Para se ta vini apartamentin në Budvë në Airbnb: tabela, rregulli i 12 orëve dhe 7,5 për qind

Çfarë ju duhet për ta dhënë ligjërisht me qira një apartament në Budvë për turistët? Një ndërtesë e pastër (pa ndalim për ndërtim pa leje në seksionin G të ekstraktit të pronësisë), regjistrim në komunë të paktën tetë ditë para mysafirit të parë dhe regjistrim në Regjistrin Qendror Turistik; dhomat, apartamentet turistike dhe shtëpitë kanë nevojë edhe për kategori me yje, ndërsa një banesë që u jepet me qira turistëve është e përjashtuar nga kategorizimi. Taksa turistike, deri në 1,00 € për person për natë në Budvë, mblidhet bashkë me çmimin, dhe regjistrimi për TVSH bëhet i detyrueshëm kur qarkullimi kalon 30.000 € në dymbëdhjetë muaj.

Pyetja e parë që bën një blerës i huaj për një apartament në Budvë është "sa fiton në verë"; pyetja e dytë nuk është "si ta bëj këtë ligjërisht". Pyetja e dytë bëhet në qershor, kur mysafiri i parë është te dera, dhe atëherë është pyetje që kërkon dy deri në tri javë për t'u zgjidhur. Prandaj ky artikull nuk është ndërtuar si përmbledhje e rregullave, por si kalendari i një sezoni: çfarë bëhet në cilin muaj, sa ditë kërkon secili dokument dhe sa kushton secili rresht.

Burimet janë ligji malazez për turizmin dhe hotelerinë, ligji për taksën turistike, Ligji për të huajt, ligji për tatimin mbi të ardhurat dhe dosjet e RoNa Legal në Budvë. Shifrat i përkasin sezonit 2026; komunat e caktojnë taksën turistike me vendime të tyre dhe mund ta ndryshojnë, kështu që sezoni i ardhshëm mund të jetë ndryshe.

Para sezonit: shkurt dhe mars

Detyra e parë është vetë ndërtesa. Neni 33 i ligjit të legalizimit të 2025 ndalon si shitjen e një ndërtese të ngritur pa leje, ashtu edhe çdo veprimtari ekonomike në të, dhe ndalimi shënohet në seksionin G të ekstraktit të pronësisë. Një ndryshim i shkurtit 2026 e zbuti këtë për banesat që në seksionin G kanë tashmë një nga shënimet e listuara, si "pa leje përdorimi": veprimtaria ekonomike tolerohet për 36 muaj nga hyrja në fuqi e ligjit në gusht 2025, dhe një njësi e shënuar "pa leje përdorimi" mund të shitet ende nëse është ndërtuar në përputhje me lejen e saj të ndërtimit. Dritarja është e përkohshme. Kur të mbyllet, kadastra e shënon ndalimin për ndërtesat që ende nuk kanë vendim legalizimi, ndaj shënimi në seksionin G është gjëja e parë që lexohet, para pamjes nga deti. Lista e kontrollit e blerësit është te kontrolli ynë i pronësisë dhe borxheve, ndërsa atë që i kushton pronarit një ndërtesë e palegalizuar e shpjegon një shënim i zyrës ligjore RoNa Legal për rrezikun e blerësit në legalizim.

Nëse ndërtesa është e pastër, radhën e ka komuna. Dhënia me qira turistëve si mikpritës privat nis me një regjistrim të dorëzuar në organin komunal të paktën tetë ditë para mysafirit të parë; komuna vendos për regjistrimin në Regjistrin Qendror Turistik (Centralni turistički registar) brenda tetë ditëve, dhe inspektorët e kontrollojnë njësinë brenda 15 ditëve nga ai vendim. Dhomat, apartamentet turistike dhe shtëpitë kanë nevojë edhe për kategori me yje: kërkesa i dërgohet të njëjtit organ brenda pesë ditëve nga vendimi i regjistrimit, një komision vendos brenda 15 ditëve nga dosja e plotë, dhe vendimi vlen tre vjet. Një banesë që u jepet me qira turistëve (stan za iznajmljivanje turistima) është e përjashtuar nga kategorizimi sipas nenit 84 të ligjit për turizmin, por ka nevojë gjithsesi për regjistrimin dhe duhet t'i plotësojë standardet minimale teknike. Një mikpritës privat mund të japë me qira gjithsej jo më shumë se dhjetë dhoma ose 20 shtretër; mbi këtë, ligji kërkon një biznes hotelerie të regjistruar. Pritja e mysafirëve me pagesë para vendimit të regjistrimit konsiderohet dhënie me qira pa licencë.

Edhe një punë e shkurtit: vendosni si do t'i raportoni mysafirët. Afatet, të shpjeguara më poshtë, maten në orë dhe jo në ditë, dhe një mikpritës që e kërkon kanalin e regjistrimit për herë të parë në qershor e kalon javën e hapjes në sportelin e organizatës turistike.

Prill dhe maj: shpallja dhe çmimi

Ligji i kërkon një shpalljeje më shumë nga ç'presin shumica e pronarëve. Sipas nenit 101 të ligjit për turizmin, mikpritësi tregon llojin dhe kategorinë e njësisë në çdo reklamë, vendos të njëjtën tabelë në hyrje, afishon çmimet dhe taksën turistike, dhe e mban vendimin e regjistrimit në njësi. Kur caktoni çmimin, trajtojeni taksën turistike si rresht më vete. Ligji e cakton mes 0,10 dhe 1,00 euro për person për natë dhe ia lë shifrën secilës komunë; organizata turistike e Budvës përmend deri në 1,00 euro, dhe një komunë mund t'u lejojë mikpritësve privatë të paguajnë në vend të saj një shumë vjetore të caktuar për shtrat. Fëmijët nën 12 vjeç dhe mysafirët që qëndrojnë më shumë se 30 ditë rresht janë të përjashtuar, ndërsa të moshës 12 deri në 18 vjeç paguajnë gjysmën. Mikpritësi e mbledh taksën bashkë me çmimin e dhomës dhe e derdh brenda pesë ditëve nga fundi i çdo periudhe 15-ditore. Regjistrimi për TVSH bëhet i detyrueshëm kur qarkullimi në dymbëdhjetë muajt e fundit kalon 30.000 euro; mbi këtë vijë akomodimi tatohet me normën e reduktuar 15 për qind, që zbatohet për akomodimin që nga 1 janari 2025. Shohim pronarë me dy apartamente që i afrohen këtij pragu në një sezon të mirë; një takim me kontabilistin në prill kursen një surprizë në shtator.

Për llogarinë e fitimit, futni në formulë taksën turistike, komisionin e platformës, pastrimin dhe tatimin mbi të ardhurat para se ta krahasoni me ndonjë "fitim neto" në një broshurë. Pjesa tatimore llogaritet në seksionin e tetorit më poshtë.

Qershor deri në shtator: çdo mysafir është një njoftim

Rregulli është i thjeshtë dhe i lodhshëm, dhe vjen nga dy ligje. Sipas Ligjit për të huajt, mikpritësi e regjistron çdo mysafir të huaj në polici brenda 12 orëve nga mbërritja, drejtpërdrejt ose përmes organizatës turistike vendore, e cila duhet ta përcjellë regjistrimin brenda 12 orëve, dhe e çregjistron në largim. 24 orët për të cilat mund të keni lexuar janë afati për një të huaj që e regjistron vetë qëndrimin e tij, jo për mikpritësin. Sipas ligjit për taksën turistike, çdo mysafir, vendas apo i huaj, i raportohet organizatës turistike vendore brenda 24 orëve nga mbërritja.

Gjobat janë në tri ligje të ndryshme. Brezat më poshtë janë minimumi dhe maksimumi ligjor:

Një sipërmarrës individual (preduzetnik) qëndron mes të dyve: 250 deri në 5.000 euro për shkeljet e taksës turistike dhe 300 deri në 1.500 euro për një mysafir të huaj të paregjistruar. Një shkelje e përsëritur brenda dymbëdhjetë muajve mund të sjellë ndalim të veprimtarisë deri në gjashtë muaj. Gjashtë muaj në mes të sezonit janë të ardhurat e gjithë vitit.

Administrimi i ndërtesës është çështje më vete. Vendimet e kuvendit të bashkëpronarëve (skupština etažnih vlasnika) janë të detyrueshme për të gjithë në ndërtesë; deri ku mund të shkojnë ligjërisht kufizimet e qirasë afatshkurtër është fushë e diskutueshme, dhe rregullat e ndërtesës ku po blini duhen lexuar para blerjes, jo pas saj. Kërkimi i rregullores së ndërtesës në fazën e blerjes është më i lirë se një gjyq me fqinjin.

Mbyllja e tetorit: deklarimi në dy vende

Tatimi mbi të ardhurat është rreshti më bujar i Malit të Zi. Qiraja tatohet me 15 për qind, por neni 35 i ligjit për tatimin mbi të ardhurat personale i lejon një mikpritësi që u jep turistëve me qira dhoma, apartamente, shtëpi ose banesa të zbresë 50 për qind të të ardhurave si shpenzime standarde pa fatura, me kusht që taksa turistike të jetë paguar; norma efektive është 7,5 për qind. Zbritja rritet në 70 për qind, pra 4,5 për qind efektive, për një mikpritës që ka kontratë qiraje me një agjenci udhëtimi ose me organizatën turistike vendore dhe arrin një zënie mesatare prej të paktën 60 ditësh në vit. Mbi këtë vjen shtesa komunale (prirez), një përqindje e shumës së tatimit që e cakton secila komunë. Për 10.000 euro të ardhura sezonale llogaria është afërsisht 750 euro tatim mbi të ardhurat para shtesës. Qiraja afatgjatë merr zbritje standarde 30 për qind dhe normë efektive 10,5 për qind; dy modelet i krahason me shembuj të llogaritur udhëzuesi i zyrës ligjore RoNa Legal për tatimet dhe rregullat ligjore të dhënies me qira të pronës në Mal të Zi.

Ana e vendit të origjinës harrohet. Një pronar që mbetet rezident tatimor diku tjetër e deklaron qiranë malazeze në deklaratën e vet; kur zbatohet një marrëveshje tatimore, vendi i origjinës në përgjithësi e njeh tatimin malazez, dhe çdo diferencë paguhet në vendin e origjinës. Kreditimi kërkon vërtetimin e pagesës nga zyra tatimore malazeze; pronarët që nuk e kërkojnë në tetor e ndjekin në pranverë, ndërsa plotësojnë deklaratën në vendin e tyre.

Një fjalë për CRS, shkëmbimin automatik të të dhënave të llogarive bankare. Mali i Zi e nënshkroi marrëveshjen shumëpalëshe në mars 2022 dhe u zotua të nisë shkëmbimin në 2023, por rishikimi nga homologët i OECD-së i dhjetorit 2025 ende e vlerësoi kuadrin e tij "nuk është në vend". Kjo është vonesë, jo boshllëk ligjor: detyrimi për ta deklaruar qiranë në vendin tuaj nuk varet nga fakti nëse një bankë e raporton apo jo.

Nëntori: një vendim për sezonin e ardhshëm

Kur mbaron sezoni, mbetet një pyetje: të vazhdoni si person fizik apo të themeloni një DOO? Për një investitor me më shumë se dy-tri apartamente, që e kalon pragun e TVSH-së ose që mendon një ditë të kalojë në kategorinë hoteliere, struktura e kompanisë fillon të ketë kuptim; për një banesë pushimesh, kontabiliteti dhe pagat e kompanisë i hanë të ardhurat. Pragu varet nga dosja, dhe vendimi duhet marrë në nëntor, sepse regjistrimi dhe vendimi i kategorisë lëshohen në emër të atij që e jep njësinë me qira.

Pronat te apartamentet në shitje në Fijaka që në shpallje përmendin "turistička kategorizacija" e kanë kaluar tashmë një herë këtë kalendar; shikoni datën e vendimit dhe mbani mend se pronari i ri dorëzon në emrin e vet. Për pronarët që duan që kalendari të drejtohet nga një tavolinë e vetme, nga regjistri deri te deklarimi në vendin e origjinës, zyra e RoNa Legal në Budvë e lexon seksionin G dhe rregulloren e ndërtesës që në takimin e parë; një dosje që vjen në shkurt është gjithmonë më e lirë se një që vjen në qershor, me mysafirin te dera.

Vetëm informacion; jo këshillë ligjore apo tatimore. Shumat e taksës turistike dhe të gjobave mund të ndryshojnë me vendim komunal ose me ligj; konfirmoni tarifën aktuale para sezonit.