Wat betekent “legalizacija u toku” in een vastgoedadvertentie in Montenegro? Dat er een aanvraag voor legalisatie is ingediend, maar nog geen besluit. Tot dat besluit verbiedt artikel 33 van de legalisatiewet de verkoop aan een buitenstaander, en voor een gebouw waarvan de inschrijving in het kadaster op 14 augustus 2027 niet is gestart, moet de inspecteur een sloopbevel uitvaardigen. Vraag dus naar het landmeetkundig rapport en de kadasteraanvraag.
Een Montenegrijnse advertentie leren lezen begint met het ontcijferen van een handvol korte Montenegrijnse zinnen. Sommige zijn onschuldig; andere veranderen het hele dossier. De duurste is “legalizacija u toku”: legalisatie in behandeling. Dit artikel behandelt eerst de zinnen uit de advertentie, dan de wet erachter en ten slotte wat 14 augustus 2027 precies voor een koper betekent. Deze gids is handig als je in Montenegro een woning wilt kopen en in advertenties op zulke zinnen stuit.
Vijf zinnen in de advertentie
Papiri uredni / čisti papiri. “Papieren in orde.” Het heeft geen juridische inhoud; niemand gaat verder zonder te vragen naar het kadastraal uittreksel (list nepokretnosti) en de gebruiksvergunning.
Bez upotrebne dozvole. Geen gebruiksvergunning. Een gebouw gebruiken voordat de gebruiksvergunning is afgegeven, is verboden (artikel 60 van de bouwwet). Sinds februari 2026 trekt de legalisatiewet hier een grens: een eenheid waarvan het uittreksel de aantekening “nema upotrebnu dozvolu” draagt, mag nog worden verkocht als ze volgens haar bouwvergunning is gebouwd. In een nieuw project is dat meestal een kwestie van tijd; in een oud gebouw is de vraag of wat er staat überhaupt met de vergunning overeenkomt.
U postupku etažiranja. Inschrijving van de appartementsrechten in behandeling. De appartementen zijn nog niet in afzonderlijke kadastrale eenheden gesplitst; je hebt misschien de sleutels, maar in het kadaster staat er geen appartement op jouw naam.
Nadogradnja / prošireno. Opgebouwde verdieping, uitgebreid. Het deel van een vergund gebouw dat verder gaat dan de vergunning; de wet beschouwt alleen het overschot als illegaal, maar als de flat die je koopt dat overschot is, helpt het onderscheid je niet.
Legalizacija u toku. Er is een aanvraag ingediend; geen besluit. Alles hieronder gaat over deze zin.
De wet: 91/25 en twee wijzigingen in 2026
De Montenegrijnse legalisatiewet (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) is in 2025 gepubliceerd (91/25) en op 14 augustus 2025 in werking getreden. Ze is in 2026 twee keer gewijzigd: in februari (18/2026) en in augustus (117/2026, gepubliceerd op 7 augustus en van kracht sinds 15 augustus). Het eerste wat de wet vraagt, is zichtbaarheid: het bouwwerk moet te zien zijn op de satelliet- en luchtfoto’s van juli 2025 die het ministerie op zijn Geoportal publiceert (artikel 7). Een bouwwerk dat op die beelden niet te herkennen is, mag niet in het kadaster worden ingeschreven, en een bestaande inschrijving wordt nietig verklaard (artikel 48). De wijziging van februari opende één deur: een eigenaar die stelt dat het gebouw er vóór juli 2025 al stond, kan dat bewijzen met een landmeetkundig rapport en een bevinding van een bouwkundig deskundige, gestaafd met bewijs zoals de aansluiting op elektriciteit of water, nutsrekeningen of een aanslag onroerendgoedbelasting. Voor een extra verdieping die na juli 2025 is opgebouwd, is “legalizacija u toku” de naam van een procedure die juridisch niet kan bestaan.
Voor een bouwwerk dat deze toets doorstaat, is de tweede vraag de mate: is het hele gebouw zonder vergunning gebouwd, of gaat het om het deel van een vergund gebouw dat verder gaat dan de vergunning (artikel 2, lid 2)? In het tweede geval is alleen het overschot illegaal; het dossier is kleiner, maar waar het appartement zich bevindt, is beslissend.
14 augustus 2027 is geen aanvraagtermijn
Online circuleert deze datum als “de laatste dag om legalisatie aan te vragen”. Volgens de huidige tekst van artikel 48 is 14 augustus 2027 het einde van de periode waarin een eigenaar van een illegaal bouwwerk de inschrijving ervan in het kadaster moet starten; de periode loopt vanaf 14 augustus 2025 en was eerst op zes maanden gesteld, toen in februari 2026 op twaalf en in augustus 2026 op vierentwintig. Voor een bouwwerk waarvan de inschrijving dan niet is gestart, is de inspecteur ruimtelijke ordening verplicht een sloopbevel uit te vaardigen (artikel 48, lid 2). De wijziging van augustus legde ook de kosten van de inspectie ter plaatse door de commissie bij de eigenaar (artikel 14). In een advertentie met “legalizacija u toku” is de vraag dus niet of er een aanvraag is ingediend, maar of de inschrijving in het kadaster is gestart en of het landmeetkundig rapport (elaborat) klaar is. De oude en de nieuwe tekst van artikel 48 naast elkaar staan in de notitie van RoNa Legal in het Engels over legalisatiewet 117/2026.
De echte kosten zijn niet de boete, maar het uittreksel en de jaarlijkse vergoeding
Voor een eigenaar die buiten de procedure blijft, is de meest ondermijnende post geen boete, maar een jaarlijkse gebruiksvergoeding (artikel 26). Die is verschuldigd voor een bouwwerk zonder legalisatieaanvraag, met een afgewezen aanvraag, zonder gestarte inschrijving in het kadaster of met een sloopbevel. Met een ingediend landmeetkundig rapport is ze 0,5 tot 2 procent per netto vierkante meter per jaar; zonder rapport 1 tot 3 procent per bruto vierkante meter. De grondslag is de gemiddelde bouwprijs per vierkante meter van nieuwe woningen in Montenegro die het bureau voor de statistiek voor het voorgaande jaar publiceert; de gemeente stelt de zones en het tarief vast. Bij de landelijke bouwprijs die MONSTAT voor het laatste kwartaal van 2025 gaf, € 1.724 per vierkante meter, is dat ruwweg € 9 tot € 34 per netto vierkante meter, of € 17 tot € 52 per bruto vierkante meter, elk jaar; voor een huis van 150 m² een bedrag van vier cijfers. Een sloopbevel houdt het niet tegen: de onroerendgoedbelasting en deze vergoeding blijven lopen (artikel 31, lid 5).
Voor een koper is de echte muur artikel 33: een illegaal bouwwerk kan niet worden overgedragen en niet voor economische activiteit worden gebruikt, en het verbod wordt als aantekening in deel G van het uittreksel ingeschreven. De wijziging van februari 2026 noemt de uitzonderingen: een hypotheek en een executoriale verkoop buiten de rechter om, huur, erfenis, schenkingen en verdeling tussen erfgenamen van de eerste orde, overeenkomsten van levenslang onderhoud binnen de familie, overdrachten op grond van een rechterlijke beslissing of een executieverkoop, en economische activiteit gedurende 36 maanden na de inwerkingtreding van de wet. Een gewone verkoop aan een buitenstaander staat niet op de lijst, afgezien van de eenheid die volgens haar vergunning is gebouwd, zoals hierboven beschreven. Het kadaster heeft intussen 36 maanden om de aantekening in te schrijven (artikel 51); een deel G dat er vandaag schoon uitziet, laat niet zien dat het gebouw legaal is, maar dat de administratie er nog niet aan toe is gekomen. De controle van de beelden vervangt de controle van het uittreksel dus niet; ze staat ernaast.
Als het gelegaliseerd wordt: wat er betaald wordt
Als de aanvraag slaagt, wordt aan de gemeente een legalisatievergoeding (naknada za urbanu sanaciju) per netto vierkante meter betaald; de gemeente stelt het tarief vast met goedkeuring van de regering. Tot 120 maandelijkse termijnen, 360 voor een hoofdverblijf; 80 procent van de vergoeding gaat naar de gemeente en 20 naar de staat (in de noordelijke gemeenten blijft alles lokaal). Kortingen zijn niet stapelbaar: tot 50 procent voor een hoofdverblijf, tot 90 procent voor kwetsbare groepen, tot 20 procent bij betaling in één keer. Voor hotels met vier en vijf sterren, toeristische nederzettingen en resorts staat de vergoeding in de wet vast op € 400 tot € 800 per vierkante meter, in één keer of in hoogstens 60 termijnen. Kustgemeenten heffen daarnaast een aparte vergoeding voor de watervoorziening, in tot 36 termijnen (artikelen 23 en 25).
Lees die bedragen vanuit de koper: het aanbod van een verkoper “de legalisatie is gestart, je kunt de termijnen overnemen” is een leeg aanbod zolang artikel 33 de overdracht onmogelijk maakt. De overdracht wordt pas mogelijk met het besluit; het kadaster heeft dan 40 dagen om de aantekeningen uit deel G te schrappen (artikel 21), en op dat moment liggen de hele vergoeding en de resterende termijnen op tafel.
De leesvolgorde voor een advertentie
| Zin | Document om naar te vragen | Beslissing |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Geen stap verder tot de documenten er zijn |
| Bez upotrebne dozvole | Bouwvergunning + bewijs dat de eenheid ermee overeenkomt | Volgens vergunning gebouwd: verkoop is mogelijk; anders als illegaal behandelen |
| U postupku etažiranja | Besluit over etažiranje en inschrijving van de eenheid | Geen betaling vóór het besluit |
| Nadogradnja | Vergunning + vergelijking met de beelden van juli 2025 | Is de flat het overschot, trek je terug |
| Legalizacija u toku | Elaborat, kadasteraanvraag, zichtbaarheid op de beelden | Geen overdracht tot het besluit |
Een gebouw met een verlopen vergunning of een half afgebouwd project volgt een andere route, die de vierde poort van ons artikel over grond en een villa beschrijft. De algemene checklist voor een aankoop uit de bestaande voorraad staat in onze controle van eigendom en schulden (artikel in het Engels).
We vragen verkopers bij de vastgoedadvertenties op Fijaka om de stand van de gebruiksvergunning te vermelden; ontbreekt die, laat je eerste bericht dan niet over de prijs gaan, maar over de vraag “is er een upotrebna dozvola”. Voor kopers die de beelden en deel G liever door een advocaat laten lezen, doet het kantoor van RoNa Legal in Budva dat als standaardonderdeel van de controle vóór de aankoop.
Alleen ter informatie; geen juridisch advies. De legalisatiewet is in 2026 twee keer gewijzigd; laat je advocaat bevestigen welke tekst op de datum van de advertentie gold.