Чи безпечно іноземцеві купувати нерухомість у Чорногорії? Так, якщо перевірити конкретну будівлю. Іноземці можуть купувати квартири й будинки на тих самих умовах, що й громадяни; головний ризик це самочинні або незареєстровані будівлі.
«Чи безпечно купувати нерухомість у Чорногорії?» одне з перших питань, які ставлять покупці. Чесна відповідь має дві половини. Країна відкрита для іноземних покупців, користується євро і веде облік власності в публічному кадастрі. Ризик лежить на рівень нижче, у конкретній будівлі: чи збудована вона з дозволом, чи зареєстрована і чи не записано на неї щось.
Цей ризик не теоретичний. Як повідомив тижневик Monitor у жовтні 2025 року, до червня 2025 року подали близько 62 500 заяв про легалізацію, а з 2018 року реально легалізовано лише 3 589 будівель. У Чорногорії великий фонд будівель із непорядком у документах, і частина з них продається.
Що закон про легалізацію 2025 року змінив для покупця
У липні 2025 року парламент ухвалив новий Закон про легалізацію самочинних будівель, опублікований в Офіційному віснику 91/25, чинний з 14 серпня 2025 року. Чотири положення стосуються покупця безпосередньо:
| Положення | Що каже | Чому це важливо покупцеві |
| Стаття 33 | Будівлю, збудовану без дозволу, незареєстровану або без рішення про легалізацію, не можна продати | Продавець може юридично не мати змоги її передати |
| Стаття 33 | Заборона на відчуження вноситься до аркуша «G» витягу з кадастру | Заборону видно, якщо читати витяг |
| Статті 6 і 7 | Легалізувати можна лише будівлі, видимі на супутниковій і аерофотозйомці липня 2025 року | Усе, що збудовано або розширено після зйомки, за цим законом не легалізується |
| Стаття 51 | Кадастр зобов'язаний вносити заборони на відчуження і для будівель, що залишаються без рішення про легалізацію | Найближчими роками у витягах з'явиться більше заборон |
Строк, у який власники мають почати реєстрацію незареєстрованих будівель, було встановлено в шість місяців, і відтоді його двічі продовжували змінами, опублікованими в Офіційному віснику 18/2026 і 117/2026; другі чинні з 15 серпня 2026 року. Для покупця точний строк важить менше, ніж правило, яке не змінюється: будівлю без реєстрації чи рішення про легалізацію продати не можна. Усе, що тримається на фразі «документи в процесі», тримається на процедурі, яка може не завершитися. Одне уточнення принесли зміни від лютого 2026 року: квартиру, у витягу якої стоїть лише позначка «немає дозволу на експлуатацію», можна продати, якщо її збудовано відповідно до дозволу на будівництво; тому цю позначку пояснюють дозвіл на будівництво і проєкт, за яким будували.
Охоронювані зони додають умови. Закон перелічує прибережну зону (morsko dobro), території світової спадщини ЮНЕСКО, як-от район Котора, водні землі, зсувні зони та інші; будівлі там можна легалізувати, лише якщо вони відповідають містобудівним параметрам зони.
Як читати витяг з кадастру
Витяг (list nepokretnosti) видає Управління нерухомості, яке веде кадастр. Він поділений на аркуші, і два з них відповідають на більшу частину питання про безпеку:
- Аркуш «B» показує, кому належить об'єкт. Договір має підписувати особа, зазначена там, а за кількох власників усі вони.
- Аркуш «G» показує обтяження й обмеження: іпотеки та відмітки на кшталт «немає дозволу на експлуатацію», «немає заключного звіту технагляду», «збудовано без дозволу на будівництво» чи «перевищує дозвіл». Саме ці відмітки закон 2025 року робить підставою для заборон на відчуження.
Порожній аркуш «G» не гарантія, але відмітка в ньому означає «стоп», доки її не пояснять письмово.
Сім перевірок до того, як гроші підуть
| # | Перевірка | Де | Тривожний сигнал |
| 1 | Власник збігається з продавцем | Аркуш «B» витягу | Інше ім'я або співвласники, які не підписують |
| 2 | Немає іпотеки чи заборони | Аркуш «G» | Іпотека без письмового плану зняття або заборона на відчуження |
| 3 | Будівля законна | Дозвіл на експлуатацію або рішення про легалізацію | Лише «заяву подано» |
| 4 | Об'єкт збігається з реєстром | Площа й поверх у витягу і в реальності | Зайва кімната, засклена тераса чи мансарда, яких немає в реєстрі |
| 5 | Обмеження зони | Прибережна зона, історична забудова | Об'єкт біля самого моря чи в старому місті без підтвердження містобудівних параметрів |
| 6 | Агент зареєстрований | Реєстр посередників у справах з нерухомістю | Посередник, якого немає в реєстрі |
| 7 | Оплата після нотаріуса | Нотаріальний договір, потім реєстрація в кадастрі | Повна оплата до підписання або готівка поза договором |
Щодо перевірки 6: з 13 серпня 2025 року посередництво з нерухомістю регулюється окремим законом, з реєстром посередників, ліцензією та професійним іспитом, а також письмовим договором із клієнтом. Щодо перевірки 7: право власності переходить у момент реєстрації в кадастрі, а не підписання договору; як влаштовані податок і реєстрація, ми розібрали у статті про податок на передачу нерухомості.
Для кількох перевірок потрібна людина, яка може відкрити реєстри, недоступні покупцеві, особливо при купівлі новобудови та великих об'єктів. Тут варто залучити місцевого юриста. Fijaka це майданчик оголошень і юридичних консультацій не надає.
Новобудова чи вторинний ринок: де ризик
У кожного свій типовий ризик. У новобудові питання в тому, чи має забудовник дозвіл на будівництво і, після завершення, на експлуатацію, і коли об'єкт зареєструють на вас. На вторинному ринку питання в тому, чи збігається квартира в реальності з квартирою в реєстрі: засклені балкони, надбудовані поверхи й переобладнані мансарди трапляються часто, а закон 2025 року вважає кожну частину, збудовану без дозволу, окремою самочинною будівлею.
Ні те, ні інше само по собі не безпечніше. Безпечніша та купівля, в якої ви прочитали аркуш «G».
То чи безпечно?
Для покупця, який робить перевірки вище, так, у тому сенсі, що правова система дає інструменти побачити проблему до оплати. Правила про те, хто може купувати, щедрі, а кадастр публічний. Небезпечно купувати на довірі: платити до нотаріуса, погоджуватися на «дозвіл скоро буде» або пропускати витяг, бо його «бачив агент».
Якщо ви ще порівнюєте локації, наш розбір даних про ринок Чорногорії і порівняння міст розповідають про ціни й попит. Актуальні оголошення в розділі нерухомість у Чорногорії.
Часті запитання
Чи можна в Чорногорії продати самочинну будівлю? За законом про легалізацію 2025 року не можна. Будівлю без дозволу, незареєстровану або без рішення про легалізацію, продати не можна, а до витягу вноситься заборона на відчуження.
Що таке аркуш «G»? Частина витягу з кадастру, де перелічено обтяження й обмеження, наприклад іпотеки та відмітки про те, що будівля не має дозволу на експлуатацію або збудована без дозволу.
Чи можна легалізувати нещодавно збудовану будівлю? За законом 2025 року лише якщо її видно на супутниковій і аерофотозйомці липня 2025 року.
Чи потрібен юрист для купівлі нерухомості в Чорногорії? Це не обов'язково, але перевірки юридичного статусу, обмежень зони та дозволів забудовника простіші з людиною, яка має доступ до реєстрів.
Коли я стаю власником? Коли купівлю зареєстровано в кадастрі, а не коли підписано договір.