Ulaganje u nekretnine u Crnoj Gori 2026: cijene, prinos od najma, porezi i pravilo o boravku na jednom mjestu

Da li je nekretnina u Crnoj Gori dobra investicija u 2026? Na dan 31. oktobra 2026. na Fijaki je bilo oglašeno 2.448 stanova na prodaju, po medijani od 3.286 €/m², a dugoročni najam donosio je bruto prinos od 4,9% do 5,1% u Kotoru, Budvi i Podgorici. Nakon poreza na prihod od najma i poreza na nepokretnosti, tipičan stan u Budvi zadržava oko 3,4% do 4,2%. Cijene novih stanova porasle su 16% za godinu dana (MONSTAT, II kvartal 2026).

Ova stranica sakuplja brojeve o kojima ljudi pitaju prije kupovine u Crnoj Gori iz inostranstva: koliko koštaju stanovi, za koliko se iznajmljuju, koliko plaćate za kupovinu, držanje i prodaju, šta zapravo mjeri pravilo od 150.000 € za boravak i šta bi članstvo u EU, a šta ne bi promijenilo. Svaka brojka ima datum i izvor. Podaci o cijenama i najmu su naši, iz oglasa na Fijaki, a pravila dolaze iz samih zakona. Fijaka je oglasni portal, a ne investicioni savjetnik, pa ovo čitajte kao skup činjenica koje treba provjeriti u odnosu na vlastiti plan, a ne kao preporuku.

Ključni brojevi

Odjeljci ispod objašnjavaju svaku stavku, a linkovi na kraju vode do potpunih članaka iza njih.

Koliko koštaju stanovi, grad po grad

Brojevi ispod su tražene cijene stanova na prodaju na Fijaki na dan 31. oktobra 2026, podijeljene navedenom površinom. Projekti novogradnje su izostavljeni, jer oglašavaju cijenu "od" za najmanji stan. Opština se pojavljuje samo ako ima najmanje 10 oglasa od najmanje 3 prodavca, kako se zaliha jedne agencije ne bi predstavljala kao cijena nekog grada. Bečići i Pržno ubrajaju se u Budvu, Kavač i Grbalj u Kotor.

Dvije stvari treba imati na umu. Ovo su tražene cijene, a na gotovo svakom tržištu dogovorena cijena je niža. Oglasi dolaze od 17 prodavaca, uglavnom agencija čiji su katalozi na Fijaki, pa opisuju šta je ponuđeno, a ne šta se prodaje. Tabela se ažurira sa aktuelnim podacima u našem izvještaju o cijeni po kvadratnom metru, koji pokriva i kuće i najamnine i nudi brojke kao CSV datoteku.

Jedina zvanična serija je kvartalna cijena novih stanova koje su investitori zaista prodali, koju objavljuje MONSTAT. U II kvartalu 2026. iznosila je 2.557 €/m² za Crnu Goru, 2.510 € za Podgoricu i 2.838 € za primorske opštine zajedno, naspram 2.201 €, 2.108 € i 2.333 € godinu ranije: rast od 16,2%, 19,1% i 21,6% (MONSTAT, saopštenje od 20. avgusta 2026.). MONSTAT ne daje zasebnu brojku za Budvu, Kotor ili Tivat. Naš izvještaj o cijenama novogradnje prati seriju kvartal po kvartal; sljedeće objavljivanje je predviđeno oko 20. novembra 2026.

Koliko stan zarađuje: bruto i neto prinos od najma

Bruto prinos je godišnja najamnina podijeljena cijenom. Računamo ga po opštini iz istih oglasa: medijana mjesečne najamnine po m² stanova za dugoročni najam, pomnožena sa dvanaest, podijeljena medijanom tražene cijene po m² stanova na prodaju. Obje strane moraju zasebno zadovoljiti prag od 10 oglasa i 3 prodavca.

Bar, Tivat i Herceg Novi još nemaju dovoljno oglasa za najam sa navedenom površinom od dovoljno iznajmljivača. Kalkulator prinosa od najma prikazuje istu tabelu sa aktuelnim podacima i omogućava unos vlastite cijene i najamnine.

Bruto prinos nije ono što zadržavate. Evo računa za tipičan slučaj: stan iz druge ruke od 65 m² u Budvi po medijanskoj traženoj cijeni, dat u dugoročni najam po medijanskoj najamnini.

Pretpostavke su bitne. Prihod od najma se oporezuje na najamninu umanjenu za standardne troškove od 30% kada ne dokumentujete stvarne troškove. Opštinski dodatak određuje svaka opština, najviše 13%, a najviše 15% u Podgorici i na Cetinju. Porez na nepokretnost ne računa se od vaše cijene, nego od tržišne vrijednosti koju opština izvodi iz MONSTAT-ovog prosjeka cijena novih stanova (2.200 €/m² na nivou države za 2025), pomnožene površinom i koeficijentima lokacije i kvaliteta između 0,10 i 2,00, umanjene za 1% za svaku godinu starosti. Koristili smo koeficijent 1,00 i bez umanjenja zbog starosti. Stvarni koeficijent za Budvu opština utvrđuje za svaku zonu. Viša stopa važi za drugu nekretninu. Troškovi održavanja zgrade, osiguranja, popravki, prazni mjeseci i eventualna provizija agenciji za najam takođe se odbijaju od neto iznosa.

Izdavanje turistima je drugačiji posao: prihod je viši u sezoni i gotovo nikakav zimi, stan mora biti upisan u Centralni turistički registar prije prvog gosta, a porez na njega je niži, oko 8,5% najamnine kada se plaća boravišna taksa, jer su standardni troškovi 50%. Nemamo pouzdane podatke o prihodu od kratkoročnog najma i ne procjenjujemo ga. Pravila su u našem članku o izdavanju stana turistima u Budvi, a porez na oba oblika izdavanja u našem vodiču o izdavanju stana.

Koliko košta kupovina

Za isti stan iz druge ruke od 221.600 €, troškovi koje snosi kupac pri kupovini su:

Porez na promet nepokretnosti plaća kupac opštini u kojoj se stan nalazi, u roku od 15 dana od potpisivanja. Osnovica je tržišna vrijednost: ako ugovor navodi nižu cijenu, poreska uprava procjenjuje vrijednost prema uporedivim prodajama, pa niska cijena u ugovoru ne smanjuje porez (kako porez funkcioniše). Notarska naknada prati obaveznu tarifu koja se promijenila 9. aprila 2026; kupoprodaja mora biti notarski zapis, a punomoćje za kupovinu u vaše ime košta 60 € (ugovor o kupoprodaji kod notara). Mala naknada za upis u katastar, prevodilac ako ne govorite jezik i provizija agenciji ako kupujete preko nje dolaze uz to (provizija agencije).

Novi stan od investitora nosi 21% PDV umjesto poreza na promet, a oglašena cijena ga obično uključuje. Kupovina u izgradnji ima svoje rizike, od građevinske dozvole do plana plaćanja, o čemu piše naš članak o kupovini u izgradnji.

Dva pravila određuju kako se novac kreće. Od izmjena Zakona o sprječavanju pranja novca u 2026. (Službeni list Crne Gore 59/2026), gotovinska plaćanja od 10.000 € ili više su zabranjena, a cijena nekretnine plaća se preko bankovnog računa u Crnoj Gori. Domaći hipotekarni kredit je rijetko opcija za nekoga ko živi i zarađuje u inostranstvu: banke obično traže redovna primanja i boravak u Crnoj Gori. Prosječna kamatna stopa na nove stambene kredite iznosila je 4,68% nominalno i 5,02% efektivno u avgustu 2026, u odnosu na 5,74% i 6,57% u januaru 2024 (hipotekarni krediti u Crnoj Gori).

Šta plaćate dok posjedujete i kada prodajete

• Porez na nepokretnost, svake godine: 0,25% do 1% procijenjene vrijednosti koju utvrđuje opština, 0,3% do 1,5% za drugu nekretninu. Plaća se u dvije polovine, do 30. juna i do 31. oktobra, nakon što opština pošalje rješenje do 30. aprila. Kalkulator poreza na nepokretnost računa ga za vaš stan, a naš vodič o porezu na nepokretnosti objašnjava koeficijente i olakšice.
• Porez na najam: 15% najamnine umanjene za troškove, plus opštinski dodatak, kao u primjeru iznad. Registracija za PDV postaje obavezna kada promet od najma pređe 30.000 € u 12 mjeseci.
• Porez na kapitalnu dobit pri prodaji: 15% razlike između prodajne i kupovne cijene, pri čemu se kupovna cijena usklađuje sa inflacijom. Ako ne možete dokazati koliko ste platili, kupovna cijena se uzima kao 80% prodajne. Prijavljuje se u godišnjoj prijavi do kraja aprila sljedeće godine. Izuzeće za jedinu glavnu stambenu nekretninu rijetko odgovara stanu za investiciju (porez na kapitalnu dobit).

Pravilo od 150.000 €: šta mjeri

Vlasništvo nad nekretninom u Crnoj Gori može biti osnov za privremenu boravišnu dozvolu. Nakon izmjene Zakona o strancima koja se primjenjuje od 17. januara 2026. ("Službeni list Crne Gore" 3/2026, član 56), nekretnina mora imati poreski procijenjenu vrijednost od najmanje 150.000 €, a vi morate posjedovati najmanje polovinu nje. Mjera je poreska osnovica iz rješenja o porezu na promet nepokretnosti, a ne cijena iz vašeg ugovora. Državljani država članica EU te Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske izuzeti su od uslova vrijednosti. Dozvola se izdaje na najviše godinu dana odjednom i ne daje pravo na rad ni na obavljanje djelatnosti.

Neki izvori i dalje navode 200.000 €. Ta brojka bila je u nacrtu zakona koji je vlada usvojila 12. novembra 2025; zakon kako je usvojen kaže 150.000 €.

Kako se pravilo uklapa u tržište: od 2.448 stanova na prodaju na Fijaki na dan 31. oktobra 2026, 1.855 (76%) je tražilo 150.000 € ili više, a 593 (24%) manje. Od njih je 293 (12% svih stanova) tražilo između 150.000 i 179.999 €. U tom pojasu procijenjena vrijednost može pasti na jednu ili drugu stranu granice, pa je provjerite prije potpisivanja, a ne poslije. Kalkulator boravka testira vaš slučaj, a naš članak o boravku: kupiti ili iznajmiti stan upoređuje ta dva načina.

Ko šta može kupiti

Strano fizičko lice može kupiti stan, kuću ili građevinsko zemljište u Crnoj Gori pod istim uslovima kao domaći kupac. Član 415 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima isključuje poljoprivredno zemljište, šumu, prirodne resurse, kulturna dobra od izuzetnog značaja i nekretnine na ostrvima ili u pojasu od 1 km od kopnene granice. Stranac ipak može steći do 5.000 m² poljoprivrednog ili šumskog zemljišta kada je predmet ugovora kuća koja se nalazi na njemu. Prije nego što išta platite, provjerite vlasnika, udio i eventualnu hipoteku ili zabilješku u izvodu iz katastra. Ako ne možete biti u Crnoj Gori da potpišete, punomoćje iz inostranstva ovjereno kod notara i s apostilom može to uraditi umjesto vas.

Članstvo u EU: šta mijenja, a šta ne

Crna Gora je otvorila sva 33 pregovaračka poglavlja i do 14. jula 2026. privremeno zatvorila 18. Međuvladina konferencija planirana za 22. septembar 2026. je odložena. Cilj vlade je članstvo 2028, što je Evropska komisija ocijenila mogućim, ali ratifikacija u svakoj državi članici određuje datum.

Za kupca nekretnine, tri stvari. Crna Gora već koristi euro, pa nema valutnog koraka pri pristupanju, iako nije članica eurozone. Nekoliko zakona koji su već usvojeni primjenjivaće se tek od dana pristupanja, među njima novi Zakon o porezu na dodatu vrijednost ("Službeni list Crne Gore" 104/2026). A pravila o kupovini nekretnina i boravku stranaca mijenjaju se samo onoliko koliko to predviđaju pristupni ugovor i novi zakoni; ništa se ne mijenja automatski tog dana. Stanje pregovora opisano je u našem vodiču o pristupanju EU.

Gdje čitati dalje

• Proces kupovine korak po korak: kupovina nekretnine u Crnoj Gori, potpuni vodič za 2026.
• Cijene detaljnije: cijene nekretnina u Crnoj Gori 2026., i po područjima u Kotoru i Tivtu
• Najamnine: cijene najma u Crnoj Gori, šta pokazuju podaci
• Pregled tržišta kroz podatke: da li se isplati kupiti nekretninu u Crnoj Gori?
• Provjere prije kupovine: da li je sigurno kupiti nekretninu u Crnoj Gori?
• Finansiranje: kalkulator hipotekarnog kredita
• Sami oglasi: stanovi na prodaju u Crnoj Gori i stanovi za najam

Česta pitanja

Koji prinos od najma mogu očekivati u Crnoj Gori? Na oglasima Fijake od 31. oktobra 2026, dugoročni najam donosio je bruto prinos od 4,9% u Kotoru, 5,0% u Budvi i 5,1% u Podgorici. Nakon poreza na prihod od najma i poreza na nepokretnost, tipičan stan u Budvi zadržava oko 3,4% do 4,2% prije troškova održavanja.

Koliko moram uložiti da dobijem boravišnu dozvolu preko nekretnine? Nekretnina mora imati poreski procijenjenu vrijednost od najmanje 150.000 €, a vi morate posjedovati najmanje polovinu (Zakon o strancima, "Službeni list Crne Gore" 3/2026, na snazi od 17. januara 2026.). Računa se procijenjena vrijednost, a ne cijena iz ugovora. Državljani EU, EEA i Švajcarske izuzeti su od uslova vrijednosti.

Koje poreze plaća strani kupac? Pri kupovini stana iz druge ruke porez na promet nepokretnosti od 3% do 150.000 €, a 5% na dio iznad (6% iznad 500.000 €); pri kupovini novog stana od investitora 21% PDV, obično u cijeni. Zatim godišnji porez na nepokretnost od 0,25% do 1,5% procijenjene vrijednosti, 15% na prihod od najma nakon troškova plus opštinski dodatak, i 15% na dobit pri prodaji.

Mogu li stranci kupiti nekretninu u Crnoj Gori? Da. Stanovi, kuće i građevinsko zemljište mogu se kupiti pod istim uslovima kao za crnogorske državljane. Poljoprivredno zemljište, šume, ostrva i zemljište u pojasu od 1 km od kopnene granice su isključeni.

Da li cijene nekretnina u Crnoj Gori rastu? Zvanična cijena prodatih novih stanova porasla je 16,2% između II kvartala 2025. i II kvartala 2026, na 2.557 €/m² (MONSTAT). Tražene cijene stanova iz druge ruke na Fijaki imale su medijanu od 3.286 €/m² 31. oktobra 2026.

Kada će Crna Gora ući u EU i da li to ima značaja za nekretnine? Cilj vlade je 2028; do jula 2026. privremeno je zatvoreno 18 od 33 poglavlja. Pravila o nekretninama i boravku mijenjaju se samo kroz pristupni ugovor i nove zakone, a ne automatski na dan pristupanja.

Izvori i metod

Cijene i najamnine: oglasi Fijake za stanove na prodaju i za dugoročni najam na dan 31. oktobra 2026, bez projekata novogradnje, po opštini, sa najmanje 10 oglasa od najmanje 3 prodavca po podatku; medijane, a ne prosjeci. Zvanične cijene: MONSTAT, cijene stanova u novogradnji, II kvartal 2026. i II kvartal 2025. Porezi: Zakon o porezu na promet nepokretnosti ("Službeni list Crne Gore" 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); Zakon o porezu na nepokretnosti, izmjene 2022. i 2025; Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica sa izmjenama do 2026; Zakon o finansiranju lokalne samouprave; notarska tarifa na snazi od 9. aprila 2026. Boravak: Zakon o strancima sa izmjenama iz "Službenog lista Crne Gore" 3/2026. Vlasništvo: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, član 415. Kamatne stope na hipotekarne kredite: statistika kamatnih stopa Centralne banke Crne Gore, avgust 2026. Pristupanje EU: Delegacija EU u Crnoj Gori, 15. jul 2026.

Brojevi su provjereni 31. oktobra 2026. Fijaka je oglasni portal i ne daje investicione, poreske ni pravne savjete. Za konkretnu kupovinu, neka advokat i poreski savjetnik potvrde pravila koja se na vas odnose.