Prije nego što stan u Budvi stavite na Airbnb: oznaka, pravilo od 12 sati i 7,5 odsto

Šta je potrebno da se stan u Budvi legalno izdaje turistima? Čist objekat (u listu G nema zabrane zbog bespravne gradnje), prijava opštini najmanje osam dana prije prvog gosta i upis u Centralni turistički registar; sobe, turistički apartmani i kuće moraju imati i kategoriju (zvjezdice), a stan za iznajmljivanje turistima oslobođen je kategorizacije. Boravišna taksa, u Budvi do 1,00 € po osobi po noćenju, naplaćuje se uz cijenu; kada promet u posljednjih 12 mjeseci pređe 30.000 €, registracija za PDV je obavezna.

Prvo pitanje koje strani kupac postavi o stanu u Budvi glasi "koliko donosi ljeti"; drugo pitanje nije "kako to da uradim po zakonu". Drugo se postavi u junu, kad je prvi gost već na vratima, a tada odgovor traje dvije do tri sedmice. Zato ovaj tekst nije sažetak propisa nego kalendar jedne sezone: šta se radi u kom mjesecu, koliko dana traje koji dokument, koliko košta koja stavka.

Izvori su Zakon o turizmu i ugostiteljstvu, Zakon o boravišnoj taksi, Zakon o strancima, Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica i predmeti kancelarije RoNa Legal u Budvi. Brojke važe za sezonu 2026; boravišnu taksu svaka opština utvrđuje svojom odlukom i može je promijeniti, pa naredna sezona može izgledati drugačije.

Prije sezone: februar i mart

Prvi posao je sama zgrada. Član 33 Zakona o legalizaciji bespravnih objekata iz 2025. zabranjuje i otuđenje objekta izgrađenog bez akta o građenju i obavljanje bilo kakve privredne djelatnosti u njemu, a zabrana se upisuje u G list lista nepokretnosti. Izmjene iz februara 2026 ublažile su pravilo za stanove u čijem G listu već stoji neka od navedenih zabilježbi, recimo "nema upotrebnu dozvolu": obavljanje djelatnosti je dozvoljeno 36 mjeseci od stupanja zakona na snagu u avgustu 2025, a jedinica sa zabilježbom "nema upotrebnu dozvolu" može se prometovati ako je izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolom. Taj prozor je privremen. Kad se zatvori, Katastar upisuje zabranu za objekte koji i dalje nemaju rješenje o legalizaciji, pa je zabilježba u G listu prvo što se čita, prije pogleda na more. Kako se čita list nepokretnosti objasnili smo u tekstu da li je kupovina stana u Crnoj Gori sigurna, a rokove legalizacije sažeo je RoNa Legal u tekstu o roku za legalizaciju.

Ako je zgrada čista, na red dolazi opština. Fizičko lice koje izdaje turistima podnosi prijavu nadležnom organu lokalne uprave najkasnije osam dana prije prvog gosta; opština u roku od osam dana donosi rješenje o upisu u Centralni turistički registar, a inspektori kontrolišu jedinicu u roku od 15 dana od tog rješenja. Sobe, turistički apartmani i kuće dobijaju i kategoriju: zahtjev se istom organu podnosi u roku od pet dana od rješenja o upisu, komisija odlučuje u roku od 15 dana od urednog zahtjeva, a rješenje važi tri godine. Stan za iznajmljivanje turistima je po članu 84 Zakona o turizmu i ugostiteljstvu izuzet od kategorizacije, ali mu upis u registar i dalje treba i mora ispunjavati minimalno-tehničke uslove. Fizičko lice može izdavati ukupno najviše deset soba ili 20 ležajeva; preko toga zakon traži registrovanog ugostitelja. Primanje gostiju koji plaćaju prije rješenja o upisu smatra se izdavanjem bez odobrenja.

Još jedan februarski posao: odlučiti kako ćete prijavljivati goste. Rokovi, koje navodimo niže, računaju se u satima, ne u danima, a izdavalac koji kanal za prijavu počne da traži tek u junu prvu sedmicu sezone provede na šalteru turističke organizacije.

April i maj: oglas i cijena

Zakon od oglasa traži više nego što većina vlasnika očekuje. Po članu 101 Zakona o turizmu i ugostiteljstvu izdavalac u svakom oglašavanju koristi oznaku vrste i kategorije objekta, istu oznaku ističe na ulazu, ističe cijene i iznos boravišne takse i drži rješenje o upisu u registar u objektu. Kad određujete cijenu, boravišnu taksu računajte kao posebnu stavku. Zakon je postavlja u rasponu od 0,10 do 1,00 eura po osobi i noćenju, a visinu prepušta opštini; Turistička organizacija Budva navodi iznos do 1,00 eura, a opština može izdavaocima u domaćinstvu omogućiti da umjesto toga plaćaju godišnji paušal po ležaju. Djeca do 12 godina i gosti koji neprekidno borave duže od 30 dana ne plaćaju, a od 12 do 18 godina plaća se pola. Izdavalac naplaćuje taksu zajedno sa cijenom smještaja i uplaćuje je u roku od pet dana po isteku svakih 15 dana. Registracija za PDV postaje obavezna kad promet u posljednjih dvanaest mjeseci pređe 30.000 eura; iznad te granice smještaj se obračunava po sniženoj stopi od 15 odsto, koja se na smještaj primjenjuje od 1. januara 2025. Viđamo vlasnike sa dva stana koji se u dobroj sezoni približe toj granici; jedan sastanak sa računovođom u aprilu štedi iznenađenje u septembru.

Kad računate prinos, u formulu stavite boravišnu taksu, proviziju platforme, čišćenje i porez na dohodak prije nego što ga uporedite sa "neto prinosom" iz neke brošure, i računajte na vrlo neravnomjernu potražnju: u avgustu 2025. došlo je oko 10,5 puta više turista nego u januaru, kako pokazuje naš pregled podataka o kupovini nekretnine u Crnoj Gori. Poreski dio računamo niže, u dijelu o oktobru.

Od juna do septembra: svaki gost je jedna prijava

Pravilo je jednostavno i zamorno, a dolazi iz dva zakona. Po Zakonu o strancima izdavalac prijavljuje svakog stranog gosta policiji u roku od 12 sati od dolaska, direktno ili preko lokalne turističke organizacije, koja prijavu mora proslijediti u roku od 12 sati, i odjavljuje ga pri odlasku. Rok od 24 sata o kojem ste možda čitali važi za stranca koji sam prijavljuje boravak, ne za izdavaoca. Po Zakonu o boravišnoj taksi, pored toga, dolazak svakog gosta, domaćeg ili stranog, prijavljuje se lokalnoj turističkoj organizaciji u roku od 24 sata.

Kazne su u tri različita zakona. Rasponi niže su zakonski minimum i maksimum:

Preduzetnik je između: od 250 do 5.000 eura za prekršaje u vezi sa boravišnom taksom i od 300 do 1.500 eura za neprijavljenog stranog gosta. Ponovljeni prekršaj u roku od dvanaest mjeseci može donijeti zabranu obavljanja djelatnosti do šest mjeseci. Šest mjeseci usred sezone znači prihod cijele godine.

Upravljanje zgradom je posebna priča. Odluke skupštine etažnih vlasnika obavezuju sve u zgradi; dokle ograničenja kratkoročnog izdavanja zakonito mogu ići, sporno je pitanje, a pravila zgrade u kojoj kupujete treba pročitati prije kupovine, ne poslije. Tražiti pravila zgrade u fazi kupovine jeftinije je od spora sa komšijom.

Zatvaranje u oktobru: prijave u dvije države

Porez na dohodak je najdarežljivija stavka u Crnoj Gori. Prihod od izdavanja oporezuje se sa 15 odsto, ali član 35 Zakona o porezu na dohodak fizičkih lica dozvoljava izdavaocu koji turistima izdaje sobe, apartmane, kuće ili stanove da 50 odsto prihoda odbije kao standardne rashode bez računa, ako je plaćena boravišna taksa; efektivna stopa je 7,5 odsto. Odbitak raste na 70 odsto, odnosno efektivno 4,5 odsto, za izdavaoca koji ima ugovor o zakupu sa turističkom agencijom ili lokalnom turističkom organizacijom i na toj osnovi postigne prosječnu popunjenost od najmanje 60 dana godišnje. Na to ide prirez, procenat od iznosa poreza koji određuje svaka opština. Na 10.000 eura sezonskog prihoda računica je grubo 750 eura poreza na dohodak prije prireza. Dugoročno izdavanje ima standardne rashode od 30 odsto i efektivnu stopu od 10,5 odsto.

Strana zemlje rezidentnosti se zaboravlja. Vlasnik koji ostaje poreski rezident druge države prijavljuje crnogorsku kiriju u svojoj prijavi; da li će ta država crnogorski porez uračunati ili taj prihod izuzeti, određuje primjenjivi ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja. U oba slučaja treba potvrda o plaćenom porezu u Crnoj Gori; ko je ne zatraži od poreskog organa u oktobru, juri je u proljeće dok popunjava prijavu kod kuće.

Riječ o CRS-u, automatskoj razmjeni podataka o bankovnim računima. Crna Gora je multilateralni sporazum potpisala u martu 2022. i obavezala se da razmjenu počne 2023, ali je OECD-ova ocjena iz decembra 2025. njen okvir i dalje označila kao "nije uspostavljen". To je kašnjenje, ne rupa u zakonu: obaveza da se kirija prijavi u zemlji rezidentnosti ne zavisi od toga da li će je banka prijaviti.

Novembar: jedna odluka za narednu sezonu

Kad se sezona završi, ostaje jedno pitanje: nastaviti kao fizičko lice ili osnovati DOO? Za investitora sa više od dva ili tri stana, sa prometom iznad PDV granice ili sa idejom da jednog dana pređe u hotelsku kategoriju, društvo počinje da ima smisla; za jedan stan za odmor računovodstvo i zarade društva pojedu prihod. Gdje je granica zavisi od slučaja, a odluku treba donijeti u novembru, jer se upis u registar i rješenje o kategoriji izdaju na ime onoga ko izdaje jedinicu.

Nekretnine među stanovima na prodaju na Fijaki u čijem oglasu piše "turistička kategorizacija" već su jednom prošle ovaj kalendar; pogledajte datum rješenja i imajte na umu da novi vlasnik podnosi prijavu na svoje ime. Za one koji žele da cijeli kalendar vodi jedna kancelarija, od registra do prijave u zemlji rezidentnosti, kancelarija RoNa Legal u Budvi na prvom sastanku čita G list i pravila zgrade; predmet koji stigne u februaru uvijek je jeftiniji od onog koji stigne u junu sa gostom na vratima.

Samo informativno; nije pravni ni poreski savjet. Iznosi boravišne takse i kazni mogu se promijeniti odlukom opštine ili zakonom; prije sezone provjerite važeću tarifu.