Înainte să puneți apartamentul din Budva pe Airbnb: plăcuța, regula celor 12 ore și 7,5 %

Ce trebuie să faceți înainte de a închiria turiștilor un apartament în Budva? Închirierea pe termen scurt în Muntenegru este legală, dar urmează un calendar: înscrierea în registrul turistic central cu cel puțin opt zile înainte de primul oaspete, o categorie cu stele pentru majoritatea unităților, înregistrarea fiecărui oaspete străin la poliție în 12 ore, o taxă turistică de până la 1,00 euro pe noapte și un impozit efectiv pe venit de 7,5 %.

Prima întrebare pe care o pune un cumpărător străin despre un apartament în Budva este „cât aduce vara”; a doua nu este „cum fac asta legal”. A doua întrebare se pune în iunie, când primul oaspete este la ușă, iar atunci răspunsul durează două-trei săptămâni. De aceea acest articol nu este construit ca un rezumat al regulilor, ci ca un calendar al unui sezon: ce se face în ce lună, ce document durează câte zile, ce linie costă cât. Acest ghid este util dacă dețineți sau vreți să cumpărați un apartament pe litoralul Muntenegrului pentru închiriere turistică.

Sursele sunt legea muntenegreană a turismului și a ospitalității, legea taxei turistice, Legea străinilor, legea impozitului pe venit și dosarele biroului RoNa Legal din Budva. Cifrele sunt pentru sezonul 2026; municipalitățile stabilesc taxa turistică prin propriile decizii și o pot schimba, așa că sezonul următor poate fi diferit.

Înainte de sezon: februarie și martie

Prima sarcină este clădirea însăși. Articolul 33 din legea legalizării din 2025 interzice atât vânzarea unei clădiri ridicate fără autorizație, cât și orice activitate economică în ea, iar interdicția se înscrie în secțiunea G a extrasului de carte funciară. O modificare din februarie 2026 a atenuat regula pentru apartamentele a căror secțiune G conține deja una dintre mențiunile enumerate, cum ar fi „fără autorizație de utilizare”: activitatea economică este tolerată timp de 36 de luni de la intrarea în vigoare a legii în august 2025, iar o unitate marcată „fără autorizație de utilizare” poate fi totuși vândută dacă a fost construită conform autorizației de construire. Fereastra este temporară. Odată ce se închide, cadastrul înscrie interdicția pentru clădirile care încă nu au o decizie de legalizare, așa că mențiunea din secțiunea G este primul lucru de citit, înaintea vederii la mare. Lista de verificare a cumpărătorului se află în verificarea titlului și a datoriilor (articol în limba engleză), iar ce costă proprietarul o clădire nelegalizată este explicat în ghidul în limba engleză al RoNa Legal despre riscul legalizării pentru cumpărător.

Dacă clădirea este curată, urmează municipalitatea. Închirierea către turiști ca gazdă privată începe cu o înregistrare depusă la autoritatea municipală cu cel puțin opt zile înainte de primul oaspete; municipalitatea decide înscrierea în Registrul Turistic Central (Centralni turistički registar) în opt zile, iar inspectorii verifică unitatea în 15 zile de la acea decizie. Camerele, apartamentele turistice și casele au nevoie și de o categorie cu stele: cererea se depune la aceeași autoritate în cinci zile de la decizia de înscriere, o comisie decide în 15 zile de la depunerea dosarului complet, iar decizia este valabilă trei ani. Un apartament închiriat turiștilor (stan za iznajmljivanje turistima) este scutit de clasificare conform articolului 84 din legea turismului, dar are în continuare nevoie de înscrierea în registru și trebuie să îndeplinească standardele tehnice minime. O gazdă privată poate închiria cel mult zece camere sau 20 de paturi în total; peste acest prag, legea cere o firmă de ospitalitate înregistrată. Primirea oaspeților plătitori înainte de decizia de înscriere se consideră închiriere fără licență.

Încă o sarcină pentru februarie: stabiliți cum veți raporta oaspeții. Termenele, prezentate mai jos, se socotesc în ore, nu în zile, iar o gazdă care caută canalul de înregistrare abia în iunie își petrece prima săptămână la ghișeul organizației turistice.

Aprilie și mai: anunțul și prețul

Legea cere unui anunț mai mult decât se așteaptă majoritatea proprietarilor. Conform articolului 101 din legea turismului, gazda indică tipul și categoria unității în orice reclamă, afișează același semn la intrare, afișează prețurile și taxa turistică și păstrează decizia de înscriere în unitate. Când stabiliți prețul, tratați taxa turistică drept o linie separată. Legea o fixează între 0,10 și 1,00 euro pe persoană pe noapte și lasă cifra la latitudinea fiecărei municipalități; organizația turistică din Budva indică până la 1,00 euro, iar o municipalitate le poate permite gazdelor private să plătească în schimb o sumă forfetară anuală pe pat. Copiii sub 12 ani și oaspeții care stau mai mult de 30 de zile consecutiv sunt scutiți, iar cei între 12 și 18 ani plătesc jumătate. Gazda încasează taxa odată cu prețul camerei și o virează în cinci zile de la sfârșitul fiecărei perioade de 15 zile. Înregistrarea în scopuri de TVA devine obligatorie odată ce cifra de afaceri din ultimele douăsprezece luni depășește 30.000 de euro; peste acest prag cazarea se taxează cu cota redusă de 15 %, care se aplică cazării de la 1 ianuarie 2025. Vedem proprietari cu două apartamente care se apropie de acest prag într-un sezon bun; o întâlnire cu contabilul în aprilie scutește o surpriză în septembrie.

Pentru calculul randamentului, introduceți în formulă taxa turistică, comisionul platformei, curățenia și impozitul pe venit înainte de a o compara cu orice „randament net” dintr-o broșură. Partea fiscală este calculată în secțiunea despre octombrie de mai jos.

Iunie – septembrie: fiecare oaspete înseamnă o notificare

Regula este simplă și obositoare și provine din două legi. Conform Legii străinilor, gazda înregistrează fiecare oaspete străin la poliție în 12 ore de la sosire, direct sau prin organizația turistică locală, care trebuie să transmită înregistrarea în 12 ore, și îl radiază la plecare. Cele 24 de ore despre care poate ați citit sunt termenul în care un străin își înregistrează singur șederea, nu termenul gazdei. Conform legii taxei turistice, fiecare oaspete, local sau străin, este raportat organizației turistice locale în 24 de ore de la sosire.

Amenzile se află în trei legi diferite. Intervalele de mai jos sunt minimul și maximul prevăzute de lege:

Un întreprinzător individual (preduzetnik) se situează între cele două: între 250 și 5.000 de euro pentru încălcările privind taxa turistică și între 300 și 1.500 de euro pentru un oaspete străin neînregistrat. O abatere repetată în douăsprezece luni poate aduce interzicerea activității pentru până la șase luni. Șase luni în mijlocul sezonului înseamnă venitul întregului an.

Administrarea clădirii este o chestiune separată. Deciziile adunării proprietarilor (skupština etažnih vlasnika) îi obligă pe toți cei din clădire; cât de departe pot merge legal restricțiile privind închirierea pe termen scurt este un domeniu disputat, iar regulile clădirii în care cumpărați trebuie citite înainte de cumpărare, nu după. Să cereți regulamentul clădirii la etapa cumpărării este mai ieftin decât un proces cu un vecin.

Închiderea din octombrie: declarația în două țări

Impozitul pe venit este cea mai generoasă linie din Muntenegru. Chiria se impozitează cu 15 %, dar articolul 35 din legea impozitului pe venitul persoanelor fizice îi permite gazdei care închiriază turiștilor camere, apartamente, case sau locuințe să deducă 50 % din venit drept cheltuieli forfetare, fără chitanțe, cu condiția ca taxa turistică să fi fost plătită; cota efectivă este de 7,5 %. Deducerea crește la 70 %, adică o cotă efectivă de 4,5 %, pentru o gazdă care are un contract de închiriere cu o agenție de turism sau cu organizația turistică locală și atinge un grad mediu de ocupare de cel puțin 60 de zile pe an. Peste acestea se adaugă impozitul suplimentar municipal (prirez), un procent din suma impozitului stabilit de fiecare municipalitate. La 10.000 de euro venit sezonier, calculul dă aproximativ 750 de euro impozit pe venit înainte de impozitul suplimentar. Închirierea pe termen lung are o deducere forfetară de 30 % și o cotă efectivă de 10,5 %; cele două modele sunt comparate cu exemple calculate în ghidul în limba engleză al RoNa Legal despre închirierea proprietăților în Muntenegru: reguli fiscale și juridice.

Partea din țara de origine este adesea uitată. Un proprietar care rămâne rezident fiscal în altă țară declară chiria din Muntenegru în propria declarație; acolo unde se aplică un tratat fiscal, țara de origine creditează în general impozitul muntenegrean, iar eventuala diferență se plătește acasă. Creditul necesită certificatul de plată de la administrația fiscală muntenegreană; proprietarii care nu îl cer în octombrie aleargă după el primăvara, în timp ce completează declarația de acasă.

Câteva cuvinte despre CRS, schimbul automat de date despre conturile bancare. Muntenegru a semnat acordul multilateral în martie 2022 și s-a angajat să înceapă schimbul în 2023, dar evaluarea OCDE din decembrie 2025 a calificat încă cadrul său drept „neimplementat”. Este o întârziere, nu o portiță: obligația de a declara chiria acasă nu depinde de faptul că o bancă o raportează sau nu.

Noiembrie: o decizie pentru sezonul următor

Când sezonul se încheie, rămâne o întrebare: continuați ca persoană fizică sau înființați un DOO? Pentru un investitor cu mai mult de două-trei apartamente, care depășește pragul de TVA sau care se gândește într-o zi la o trecere în categoria hotelieră, o structură de societate începe să aibă sens; pentru un singur apartament de vacanță, contabilitatea și salarizarea societății mănâncă venitul. Pragul depinde de dosar, iar decizia trebuie luată în noiembrie, pentru că înscrierea în registru și decizia de clasificare se emit pe numele celui care închiriază unitatea.

Proprietățile dintre apartamentele de vânzare pe Fijaka al căror anunț menționează „turistička kategorizacija” au trecut deja o dată prin acest calendar; uitați-vă la data deciziei și rețineți că un nou proprietar depune dosarul pe numele său. Pentru proprietarii care vor ca tot calendarul să fie gestionat de la un singur birou, de la registru până la declarația din țara de origine, biroul RoNa Legal din Budva citește secțiunea G a clădirii și regulamentul clădirii la prima întâlnire; un dosar care sosește în februarie este întotdeauna mai ieftin decât unul care sosește în iunie, cu un oaspete la ușă.

Doar informații; nu reprezintă consultanță juridică sau fiscală. Taxa turistică și amenzile se pot schimba prin decizie municipală sau prin lege; verificați tariful în vigoare înainte de sezon.