Este sigur să cumpărați o proprietate în Muntenegru? Da, dacă verificați clădirea concretă. Țara este deschisă cumpărătorilor străini, folosește euro și are un cadastru public; riscul stă în construcțiile ilegale sau neînscrise. Conform legii din 2025, o clădire fără autorizație, neînscrisă sau fără decizie de legalizare nu poate fi vândută, iar interdicția apare în foaia „G” a extrasului de carte funciară.
„Este sigur să cumpăr o proprietate în Muntenegru” este una dintre cele mai frecvente întrebări pe care cumpărătorii le scriu înainte de orice altceva. Răspunsul cinstit are două jumătăți. Țara este deschisă cumpărătorilor străini, folosește euro și înregistrează proprietatea într-un cadastru public. Riscul se află un nivel mai jos, în clădirea concretă: dacă a fost construită cu autorizație, dacă este înscrisă și dacă există ceva înscris împotriva ei.
Acest risc nu este teoretic. După cum a relatat săptămânalul Monitor (pagina este în limba muntenegreană) în octombrie 2025, până în iunie 2025 fuseseră depuse aproximativ 62.500 de cereri de legalizare, în timp ce din 2018 fuseseră efectiv legalizate numai 3.589 de clădiri. Muntenegru are un stoc mare de clădiri ale căror acte nu sunt în regulă, iar unele dintre ele sunt pe piață. Acest ghid este util dacă vă gândiți să cumpărați o proprietate în Muntenegru și vreți să știți ce să verificați înainte de plată.
Ce a schimbat pentru cumpărători legea legalizării din 2025
În iulie 2025, Parlamentul a adoptat o nouă Lege privind legalizarea construcțiilor ilegale, publicată în Monitorul Oficial 91/25 și în vigoare din 14 august 2025. Patru prevederi contează direct pentru un cumpărător:
| Prevederea | Ce spune | De ce contează pentru cumpărător |
| Articolul 33 | O clădire construită fără autorizație, neînscrisă sau fără decizie de legalizare nu poate fi vândută | Este posibil ca vânzătorul să nu poată transfera legal proprietatea |
| Articolul 33 | O interdicție de înstrăinare se înscrie în foaia „G” a extrasului de carte funciară | Interdicția este vizibilă, dacă citiți extrasul |
| Articolele 6 și 7 | Pot fi legalizate numai clădirile vizibile în ortofotogramele din satelit și din avion din iulie 2025 | Ce s-a construit sau extins după aceste imagini nu poate fi legalizat conform acestei legi |
| Articolul 51 | Cadastrul trebuie să înscrie interdicții de înstrăinare și pentru clădirile care rămân fără decizie de legalizare | În anii următori vor apărea mai multe interdicții în extrasele de carte funciară |
Termenul în care proprietarii trebuie să înceapă înscrierea clădirilor neînscrise a fost stabilit la șase luni și a fost prelungit de două ori de atunci, prin modificările publicate în Monitorul Oficial 18/2026 și 117/2026, a doua în vigoare din 15 august 2026. Pentru un cumpărător, termenul exact contează mai puțin decât regula care nu se schimbă: o clădire fără înscriere sau fără decizie de legalizare nu poate fi vândută. Orice se bazează pe „actele sunt în curs” se bazează pe o procedură care s-ar putea să nu se încheie. O precizare a venit odată cu modificarea din februarie 2026: un apartament al cărui extras are numai mențiunea „fără autorizație de utilizare” poate fi totuși vândut dacă a fost construit conform autorizației de construire, așa că autorizația de construire și proiectul după care s-a construit sunt documentele care explică această mențiune.
Zonele protejate au condiții suplimentare. Legea enumeră zona costieră (morsko dobro), zonele din Patrimoniul Mondial UNESCO, precum regiunea Kotor, terenurile de pe malul apelor, zonele cu alunecări de teren și altele; clădirile de acolo pot fi legalizate numai dacă se încadrează în parametrii de planificare pentru zona respectivă.
Cum citiți extrasul de carte funciară
Extrasul de carte funciară (list nepokretnosti) este eliberat de Administrația Imobiliară (pagina este în limba engleză), care administrează cadastrul. Este împărțit în foi, iar două dintre ele răspund la cea mai mare parte a întrebării despre siguranță:
- Foaia „B” arată cine deține proprietatea. Persoana care semnează contractul trebuie să fie persoana, sau toate persoanele, trecute acolo.
- Foaia „G” arată sarcinile și restricțiile: ipotecile și mențiuni precum „fără autorizație de utilizare”, „fără raport de supraveghere tehnică”, „construită fără autorizație de construire” sau „depășește autorizația de construire”. Legea din 2025 folosește exact aceste mențiuni ca declanșator pentru interdicțiile de înstrăinare.
O foaie „G” goală nu este o garanție, dar o mențiune în ea este un semn de oprire până când este explicată în scris.
Șapte verificări înainte să plece orice ban
| Nr. | Verificarea | Unde | Semnal de alarmă |
| 1 | Proprietarul este vânzătorul | Foaia „B” a extrasului de carte funciară | Alt nume sau coproprietari care nu semnează |
| 2 | Nicio ipotecă sau interdicție | Foaia „G” | Ipotecă fără un plan scris de radiere sau o interdicție de înstrăinare |
| 3 | Clădirea este legală | Autorizația de utilizare sau o decizie de legalizare | Numai „s-a depus o cerere” |
| 4 | Unitatea corespunde registrului | Suprafața și etajul din extras față de realitate | O cameră în plus, o terasă închisă sau o mansardă care nu sunt în registru |
| 5 | Restricții de zonă | Zona costieră, zona de patrimoniu | Proprietate pe malul mării sau în orașul vechi fără confirmare urbanistică |
| 6 | Agentul este înregistrat | Registrul intermediarilor imobiliari | Un intermediar care nu este în registru |
| 7 | Plata urmează notarului | Contract autentificat la notar, apoi înscriere în cadastru | Plata integrală înainte de semnare sau numerar în afara contractului |
Despre verificarea 6: din 13 august 2025, intermedierea imobiliară este reglementată de o lege proprie, cu un registru al intermediarilor, licență și examen profesional, precum și un contract scris cu clientul. Despre verificarea 7: proprietatea se transferă când cadastrul o înscrie, nu când se semnează contractul; pașii sunt descriși în ghidul nostru despre cumpărarea unei proprietăți în Muntenegru.
Mai multe dintre aceste verificări au nevoie de cineva care poate deschide registre pe care un cumpărător nu le poate accesa, mai ales la construcțiile noi și la achizițiile mai mari. Ghidul în limba engleză al RoNa Legal despre verificarea juridică (due diligence) arată ce registru dovedește ce. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică.
Construcție nouă sau revânzare: unde stă riscul
Fiecare are problema sa tipică. La o construcție nouă, întrebarea este dacă dezvoltatorul are autorizația de construire și, la finalizare, autorizația de utilizare și când va fi înscrisă unitatea pe numele dumneavoastră. La o revânzare, întrebarea este dacă apartamentul din realitate corespunde apartamentului din registru: balcoanele închise, etajele adăugate și mansardele amenajate sunt frecvente, iar legea din 2025 tratează orice parte construită fără autorizație ca pe o construcție ilegală de sine stătătoare.
Niciuna nu este mai sigură de la sine. Cumpărarea mai sigură este cea a cărei foaie „G” ați citit-o.
Deci, este sigur?
Pentru un cumpărător care face verificările de mai sus, da, în sensul că sistemul juridic vă dă instrumentele pentru a vedea problema înainte să plătiți. Regulile privind cine poate cumpăra sunt generoase, iar cadastrul este public. Ce nu este sigur este cumpărarea pe încredere: plata înainte de notar, acceptarea lui „autorizația vine” sau sărirea peste extrasul de carte funciară pentru că l-a văzut agentul.
Dacă comparați și locațiile, analiza noastră a datelor despre piața muntenegreană și comparația dintre litoral și capitală tratează prețurile și cererea. Anunțurile actuale sunt pe pagina imobiliară pentru Muntenegru.
Întrebări frecvente
Este sigur să cumpăr o proprietate în Muntenegru ca străin? Da, dacă verificați clădirea concretă. Străinii pot cumpăra apartamente și case în aceleași condiții ca cetățenii; riscul principal sunt construcțiile ilegale sau neînscrise.
Poate fi vândută o clădire ilegală în Muntenegru? Nu, conform legii legalizării din 2025. O clădire fără autorizație care nu este înscrisă sau nu are o decizie de legalizare nu poate fi vândută, iar o interdicție de înstrăinare se înscrie în extrasul de carte funciară.
Ce este foaia „G”? Partea extrasului de carte funciară care enumeră sarcinile și restricțiile, precum ipotecile și mențiunile că o clădire nu are autorizație de utilizare sau a fost construită fără autorizație.
Poate fi legalizată o clădire construită recent? Conform legii din 2025, pot fi legalizate numai clădirile vizibile în ortofotogramele din satelit și din avion din iulie 2025.
Am nevoie de un avocat ca să cumpăr o proprietate în Muntenegru? Nu este obligatoriu, dar verificări precum situația juridică, restricțiile de zonă și autorizațiile dezvoltatorului sunt mai ușoare cu cineva care poate accesa registrele relevante.
Când devin proprietar? Când cumpărarea este înscrisă în cadastru, nu când se semnează contractul.