Yabancı olarak Karadağ'da ev almak güvenli mi? Belirli binayı doğrularsanız evet. Yabancılar daire ve evi vatandaşlarla aynı koşullarda alabiliyor; asıl risk kaçak ya da kayıtsız yapı.
"Karadağ'da ev almak güvenli mi" sorusu, alıcıların her şeyden önce sorduğu sorulardan biri. Dürüst cevabın iki yarısı var. Ülke yabancı alıcıya açık, euro kullanıyor ve mülkiyeti herkese açık bir kadastroda tutuyor. Risk bir kat aşağıda, belirli binada: izinle yapılmış mı, kayıtlı mı ve üzerine bir şey yazılmış mı.
Bu risk teorik değil. Haftalık Monitor dergisinin Ekim 2025'te aktardığına göre Haziran 2025'e kadar yaklaşık 62.500 legalizasyon başvurusu yapılmıştı, ama 2018'den bu yana yalnızca 3.589 bina gerçekten legalize edilmişti. Karadağ'da evrakı düzgün olmayan büyük bir bina stoku var ve bunların bir kısmı satışta.
2025 legalizasyon yasası alıcı için neyi değiştirdi
Temmuz 2025'te meclis, Resmî Gazete 91/25'te yayımlanan ve 14 Ağustos 2025'ten beri yürürlükte olan yeni Kaçak Yapıların Legalizasyonu Yasası'nı kabul etti. Dört hüküm alıcıyı doğrudan ilgilendiriyor:
| Hüküm | Ne diyor | Alıcı için neden önemli |
| Madde 33 | İzinsiz yapılmış, kayıtsız ya da legalizasyon kararı olmayan bir bina satılamaz | Satıcı binayı hukuken devredemeyebilir |
| Madde 33 | Devir yasağı tapu belgesinin "G" sayfasına işlenir | Belgeyi okursanız yasak görünür |
| Madde 6 ve 7 | Yalnızca Temmuz 2025 uydu ve hava fotoğrafında görünen binalar legalize edilebilir | O çekimden sonra yapılan ya da genişletilen hiçbir şey bu yasayla legalize edilemez |
| Madde 51 | Kadastro, legalizasyon kararı alamayan binalara da devir yasağı işlemek zorunda | Önümüzdeki yıllarda tapu belgelerinde daha fazla yasak görünecek |
Kayıtsız binalar için kadastro kaydına başlama süresi altı ay olarak belirlenmişti ve o tarihten bu yana iki kez uzatıldı: Resmî Gazete 18/2026 ve 117/2026'da yayımlanan değişikliklerle, ikincisi 15 Ağustos 2026'dan beri yürürlükte. Alıcı için kesin süreden daha önemli olan, değişmeyen kural: kaydı ya da legalizasyon kararı olmayan bir bina satılamaz. "Evrak yolda" cümlesine dayanan her şey, bitmeyebilecek bir sürece dayanıyor. Şubat 2026 değişikliği bir noktayı netleştirdi: tapu belgesinde yalnız "kullanma izni yok" şerhi bulunan bir daire, yapı ruhsatına uygun inşa edilmişse satılabiliyor; bu şerhi açıklayan belgeler de yapı ruhsatı ve binanın dayandığı proje.
Korunan bölgeler ek şartlar getiriyor. Yasa kıyı bölgesini (morsko dobro), Kotor bölgesi gibi UNESCO Dünya Mirası alanlarını, su arazisini, heyelan bölgelerini ve diğerlerini sayıyor; bu bölgelerdeki binalar ancak o bölgenin imar parametrelerine uyuyorsa legalize edilebiliyor.
Tapu belgesi nasıl okunur
Tapu belgesini (list nepokretnosti) kadastroyu yöneten Uprava za nekretnine veriyor. Belge sayfalara ayrılıyor ve güvenlik sorusunun büyük kısmına ikisi cevap veriyor:
- "B" sayfası mülkün kime ait olduğunu gösterir. Sözleşmeyi imzalayan kişi burada yazan kişi, birden fazla malik varsa bunların hepsi olmalıdır.
- "G" sayfası yük ve kısıtlamaları gösterir: ipotekler ve "kullanma izni yok", "teknik denetim raporu yok", "yapı ruhsatı olmadan yapılmış" ya da "ruhsatı aşıyor" gibi şerhler. 2025 yasası devir yasağını tam olarak bu şerhlere bağlıyor.
Boş bir "G" sayfası garanti değildir, ama oradaki bir şerh, yazılı olarak açıklanana kadar bir dur işaretidir.
Para el değiştirmeden önce yedi kontrol
| # | Kontrol | Nerede | Tehlike işareti |
| 1 | Malik ile satıcı aynı kişi | Tapu belgesinin "B" sayfası | Farklı isim ya da imzalamayan hissedarlar |
| 2 | İpotek ya da yasak yok | "G" sayfası | Yazılı bir terkin planı olmayan ipotek ya da devir yasağı |
| 3 | Bina yasal | Kullanma izni ya da legalizasyon kararı | Yalnızca "başvuru yapıldı" |
| 4 | Bağımsız bölüm kayıtla uyuşuyor | Belgedeki alan ve kat ile gerçek durum | Kayıtta olmayan fazladan oda, kapatılmış teras ya da çatı katı |
| 5 | Bölge kısıtlamaları | Kıyı bölgesi, tarihî alan | İmar teyidi olmayan denize sıfır ya da eski şehir mülkü |
| 6 | Emlakçı kayıtlı | Emlak aracıları sicili | Sicilde olmayan bir aracı |
| 7 | Ödeme noterden sonra | Noter sözleşmesi, ardından kadastro tescili | İmzadan önce tam ödeme ya da sözleşme dışında nakit |
Kontrol 6 hakkında: 13 Ağustos 2025'ten beri emlak aracılığı kendi yasasıyla düzenleniyor; aracılar siciline kayıt, lisans ve mesleki sınav, müşteriyle yazılı sözleşme şart. Kontrol 7 hakkında: mülkiyet sözleşmenin imzalandığı gün değil, kadastro tescil ettiğinde geçer; adımları Karadağ'da ev almak rehberimizde anlattık.
Bu kontrollerin birkaçı, alıcının açamadığı sicilleri açabilen birini gerektiriyor; özellikle yeni yapılarda ve büyük alımlarda. RoNa Legal'in Karadağ'da ev alma süreci ve due diligence yazısı hangi sicilin neyi kanıtladığını anlatıyor. Fijaka bir ilan platformu, hukuki tavsiye vermez.
Yeni yapı mı, ikinci el mi: risk nerede
İkisinin de kendine özgü bir sorunu var. Yeni yapıda soru, müteahhidin yapı ruhsatına ve bitişte kullanma iznine sahip olup olmadığı ve bağımsız bölümün ne zaman adınıza tescil edileceği. İkinci elde soru, sahadaki dairenin kayıttaki daireyle aynı olup olmadığı: kapatılmış balkonlar, eklenmiş katlar ve dönüştürülmüş çatı katları sık görülüyor ve 2025 yasası izinsiz yapılan her bölümü başlı başına kaçak yapı sayıyor.
Hiçbiri kendiliğinden daha güvenli değil. Daha güvenli alım, "G" sayfasını okuduğunuz alımdır.
Peki, güvenli mi?
Yukarıdaki kontrolleri yapan alıcı için evet; hukuk sistemi sorunu ödemeden önce görmenizi sağlayacak araçları veriyor. Kimin alabileceğine dair kurallar cömert ve kadastro herkese açık. Güvenli olmayan şey güvene dayalı almak: noterden önce ödemek, "izin geliyor" sözünü kabul etmek ya da emlakçı gördü diye tapu belgesine bakmamak.
Konumları da karşılaştırıyorsanız, Karadağ'da ev almak iyi bir fikir mi veri incelememiz ve Karadağ'da ev almak için en iyi şehir yazımız fiyat ve talebi ele alıyor. Güncel ilanlar Karadağ emlak ilanları sayfasında.
Sık sorulan sorular
Karadağ'da kaçak bir bina satılabilir mi? 2025 legalizasyon yasasına göre hayır. Kayıtlı olmayan ya da legalizasyon kararı almamış izinsiz bir bina satılamaz ve tapu belgesine devir yasağı işlenir.
"G" sayfası nedir? Tapu belgesinin ipotekler ve binanın kullanma izni olmadığı ya da izinsiz yapıldığı gibi şerhleri, yani yük ve kısıtlamaları listeleyen bölümü.
Yakın zamanda yapılmış bir bina legalize edilebilir mi? 2025 yasasına göre yalnızca Temmuz 2025 uydu ve hava fotoğrafında görünen binalar legalize edilebilir.
Karadağ'da ev almak için avukat gerekir mi? Zorunlu değil, ama hukuki durum, bölge kısıtlamaları ve müteahhit izinleri gibi kontroller ilgili sicillere erişebilen biriyle daha kolay.
Ne zaman malik olurum? Sözleşme imzalandığında değil, alım kadastroya tescil edildiğinde.