Што треба да направите пред да издавате стан во Будва преку Airbnb? Краткорочното издавање во Црна Гора е легално, но следи календар: упис во Централниот туристички регистар преку општината најмалку осум дена пред првиот гостин, категорија со ѕвезди за повеќето единици, пријава на секој странски гостин во полиција во рок од 12 часа, туристичка такса до 1 евро за ноќ и ефективен данок на доход од 7,5 %.
Првото прашање што странски купувач го поставува за стан во Будва е „колку заработува во лето“; второто прашање не е „како да го правам ова законски“. Второто прашање се поставува во јуни, кога првиот гостин е пред врата, а тогаш за одговорот се потребни две до три недели. Затоа овој текст не е составен како преглед на правилата, туку како календар на една сезона: што се прави во кој месец, кој документ трае колку дена, која ставка чини колку. Овој водич е корисен ако имате или купувате стан на црногорското крајбрежје и сакате да го издавате на туристи.
Изворите се црногорскиот закон за туризам и угостителство, законот за туристичката такса, Законот за странци, законот за данок на доход и предметите на RoNa Legal од Будва. Бројките се однесуваат на сезоната 2026; општините ја утврдуваат туристичката такса со свои одлуки и можат да ја менуваат, па следната сезона може да биде поинаква.
Пред сезоната: февруари и март
Првата работа е самата зграда. Член 33 од законот за легализација од 2025 година забранува и продажба на зграда изградена без одобрение и каква било стопанска дејност во неа, а забраната се запишува во делот G од имотниот лист. Измената од февруари 2026 го ублажи ова за становите чиј дел G веќе содржи една од наведените забелешки, на пример „нема одобрение за употреба“: деловната дејност се толерира 36 месеци од влегувањето на законот во сила во август 2025, а единица со забелешка „нема одобрение за употреба“ сè уште може да се продаде ако е изградена во согласност со своето одобрение за градење. Прозорецот е привремен. Кога ќе се затвори, катастарот ја запишува забраната за зградите што сè уште немаат решение за легализација, па забелешката во делот G е првото нешто што треба да се прочита, пред погледот на море. Листата за проверка на купувачот е во нашата проверка на сопственоста и долговите (статија на англиски), а колку нелегализирана зграда го чини сопственикот е објаснето во англискиот текст на RoNa Legal за ризикот од легализација за купувачот.
Ако зградата е чиста, следува општината. Издавањето на туристи како приватен домаќин започнува со пријава до општинскиот орган најмалку осум дена пред првиот гостин; општината одлучува за уписот во Централниот туристички регистар (Centralni turistički registar) во рок од осум дена, а инспекторите ја проверуваат единицата во рок од 15 дена од тоа решение. Собите, туристичките апартмани и куќите имаат потреба и од категорија со ѕвезди: барањето се поднесува до истиот орган во рок од пет дена од решението за регистарот, комисијата одлучува во рок од 15 дена од комплетниот предмет, а решението важи три години. Стан за издавање на туристи (stan za iznajmljivanje turistima) е изземен од категоризација според член 84 од законот за туризам, но сепак му треба упис во регистарот и мора да ги исполнува минималните технички стандарди. Приватен домаќин може да издава најмногу десет соби или вкупно 20 кревети; над тоа законот бара регистрирано угостителско друштво. Примањето гости што плаќаат пред решението за регистарот се смета за издавање без дозвола.
Уште една работа за февруари: одлучете како ќе ги пријавувате гостите. Роковите, опишани подолу, се мерат во часови, а не во денови, и домаќинот што каналот за пријава прв пат го бара во јуни ја поминува првата недела на шалтерот на туристичката организација.
Април и мај: огласот и цената
Законот бара повеќе од огласот отколку што очекуваат повеќето сопственици. Според член 101 од законот за туризам, домаќинот ги наведува видот и категоријата на единицата во секое рекламирање, го истакнува истиот знак на влезот, ги објавува цените и туристичката такса и го чува решението за регистарот во единицата. Кога ја одредувате цената, туристичката такса третирајте ја како посебна ставка. Законот ја утврдува меѓу 0,10 и 1,00 евро по лице за ноќ и бројката ја остава на секоја општина; туристичката организација на Будва наведува до 1,00 евро, а општината може да им дозволи на приватните домаќини наместо тоа да плаќаат годишен паушал по кревет. Децата под 12 години и гостите што престојуваат повеќе од 30 дена по ред се изземени, а оние од 12 до 18 години плаќаат половина. Домаќинот ја наплаќа таксата заедно со цената на сместувањето и ја уплатува во рок од пет дена по завршувањето на секој период од 15 дена. Регистрацијата за ДДВ станува задолжителна кога прометот во последните дванаесет месеци ќе премине 30.000 евра; над таа граница сместувањето се наплатува по намалената стапка од 15 %, која за сместувањето важи од 1 јануари 2025. Гледаме сопственици со два стана кои во добра сезона се приближуваат до тој праг; една средба со сметководителот во април заштедува изненадување во септември.
За пресметката на приносот, во формулата ставете ги туристичката такса, провизијата на платформата, чистењето и данокот на доход пред да ја споредувате со каков било „нето принос“ во брошура. Даночниот дел е пресметан во делот за октомври подолу.
Од јуни до септември: секој гостин е пријава
Правилото е едноставно и заморно, а доаѓа од два закона. Според Законот за странци, домаќинот го пријавува секој странски гостин во полиција во рок од 12 часа од пристигнувањето, директно или преку локалната туристичка организација, која пријавата мора да ја проследи во рок од 12 часа, и го одјавува гостинот при заминувањето. 24-те часа за кои можеби сте читале се рокот во кој странецот сам го пријавува својот престој, а не рокот за домаќинот. Според законот за туристичката такса, секој гостин, домашен или странски, се пријавува во локалната туристичка организација во рок од 24 часа од пристигнувањето.
Казните се во три различни закона. Распоните подолу се законскиот минимум и максимум:
| Прекршок | Приватен домаќин | Друштво |
| Издавање без решение за регистарот | 200–2.000 € | 2.000–20.000 € |
| Туристичката такса не е наплатена, пријавена или уплатена | 250–1.500 € | 500–10.000 € |
| Странскиот гостин не е пријавен во полиција | 150–500 € | 500–3.000 € |
Претприемачот (preduzetnik) е меѓу двете: 250 до 5.000 евра за прекршоците поврзани со туристичката такса и 300 до 1.500 евра за непријавен странски гостин. Повторен прекршок во рок од дванаесет месеци може да донесе забрана за работа до шест месеци. Шест месеци среде сезоната се приходот за целата година.
Управувањето со зградата е посебно прашање. Одлуките на собранието на етажните сопственици (skupština etažnih vlasnika) ги обврзуваат сите во зградата; колку далеку можат законски да одат ограничувањата на краткорочното издавање е спорно прашање, а правилата на зградата во која купувате треба да се прочитаат пред купувањето, а не потоа. Да ги побарате правилата на зградата во фазата на купување е поевтино отколку да се судите со сосед.
Затворање во октомври: пријава во две земји
Данокот на доход е најдарежливата ставка во Црна Гора. Закупнината се оданочува со 15 %, но член 35 од законот за персонален данок на доход му дозволува на домаќинот што издава соби, апартмани, куќи или станови на туристи да одбие 50 % од приходот како нормирани трошоци без сметки, под услов туристичката такса да е платена; ефективната стапка е 7,5 %. Одбитокот се зголемува на 70 %, односно ефективни 4,5 %, за домаќин што има договор за издавање со туристичка агенција или со локалната туристичка организација и постигнува просечна пополнетост од најмалку 60 дена годишно. На тоа се додава општинскиот прирез (prirez), процент од износот на данокот што го утврдува секоја општина. На 10.000 евра сезонски приход пресметката изнесува околу 750 евра данок на доход пред прирезот. Долгорочното издавање добива нормиран одбиток од 30 % и ефективни 10,5 %; двата модела се споредени со пресметани примери во англискиот текст на RoNa Legal „Издавање имот во Црна Гора: даночни и правни правила“.
Делот за матичната земја се заборава. Сопственик што останува даночен резидент на друго место ја пријавува црногорската закупнина во својата даночна пријава; таму каде што важи договор за избегнување двојно оданочување, матичната земја по правило го признава црногорскиот данок, а евентуалната разлика се плаќа дома. За признавањето е потребна потврдата за уплата од црногорската даночна управа; сопствениците што не ја бараат во октомври ја бркаат на пролет додека ја пополнуваат домашната пријава.
Збор за CRS, автоматската размена на податоци за банкарски сметки. Црна Гора го потпиша мултилатералниот договор во март 2022 и се обврза да почне со размена во 2023, но проценката на OECD од декември 2025 нејзината рамка сè уште ја оцени како „не е воспоставена“. Тоа е доцнење, а не дупка во законот: обврската закупнината да се пријави дома не зависи од тоа дали банката ја пријавува.
Ноември: една одлука за следната сезона
Кога сезоната ќе заврши, останува едно прашање: да продолжите како физичко лице или да основате DOO? За инвеститор со повеќе од два-три стана, што го преминува прагот за ДДВ или размислува еден ден да премине во хотелска категорија, структурата со друштво почнува да има смисла; за еден стан за одмор, сметководството и платите на друштвото го изедуваат приходот. Прагот зависи од предметот, а одлуката мора да се донесе во ноември, бидејќи уписот во регистарот и решението за категорија се издаваат на името на оној што ја издава единицата.
Имотите меѓу становите за продажба на Fijaka чиј оглас споменува „turistička kategorizacija“ веќе еднаш поминале низ овој календар; погледнете го датумот на решението и имајте на ум дека новиот сопственик поднесува барање на свое име. За сопствениците што сакаат календарот да се води од едно место, од регистарот до пријавата во матичната земја, канцеларијата на RoNa Legal во Будва ги чита делот G и правилата на зградата на првата средба; предмет што пристигнува во февруари е секогаш поевтин од оној што пристигнува во јуни, со гостин пред врата.
Само за информација; не е правен или даночен совет. Износите на туристичката такса и казните може да се менуваат со општинска одлука или закон; пред сезоната проверете ја актуелната тарифа.