Инвестирање во недвижности во Црна Гора во 2026: цени, приноси од изнајмување, даноци и правилото за престој на едно место

Дали е недвижноста во Црна Гора добра инвестиција во 2026 година? На 31 октомври 2026 година, 2.448 стана за продажба на Fijaka беа огласени со медијана од 3.286 € по м², а долгорочните закупнини даваа бруто принос од 4,9 % до 5,1 % во Котор, Будва и Подгорица. По данокот на приходот од изнајмување и данокот на имот, типичен стан во Будва задржува околу 3,4 % до 4,2 %. Цените на новоградбите пораснаа за 16 % во една година (МОНСТАТ, второ тримесечје 2026).

Овој водич ги собира бројките за кои луѓето прашуваат пред да купат недвижност во Црна Гора од странство: колку чинат становите, колку се изнајмуваат, колку плаќате за купување, поседување и продажба, што всушност мери правилото за 150.000 € за престој и што би донело, а што не би донело членството во ЕУ. Секоја бројка е датирана и има извор. Цените и закупнините се наши, од огласите на Fijaka, а правилата произлегуваат од самите закони. Fijaka е платформа за огласи, а не советник за инвестиции, па текстов читајте како збир на факти со кои да го проверите вашиот план, а не како препорака.

Клучните бројки

Следниве делови го објаснуваат секој ред, а врските на крајот водат до целосните статии зад нив.

Колку чинат становите, град по град

Бројките подолу се бараните цени за станови за продажба на Fijaka на 31 октомври 2026 година, поделени со наведената површина. Новоградбите се исклучени, бидејќи огласуваат „од“ цена за најмалата единица. Општина се појавува само ако има најмалку 10 огласи од најмалку 3 продавачи, за да не се смета залихата на една агенција за цена на град. Бечиќи и Пржно се сметаат за Будва, а Кавач и Грбаљ за Котор.

Две работи треба да имате предвид. Ова се бараните цени, а речиси на секој пазар договорената цена е пониска. Освен тоа, огласите доаѓаат од 17 продавачи, повеќето агенции чии каталози се на Fijaka, па ја опишуваат понудата, а не она што се продава. Табелата се ажурира со живите податоци во нашиот извештај за цена по квадратен метар, кој ги опфаќа и куќите и закупнините и ги нуди бројките како CSV датотека.

Единствената официјална серија е квартална цена на новите станови што градежните компании навистина ги продале, која ја објавува МОНСТАТ. Во второто тримесечје на 2026 година таа беше 2.557 € по м² за Црна Гора, 2.510 € за Подгорица и 2.838 € за приморските општини заедно, наспроти 2.201 €, 2.108 € и 2.333 € година претходно: раст од 16,2 %, 19,1 % и 21,6 % (соопштение на МОНСТАТ, 20 август 2026). МОНСТАТ не дава посебна бројка за Будва, Котор или Тиват. Нашиот извештај за цените на новоградбите ја следи серијата квартал по квартал; следното објавување е предвидено околу 20 ноември 2026 година.

Колку заработува еден стан: бруто и нето принос од изнајмување

Бруто приносот е годишната закупнина поделена со цената. Го пресметуваме по општина од истите огласи: медијалната месечна закупнина по м² за станови за долгорочен закуп, помножена со дванаесет, поделена со медијалната барана цена по м² за станови за продажба. И двете страни мора самостојно да ја поминат границата од 10 огласи и 3 продавачи.

Бар, Тиват и Херцег Нови сè уште немаат доволно огласи за закуп со наведена површина од доволно закуподавачи. Калкулаторот за принос од изнајмување ја прикажува истата табела со живите податоци и ви овозможува да внесете своја цена и своја закупнина.

Бруто приносот не е она што го задржувате. Еве пресметката за типичен случај: стан од втора рака од 65 м² во Будва по медијалната барана цена, даден на долгорочен закуп по медијалната закупнина.

Претпоставките се важни. Приходот од изнајмување се оданочува по закупнина намалена за стандардни трошоци од 30 % кога не ги документирате вистинските трошоци. Општинскиот додаток го одредува секоја општина, највисоко 13 %, а највисоко 15 % во Подгорица и Цетиње. Данокот на имот не се пресметува од вашата цена, туку од пазарна вредност што општината ја извлекува од просечната цена на новите станови на МОНСТАТ (2.200 € по м² на национално ниво за 2025 година), помножена со површината и со коефициенти за локација и квалитет помеѓу 0,10 и 2,00, и намалена за 1 % за секоја година од староста. Користевме коефициент од 1,00 и без намалување поради старост; вистинскиот коефициент за Будва го одредува општината за секоја зона. Повисокиот даночен појас се применува за втор дом. Трошоците за одржување на зградата, осигурувањето, поправките, празните месеци и било која провизија за агенција за изнајмување исто така се одбиваат од нето бројката.

Изнајмувањето на туристи е друг бизнис: приходот е поголем во сезона и речиси никаков во зима, станот мора да се запише во Централниот туристички регистар пред првиот гостин, а данокот на него е понизок, околу 8,5 % од закупнината кога се плаќа туристичка такса (boravišna taksa), бидејќи стандардните трошоци се 50 %. Немаме сигурни податоци за приходот од краткорочно изнајмување и не го проценуваме. Правилата се во нашата статија за изнајмување стан на туристи во Будва, а данокот за двата вида изнајмување во нашиот водич за издавање стан.

Колку чини купувањето

За истиот стан од втора рака од 221.600 €, трошоците што паѓаат на купувачот при купопродажбата се:

Данокот на промет го плаќа купувачот во општината каде се наоѓа станот, во рок од 15 дена од потпишувањето. Основата е пазарната вредност: ако договорот наведува пониска цена, даночната управа ја проценува вредноста од споредливи продажби, па ниската цена во договорот не го намалува данокот (како функционира данокот). Нотарската такса следи задолжителна тарифа што се промени на 9 април 2026 година; купувањето мора да биде нотарски акт, а полномошното за купување во ваше име чини 60 € (купопродажба кај нотар). Мала такса за упис во катастарот, преведувач ако не го зборувате јазикот и провизија за агенција ако купувате преку агенција се дополнителни трошоци (провизија за агенција).

Нов стан купен од градежната компанија носи ДДВ од 21 % наместо данок на промет, а објавената цена обично го вклучува. Купувањето на план има свои ризици, од одобрението за градење до распоредот на плаќања, опфатени во нашата статија за купување на недвижност во изградба.

Две правила го обликуваат движењето на парите. Од измените на законот за спречување перење пари во 2026 година (Службен лист 59/2026), плаќањата во готово од 10.000 € или повеќе се забранети, а цената на недвижноста се плаќа преку банкарска сметка во Црна Гора. Исто така, локална хипотека ретко е опција за некој што живее и заработува во странство: банките обично бараат редовен приход и живеење во Црна Гора. Просечната стапка на новите станбени кредити беше 4,68 % номинална и 5,02 % ефективна во август 2026 година, наспроти 5,74 % и 6,57 % во јануари 2024 година (хипотеки во Црна Гора).

Што плаќате додека го поседувате и кога го продавате

• Данок на имот, секоја година: од 0,25 % до 1 % од проценетата вредност што ја одредува општината, од 0,3 % до 1,5 % за втор дом. Се плаќа во две половини, до 30 јуни и до 31 октомври, откако општината ја достави проценката до 30 април. Калкулаторот за данок на имот го пресметува за вашиот стан, а нашиот водич за данокот на имот ги објаснува коефициентите и олеснувањата.
• Данок на закупнина: 15 % од закупнината по трошоците, плус општинскиот додаток, како во примерот погоре. Регистрацијата за ДДВ станува задолжителна штом прометот од изнајмување ќе надмине 30.000 € во период од 12 месеци.
• Данок на капитална добивка при продажба: 15 % од разликата помеѓу продажната и купувачката цена, при што купувачката цена се прилагодува за инфлација. Ако не можете да докажете колку сте платиле, купувачката цена се зема како 80 % од продажната. Се пријавува во годишната даночна пријава до крајот на април следната година. Ослободувањето за единствен главен дом ретко важи за стан за инвестиција (данок на капитална добивка).

Правилото за 150.000 €: што мери

Сопственоста на недвижност во Црна Гора може да биде основа за привремена дозвола за престој. Од измената на Законот за странците, во сила од 17 јануари 2026 година (Службен лист на Црна Гора 3/2026, член 56), недвижноста мора да има даночно проценета вредност од најмалку 150.000 €, а вие мора да поседувате најмалку половина од неа. Мерката е даночната основа во решението за данокот на промет, а не цената во вашиот договор. Државјаните на земјите-членки на ЕУ и на Исланд, Лихтенштајн, Норвешка и Швајцарија се ослободени од барањето за вредност. Дозволата важи до една година и не дава право на работа или на водење бизнис.

Некои извори сè уште наведуваат 200.000 €. Таа бројка беше во предлогот што владата го усвои на 12 ноември 2025 година; законот како што е донесен вели 150.000 €.

Како правилото се судира со пазарот: од 2.448 стана за продажба на Fijaka на 31 октомври 2026 година, 1.855 (76 %) бараа 150.000 € или повеќе, а 593 (24 %) бараа помалку. Од нив, 293 (12 % од сите станови) бараа помеѓу 150.000 € и 179.999 €. Во тој појас проценетата вредност може да падне од двете страни на линијата, па проверете ја пред да потпишете, а не после. Калкулаторот за престој го тестира вашиот случај, а нашата статија за престојот: купување или закуп ги споредува двата пата.

Кој што може да купи

Странско физичко лице може да купи стан, куќа или градежно земјиште во Црна Гора под исти услови како домашен купувач. Членот 415 од Законот за имотните односи исклучува земјоделско земјиште, шума, природни ресурси, културни споменици од исклучително значење и недвижности на островите или во појас од 1 км од копнената граница; странец може сепак да стекне до 5.000 м² земјоделско или шумско земјиште кога предмет на договорот е куќа што стои на него. Пред да платите што и да е, проверете го сопственикот, уделот и секоја хипотека или забелешка во извадокот од катастарот. Ако не можете да бидете во Црна Гора за потпишување, нотарски заверено и апостилирано полномошно од странство го решава тоа за вас.

ЕУ членство: што менува и што не менува

Црна Гора ги отвори сите 33 преговарачки поглавја и до 14 јули 2026 година привремено затвори 18. Меѓувладината конференција предвидена за 22 септември 2026 година беше одложена. Целта на владата е членство во 2028 година, што Европската комисија ја оцени како можна, но ратификацијата во секоја земја-членка ќе ја одреди датумот.

За купувачот на недвижност, три точки. Црна Гора веќе го користи еврото, па при пристапувањето нема валутен чекор, иако не е членка на еврозоната. Неколку закони што веќе се усвоени се применуваат само од денот на пристапувањето, меѓу нив новиот закон за ДДВ (Службен лист 104/2026). А правилата за купување недвижност и за престој на странците се менуваат само толку колку што им дозволуваат договорот за пристапување и новите закони; ништо не се менува автоматски на денот на пристапувањето. Каде се преговорите е во нашиот водич за пристапување во ЕУ.

Каде да читате понатаму

• Процесот на купување чекор по чекор: купување недвижност во Црна Гора, целосен водич за 2026
• Цените подлабоко: цени на недвижностите во Црна Гора 2026, и по области во Котор и Тиват
• Закупнини: цени на закуп во Црна Гора, што покажуваат податоците
• Преглед на податоците за пазарот: дали Црна Гора е добро место за купување недвижност?
• Проверки пред купување: дали е безбедно да се купи недвижност во Црна Гора?
• Финансирање: калкулаторот за хипотека
• Самите огласи: станови за продажба во Црна Гора и станови за изнајмување

Често поставувани прашања

Каков принос од изнајмување можам да очекувам во Црна Гора? Според огласите на Fijaka од 31 октомври 2026 година, долгорочните закупнини даваа бруто принос од 4,9 % во Котор, 5,0 % во Будва и 5,1 % во Подгорица. По данокот на приход од изнајмување и данокот на имот, типичен стан во Будва задржува околу 3,4 % до 4,2 % пред трошоците за одржување.

Колку треба да потрошам за дозвола за престој преку недвижност? Недвижноста мора да има даночно проценета вредност од најмалку 150.000 €, а вие мора да поседувате најмалку половина од неа (Закон за странците, Службен лист 3/2026, во сила од 17 јануари 2026 година). Се брои проценетата вредност, а не цената во договорот. Државјаните на ЕУ, ЕЕП и Швајцарија се ослободени од барањето за вредност.

Кои даноци плаќа странски купувач? На стан од втора рака, данок на промет од 3 % до 150.000 € и 5 % на делот над тоа (6 % над 500.000 €); на нов стан од градежната компанија, ДДВ од 21 %, обично во цената. Потоа годишен данок на имот од 0,25 % до 1,5 % од проценетата вредност, 15 % на приходот од изнајмување по трошоците плус општински додаток и 15 % на добивката при продажба.

Можат ли странците да купуваат недвижности во Црна Гора? Да. Станови, куќи и градежно земјиште може да се купат под исти услови како од црногорски државјани. Земјоделското земјиште, шумата, островите и земјиштето во појас од 1 км од копнената граница се исклучени.

Дали цените на недвижностите во Црна Гора растат? Официјалната цена на продадените нови станови порасна за 16,2 % помеѓу второто тримесечје на 2025 и второто тримесечје на 2026 година, на 2.557 € по м² (МОНСТАТ). Бараните цени на становите од втора рака на Fijaka имаа медијана од 3.286 € по м² на 31 октомври 2026 година.

Кога Црна Гора ќе влезе во ЕУ и дали тоа е важно за недвижностите? Целта на владата е 2028 година; до јули 2026 година, 18 од 33 поглавја беа привремено затворени. Правилата за недвижности и за престој се менуваат само преку договорот за пристапување и новите закони, а не автоматски на денот на пристапувањето.

Извори и метод

Цени и закупнини: огласи на Fijaka за станови за продажба и за долгорочен закуп на 31 октомври 2026 година, без новоградби, по општина, со најмалку 10 огласи од најмалку 3 продавачи за секоја бројка; медијани, а не просеци. Официјални цени: МОНСТАТ, цени на станови во новите станбени згради, второ тримесечје 2026 и второ тримесечје 2025. Даноци: Закон за данокот на промет на недвижности (Службен лист 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); Закон за данокот на имот со измените од 2022 и 2025 година; Закон за данокот на личен доход со измените до 2026 година; Закон за финансирање на локалната самоуправа; нотарска тарифа во сила од 9 април 2026 година. Престој: Закон за странците со измената во Службен лист 3/2026. Сопственост: Закон за имотните односи, член 415. Стапки на хипотеки: статистика на каматни стапки на Централната банка на Црна Гора, август 2026. Пристапување во ЕУ: Делегација на ЕУ во Црна Гора, 15 јули 2026.

Бројките се проверени на 31 октомври 2026 година. Fijaka е платформа за огласи и не дава совети за инвестиции, даноци или право; за конкретна купопродажба, пред да се постапи, правилата што важат за вас проверете ги кај адвокат и даночен советник.