Що означає «legalizacija u toku» в оголошенні для покупця? Лише те, що подано заяву про легалізацію, а не що рішення ухвалено. Головне — чи розпочато реєстрацію в кадастрі: за статтею 48 закону про легалізацію власники мають ініціювати її до 14 серпня 2027 року, після чого інспектор зобов'язаний видати рішення про знесення. До того власник сплачує щорічний збір за користування від середньої вартості будівництва за м²: 0,5–2% за м² корисної площі з геодезичним звітом, 1–3% за м² загальної площі без нього.
Навчитися читати чорногорське оголошення означає спершу розшифрувати кілька коротких фраз чорногорською. Одні нешкідливі, інші змінюють усю справу. Найдорожча з них "legalizacija u toku": триває легалізація. Ця стаття розбирає спершу формулювання з оголошень, потім закон за ними і, нарешті, що саме 14 серпня 2027 року означає для покупця.
П'ять формулювань в оголошенні
Papiri uredni / čisti papiri. "Документи в порядку." Юридичного змісту ця фраза не має; далі ніхто не йде, не запросивши витяг із кадастру (list nepokretnosti) і дозвіл на експлуатацію.
Bez upotrebne dozvole. Без дозволу на експлуатацію. Користуватися будівлею до видачі такого дозволу заборонено (стаття 60 закону про будівництво). З лютого 2026 року закон про легалізацію проводить тут межу: об'єкт, у витягу якого стоїть позначка "nema upotrebnu dozvolu", усе ж можна продати, якщо його збудовано відповідно до дозволу на будівництво. У новому проєкті це зазвичай питання часу; у старій будівлі питання в тому, чи відповідає збудоване дозволу взагалі.
U postupku etažiranja. Триває поділ на окремі об'єкти. Квартири ще не виділено в самостійні одиниці в кадастрі; ключі у вас можуть бути, але в кадастрі квартири на ваше ім'я немає.
Nadogradnja / prošireno. Надбудовано, розширено. Частина дозволеної будівлі, що перевищує дозвіл; закон вважає незаконним лише це перевищення, але якщо квартира, яку ви купуєте, і є перевищенням, різниця вам не допоможе.
Legalizacija u toku. Заяву подано, рішення немає. Усе, що нижче, стосується цього формулювання.
Закон: 91/25 і дві зміни у 2026 році
Чорногорський закон про легалізацію (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) опубліковано у 2025 році (91/25), він набрав чинності 14 серпня 2025 року. У 2026 році його змінювали двічі: у лютому (18/2026) і в серпні (117/2026, опубліковано 7 серпня, чинний з 15 серпня). Перше, чого вимагає закон, це видимість: споруда має бути видна на супутникових і аерофотознімках липня 2025 року, які міністерство публікує на своєму геопорталі (стаття 7). Споруду, яку на цих знімках не можна розпізнати, заборонено вносити до кадастру, а наявний запис анулюється (стаття 48). Лютнева зміна відчинила одні двері: власник, який стверджує, що будівля стояла до липня 2025 року, може довести це геодезичним обміром і висновком будівельного експерта з доказами на кшталт підключення до електромережі чи водогону, рахунків або рішення про податок на нерухомість. Для поверху, надбудованого після липня 2025 року, "legalizacija u toku" це назва процедури, якої юридично не може бути.
Для споруди, що пройшла цю перевірку, друге питання стосується міри порушення: чи вся будівля збудована без дозволу, чи йдеться про частину дозволеної будівлі, що перевищує дозвіл (стаття 2, частина 2)? У другому випадку незаконне лише перевищення; справа менша, але вирішальним стає, де розташована квартира.
14 серпня 2027 року не строк подання заяви
В інтернеті ця дата ходить як "останній день подання на легалізацію". За чинною редакцією статті 48, 14 серпня 2027 року закінчується строк, протягом якого власник незаконної споруди має розпочати її реєстрацію в кадастрі; строк рахується з 14 серпня 2025 року і спершу становив шість місяців, у лютому 2026 року дванадцять, у серпні 2026 року двадцять чотири. Якщо до цієї дати реєстрацію споруди не розпочато, інспектор з охорони простору зобов'язаний видати наказ про знесення (стаття 48, частина 2). Серпнева зміна також поклала на власника витрати на виїзд комісії на місце (стаття 14). Тож в оголошенні з "legalizacija u toku" питати треба не про те, чи подано заяву, а про те, чи розпочато реєстрацію в кадастрі і чи готовий обмір (elaborat).
Справжня ціна не штраф, а витяг і щорічний збір
Для власника, який лишається поза процедурою, найруйнівніша стаття витрат не штраф, а щорічний збір за користування простором (стаття 26). Його сплачують за споруду без заяви на легалізацію, з відхиленою заявою, без розпочатої реєстрації в кадастрі або з наказом про знесення. За поданого обміру це від 0,5 до 2 відсотків за квадратний метр чистої площі на рік; без нього від 1 до 3 відсотків за квадратний метр загальної площі. Базою є середня вартість будівництва квадратного метра нового житла в Чорногорії, яку статистична служба публікує за попередній рік; зони і ставку встановлює громада. За загальнонаціональної вартості будівництва, яку MONSTAT вказав для останнього кварталу 2025 року, 1724 євро за квадратний метр, це приблизно від 9 до 34 євро за квадратний метр чистої площі або від 17 до 52 за квадратний метр загальної площі щороку; для будинку в 150 м² чотиризначна сума. Наказ про знесення цього не зупиняє: податок на нерухомість і збір далі нараховуються (стаття 31, частина 5).
Для покупця справжня стіна це стаття 33: незаконну споруду не можна відчужувати і використовувати для господарської діяльності, а заборону вносять позначкою до розділу G витягу. Лютнева зміна 2026 року перелічує винятки: іпотека і позасудовий продаж, оренда, спадкування, дарування і поділ між спадкоємцями першої черги, договори довічного утримання в родині, переходи на підставі судового рішення або продажу у виконавчому провадженні, а також господарська діяльність протягом 36 місяців від набрання законом чинності. Звичайного продажу сторонній людині в переліку немає, крім описаного вище об'єкта, збудованого за дозволом. Кадастру ж на внесення позначки відведено 36 місяців (стаття 51); розділ G, що сьогодні виглядає чистим, показує не те, що будівля законна, а те, що адміністрація до неї ще не дійшла. Тому перевірка за знімками не замінює перевірку витягу, а доповнює її.
Якщо легалізують, що доведеться платити
Якщо заяву схвалять, громаді сплачують збір за легалізацію (naknada za urbanu sanaciju) за квадратний метр чистої площі; тариф встановлює громада за згодою уряду. До 120 щомісячних платежів, 360 для основного житла; 80 відсотків збору отримує громада, 20 держава (у північних громадах усе лишається громаді). Знижки не сумуються: до 50 відсотків для основного житла, до 90 відсотків для вразливих груп, до 20 відсотків за одноразової оплати. Для готелів, туристичних селищ і курортів категорії чотири і п'ять зірок збір закріплено в законі: від 400 до 800 євро за квадратний метр, одноразово або щонайбільше 60 платежами. Прибережні громади додають окремий збір на водопостачання, до 36 платежів (статті 23 і 25).
Читайте ці цифри очима покупця: пропозиція продавця "легалізація почалася, платежі можете взяти на себе" лишається порожньою, доки стаття 33 робить перехід права неможливим. Перехід відкривається лише з рішенням; у кадастру тоді є 40 днів, щоб зняти позначки з розділу G (стаття 21), і в цей момент на столі весь збір і решта платежів.
Порядок читання оголошення
| Формулювання | Який документ запитати | Рішення |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Ані кроку, доки немає документів |
| Bez upotrebne dozvole | Дозвіл на будівництво + підтвердження, що об'єкт йому відповідає | Збудовано за дозволом: продаж можливий; інакше вважати незаконним |
| U postupku etažiranja | Рішення про etažiranje і реєстрація об'єкта | Жодних платежів до рішення |
| Nadogradnja | Дозвіл + порівняння зі знімками липня 2025 року | Якщо квартира і є перевищенням, відмовитися |
| Legalizacija u toku | Elaborat, заява до кадастру, видимість на знімках | Жодного переходу права до рішення |
Будівля з простроченим дозволом або покинутий на півдорозі проєкт ідуть іншим шляхом, який описують четверті ворота в нашій статті про ділянку і віллу. Загальні перевірки перед будь-якою купівлею зібрано у статті Чи безпечно купувати нерухомість у Чорногорії.
Ми просимо продавців в оголошеннях про нерухомість на Fijaka вказувати, чи є дозвіл на експлуатацію; якщо цього немає, хай ваше перше повідомлення буде не про ціну, а "чи є upotrebna dozvola?". Тим, хто хоче, щоб знімки і розділ G прочитав юрист, офіс RoNa Legal у Будві робить це в межах стандартної перевірки перед купівлею.
Лише для інформації; не є юридичною консультацією. Закон про легалізацію у 2026 році змінювали двічі; попросіть юриста підтвердити редакцію, чинну на дату оголошення.