Que signifie « legalizacija u toku » dans une annonce au Monténégro ? Qu’une demande de légalisation a été déposée sans décision. Le bien ne peut pas être cédé (article 33), une redevance annuelle d’utilisation court, et si l’inscription au cadastre n’est pas engagée d’ici le 14 août 2027, l’inspecteur doit ordonner la démolition. Sans visibilité sur les images de juillet 2025, aucune légalisation n’est possible.
Apprendre à lire une annonce monténégrine commence par le déchiffrage de quelques courtes expressions locales. Certaines sont anodines ; d’autres changent tout le dossier. La plus coûteuse est « legalizacija u toku » : légalisation en cours. Cet article reprend d’abord les expressions des annonces, puis la loi qui se cache derrière, et enfin ce que le 14 août 2027 signifie précisément pour un acheteur.
Cinq expressions dans l’annonce
Papiri uredni / čisti papiri. « Papiers en ordre. » L’expression n’a aucun contenu juridique ; personne n’avance sans demander l’extrait du registre foncier (list nepokretnosti) et le permis d’utilisation.
Bez upotrebne dozvole. Pas de permis d’utilisation. Il est interdit d’utiliser un bâtiment avant la délivrance de son permis d’utilisation (article 60 de la loi sur la construction). Depuis février 2026, la loi sur la légalisation trace ici une ligne : un logement dont le titre porte la mention « nema upotrebnu dozvolu » peut encore être vendu s’il a été construit conformément à son permis de construire. Dans un projet neuf, c’est généralement une question de temps ; dans un immeuble ancien, la question est de savoir si ce qui est construit correspond seulement au permis.
U postupku etažiranja. Division en lots en cours. Les appartements n’ont pas encore été séparés en lots de propriété individuels ; vous pouvez avoir les clés, mais au cadastre il n’existe aucun appartement à votre nom.
Nadogradnja / prošireno. Étage ajouté, agrandissement. La partie d’un bâtiment autorisé qui dépasse le permis ; la loi ne considère comme illégal que l’excédent, mais si l’appartement que vous achetez est cet excédent, la distinction ne vous aide pas.
Legalizacija u toku. Une demande a été déposée ; aucune décision. Tout ce qui suit porte sur cette expression.
La loi : 91/25 et deux modifications en 2026
La loi monténégrine sur la légalisation (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) a été publiée en 2025 (91/25) et est entrée en vigueur le 14 août 2025. Elle a été modifiée deux fois en 2026 : en février (18/2026) et en août (117/2026, publiée le 7 août et en vigueur depuis le 15 août). La première exigence de la loi est la visibilité : la construction doit apparaître sur les images satellites et aériennes de juillet 2025 que le ministère publie sur son Geoportal (article 7). Une construction qu’on ne peut pas identifier sur ces images ne peut pas être inscrite au cadastre, et une inscription existante est annulée (article 48). La modification de février a ouvert une porte : un propriétaire qui affirme que le bâtiment existait avant juillet 2025 peut le prouver par un rapport de géomètre et l’avis d’un expert en construction, étayés par des preuves comme le raccordement à l’électricité ou à l’eau, des factures ou un avis d’impôt foncier. Pour un étage ajouté après juillet 2025, « legalizacija u toku » est le nom d’une procédure qui ne peut pas légalement exister.
Pour une construction qui passe ce test, la deuxième question est celle du degré : le bâtiment entier est-il sans permis, ou s’agit-il de la partie d’un bâtiment autorisé qui dépasse le permis (article 2, paragraphe 2) ? Dans le second cas, seul l’excédent est illégal ; le dossier est plus petit, mais l’emplacement de l’appartement est déterminant.
Le 14 août 2027 n’est pas une date limite de dépôt
En ligne, cette date circule comme « le dernier jour pour demander la légalisation ». Selon le texte actuel de l’article 48, le 14 août 2027 marque la fin du délai dont dispose le propriétaire d’une construction illégale pour engager son inscription au cadastre ; ce délai court depuis le 14 août 2025 et a été fixé d’abord à six mois, puis à douze en février 2026, puis à vingt-quatre en août 2026. Pour une construction dont l’inscription n’a pas été engagée à cette date, l’inspecteur de la protection de l’espace est tenu de prendre un ordre de démolition (article 48, paragraphe 2). La modification d’août a aussi mis à la charge du propriétaire le coût de l’inspection sur place par la commission (article 14). Ainsi, face à une annonce qui dit « legalizacija u toku », la question n’est pas de savoir si une demande a été déposée, mais si l’inscription cadastrale a été engagée et si le rapport de géomètre (elaborat) est prêt. L’ancienne et la nouvelle rédaction de l’article 48 sont comparées dans la note de RoNa Legal sur la loi de légalisation 117/2026.
Le vrai coût n’est pas l’amende, mais le titre et la redevance annuelle
Pour un propriétaire qui reste en dehors de la procédure, le poste le plus corrosif n’est pas une amende, mais une redevance annuelle d’utilisation (article 26). Elle est due pour une construction sans demande de légalisation, avec une demande refusée, sans inscription cadastrale engagée ou frappée d’un ordre de démolition. Avec un rapport de géomètre déposé, elle va de 0,5 à 2 % par mètre carré net et par an ; sans rapport, de 1 à 3 % par mètre carré brut. La base est le prix moyen de construction au mètre carré des logements neufs au Monténégro, publié par l’office de statistique pour l’année précédente ; la commune fixe les zones et le taux. Au prix national de construction donné par MONSTAT pour le dernier trimestre 2025, 1 724 euros par mètre carré, cela représente environ 9 à 34 euros par mètre carré net, ou 17 à 52 par mètre carré brut, chaque année ; pour une maison de 150 m², une somme à quatre chiffres. Un ordre de démolition ne l’arrête pas : l’impôt foncier et cette redevance continuent de courir (article 31, paragraphe 5).
Pour un acheteur, le vrai mur est l’article 33 : une construction illégale ne peut pas être cédée ni servir à une activité économique, et l’interdiction est inscrite sous forme de mention dans la section G du titre. La modification de février 2026 énumère les exceptions : l’hypothèque et la vente extrajudiciaire, la location, la succession, les donations et partages entre héritiers du premier ordre, les contrats d’entretien viager au sein de la famille, les transferts fondés sur une décision de justice ou une vente forcée, et l’activité économique pendant 36 mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Une vente ordinaire à un tiers ne figure pas sur la liste, hormis le logement conforme au permis décrit plus haut. Le cadastre, de son côté, dispose de 36 mois pour inscrire la mention (article 51) ; une section G qui paraît propre aujourd’hui ne prouve pas que le bâtiment est légal, seulement que l’administration n’y est pas encore arrivée. La vérification sur les images ne remplace donc pas la vérification du titre ; elle s’y ajoute.
En cas de légalisation, ce qui se paie
Si la demande aboutit, une redevance de légalisation (naknada za urbanu sanaciju) est versée à la commune par mètre carré net ; la commune fixe le barème avec l’accord du gouvernement. Jusqu’à 120 mensualités, 360 pour une résidence principale ; 80 % de la redevance revient à la commune et 20 % à l’État (la totalité reste locale dans les communes du nord). Les réductions ne se cumulent pas : jusqu’à 50 % pour une résidence principale, jusqu’à 90 % pour les groupes vulnérables, jusqu’à 20 % pour un paiement en une fois. Pour les hôtels quatre et cinq étoiles, les villages touristiques et les complexes hôteliers, la redevance est fixée par la loi entre 400 et 800 euros par mètre carré, en une fois ou en 60 mensualités au plus. Les communes du littoral ajoutent une redevance distincte pour l’adduction d’eau, payable en 36 mensualités au plus (articles 23 et 25).
Lisez ces chiffres du point de vue de l’acheteur : l’offre d’un vendeur du type « la légalisation a commencé, vous pouvez reprendre les mensualités » est vide tant que l’article 33 rend la cession impossible. La cession ne s’ouvre qu’avec la décision ; le cadastre dispose alors de 40 jours pour supprimer les mentions de la section G (article 21), et à ce moment-là la totalité de la redevance et les mensualités restantes sont sur la table.
L’ordre de lecture d’une annonce
| Expression | Document à demander | Décision |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Rien n’avance avant l’arrivée des documents |
| Bez upotrebne dozvole | Permis de construire + preuve que le logement y est conforme | Conforme au permis : vente possible ; sinon, à traiter comme illégal |
| U postupku etažiranja | Décision d’etažiranje et inscription du lot | Aucun paiement avant la décision |
| Nadogradnja | Permis + comparaison avec les images de juillet 2025 | Si l’appartement est l’excédent, renoncez |
| Legalizacija u toku | Elaborat, demande cadastrale, visibilité sur les images | Aucune cession avant la décision |
Un bâtiment dont le permis est devenu caduc ou un projet resté à moitié construit suit une autre voie, décrite à la quatrième étape de notre article sur le terrain et la villa. La liste de contrôle générale pour un achat dans l’ancien figure dans notre vérification du titre et des dettes (article en anglais).
Nous demandons aux vendeurs des annonces immobilières de Fijaka d’indiquer la situation du permis d’utilisation ; lorsqu’elle manque, que votre premier message ne porte pas sur le prix, mais sur la question « y a-t-il une upotrebna dozvola ». Pour les acheteurs qui préfèrent faire lire les images et la section G par un avocat, le bureau de RoNa Legal à Budva le fait systématiquement dans le cadre de l’examen préalable à l’achat.
Information uniquement ; pas un conseil juridique. La loi sur la légalisation a changé deux fois en 2026 ; faites confirmer par votre avocat le texte en vigueur à la date de l’annonce.