la șase luni, apoi la douăsprezece în februarie 2026, apoi la douăzeci și patru în august 2026. Pentru o construcție a cărei înscriere nu a fost inițiată până atunci, inspectorul de protecție a teritoriului este obligat să emită un ordin de demolare (articolul 48, alineatul 2). Modificarea din august a pus și costul inspecției la fața locului a comisiei în sarcina proprietarului (articolul 14). Așadar, într-un anunț care spune „legalizacija u toku”, întrebarea nu este dacă s-a depus o cerere, ci dacă s-a inițiat înscrierea în cadastru și dacă raportul topografic (elaborat) este gata. Formularea veche și cea nouă a articolului 48, una lângă alta, se găsesc în ghidul în limba engleză al RoNa Legal despre Legea legalizării 117/2026.
Costul real nu este amenda, ci titlul și taxa anuală
Pentru un proprietar care rămâne în afara procesului, elementul cel mai coroziv nu este o amendă, ci o taxă anuală de utilizare (articolul 26). Ea se datorează pentru o construcție fără cerere de legalizare, cu cerere respinsă, fără înscriere în cadastru inițiată sau cu ordin de demolare. Cu raport topografic depus este de 0,5 până la 2 % pe metru pătrat net pe an; fără, de 1 până la 3 % pe metru pătrat brut. Baza este prețul mediu de construcție pe metru pătrat al locuințelor noi din Muntenegru, pe care oficiul de statistică îl publică pentru anul precedent; municipalitatea stabilește zonele și cota. La prețul național de construcție dat de MONSTAT pentru ultimul trimestru din 2025, de 1.724 de euro pe metru pătrat, aceasta înseamnă aproximativ 9 până la 34 de euro pe metru pătrat net sau 17 până la 52 pe metru pătrat brut, în fiecare an; pentru o casă de 150 m², o sumă de patru cifre. Un ordin de demolare nu o oprește: impozitul pe proprietate și această taxă continuă să curgă (articolul 31, alineatul 5).
Pentru un cumpărător, adevăratul zid este articolul 33: o construcție ilegală nu poate fi transferată și nu poate fi folosită pentru activitate economică, iar interdicția se înscrie ca mențiune în secțiunea G a titlului. Modificarea din februarie 2026 enumeră excepțiile: o ipotecă și o vânzare extrajudiciară, o închiriere, moștenirea, donațiile și partajul între moștenitorii din clasa întâi, contractele de întreținere pe viață în cadrul familiei, transferurile pe baza unei hotărâri judecătorești sau a unei vânzări silite și activitatea economică timp de 36 de luni de la intrarea în vigoare a legii. O vânzare obișnuită către o persoană din afara familiei nu se află pe listă, cu excepția unității conforme cu autorizația descrise mai sus. Cadastrul are între timp 36 de luni pentru a înscrie mențiunea (articolul 51); o secțiune G care arată curat astăzi nu dovedește că clădirea este legală, ci doar că administrația nu a ajuns încă la ea. Verificarea imaginilor nu înlocuiește așadar verificarea titlului; stă lângă ea.
Dacă se legalizează, ce se plătește
Dacă cererea reușește, se plătește municipalității o taxă de legalizare (naknada za urbanu sanaciju) pe metru pătrat net; municipalitatea stabilește tariful cu aprobarea guvernului. Până la 120 de rate lunare, 360 pentru o locuință principală; 80 % din taxă merge la municipalitate și 20 % la stat (în municipalitățile din nord, toată rămâne local). Reducerile nu se cumulează: până la 50 % pentru o locuință principală, până la 90 % pentru grupurile vulnerabile, până la 20 % pentru plata integrală. Pentru hotelurile de patru și cinci stele, satele turistice și stațiunile, taxa este fixată în lege la 400–800 de euro pe metru pătrat, integral sau în cel mult 60 de rate. Municipalitățile de pe litoral adaugă o taxă separată pentru alimentarea cu apă, în până la 36 de rate (articolele 23 și 25).
Citiți aceste cifre din perspectiva cumpărătorului: oferta unui vânzător de tipul „legalizarea a început, puteți prelua ratele” este o ofertă goală atâta timp cât articolul 33 face transferul imposibil. Transferul se deschide doar odată cu decizia; cadastrul are apoi 40 de zile pentru a șterge mențiunile din secțiunea G (articolul 21), iar în acel moment întreaga taxă și ratele rămase sunt pe masă.
Ordinea de citire a unui anunț
| Expresia | Documentul de cerut | Decizia |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) și upotrebna dozvola | Niciun pas înainte până nu sosesc documentele |
| Bez upotrebne dozvole | Autorizația de construire și dovada că unitatea îi corespunde | Construită conform autorizației: vânzarea este posibilă; altfel tratați-o ca ilegală |
| U postupku etažiranja | Decizia de etažiranje și înscrierea unității | Nicio plată înainte de decizie |
| Nadogradnja | Autorizația și comparația cu imaginile din iulie 2025 | Dacă apartamentul este excedentul, renunțați |
| Legalizacija u toku | Elaboratul, cererea la cadastru, vizibilitatea pe imagini | Niciun transfer până la decizie |
O clădire cu o autorizație expirată sau un proiect lăsat pe jumătate urmează o altă cale, descrisă la a patra poartă din articolul nostru despre teren și vilă. Lista generală de verificare pentru o cumpărare la mâna a doua se află în verificarea titlului și a datoriilor (articol în limba engleză).
Le cerem vânzătorilor din anunțurile imobiliare de pe Fijaka să precizeze situația autorizației de utilizare; acolo unde lipsește, primul dumneavoastră mesaj să nu fie despre preț, ci „există upotrebna dozvola?”. Pentru cumpărătorii care preferă ca imaginile și secțiunea G să fie citite de un avocat, biroul RoNa Legal din Budva face acest lucru ca parte standard a verificării dinaintea cumpărării.
Doar informații; nu reprezintă consultanță juridică. Legea legalizării s-a schimbat de două ori în 2026; cereți avocatului să confirme textul în vigoare la data anunțului.