Prodaja stana koji nije uknjižen u Crnoj Gori: pet situacija i šta prvo uraditi

Stan koji nije upisan na vaše ime u katastru može se prodati, ali kupac postaje vlasnik tek upisom, a katastar upisuje kupca samo na lice koje je već upisano kao vlasnik ili koje se upisuje istovremeno s njim (Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, član 85). Zato pitanje za prodavca nije „smijem li da prodam“, nego „šta treba da se upiše prije kupca ili zajedno s njim“. Izuzetak je bespravni objekat: njega zakon o legalizaciji, uz nekoliko izuzetaka, zabranjuje prometovati.

Tekst je pisan iz ugla prodavca. Polazi od pet situacija u kojima se stan najčešće nađe „neuknjižen“ i za svaku kaže šta je problem, šta se predaje katastru i šta da napišete u oglasu. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete.

Šta ljudi pretražuju i zašto dio odgovora nije za Crnu Goru

Google prijedloge pretrage (jezik sr) provjerili smo 8. oktobra 2026, posebno za Crnu Goru i posebno za Srbiju. Obim pretrage nije javno dostupan i ne navodimo ga.

Za Crnu Goru se izdvajaju samo prijedlozi sa gradovima (Nikšić, a u pretrazi o kupovini i Podgorica); ostalo je zajedničko sa Srbijom, uključujući „kredit“, „hipoteku“ i „Svoj na svome“. Dio tih odgovora na internetu zato opisuje srpski katastar i srpske propise. U Crnoj Gori važi Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, a upis vodi Uprava za nekretnine. Zato niže polazimo od crnogorskog zakona.

Jedno pravilo iza svih pet situacija

Zakon poznaje tri vrste upisa: uknjižbu, kojom se pravo stiče ili prenosi bez daljih uslova, predbilježbu, koja važi pod uslovom da se naknadno opravda, i zabilježbu činjenica kao što su spor ili zabrana otuđenja (član 83). Za prodavca su važna dva člana:

• Knjižni prethodnik (član 85). Upis se dozvoljava samo u odnosu na lice koje je u momentu podnošenja zahtjeva upisano kao imalac prava „ili koje istovremeno bude uknjiženo“.
• Lanac mora biti vidljiv (član 87). Uknjižba na novog vlasnika neće se dozvoliti ako u ispravi nije označen raniji imalac prava i ako prema njemu pravo novog vlasnika nije utvrđeno.

Prevedeno: kupac se ne može upisati na prazno mjesto. Ili ste vi već upisani, ili uz njegov ugovor katastru predajete i ispravu na osnovu koje ćete se upisati vi, i oba upisa idu zajedno. Isto važi za hipoteku: ni ona se ne upisuje na nekoga ko nije upisan, što je važno ako kupac kupuje kreditom.

Pet situacija: šta svaka traži od prodavca

1. Kupili ste od investitora, a upis nikad niste tražili

Ovo je najčešći i najlakši slučaj. Na posebnom dijelu objekta kao imalac prava upisuje se investitor, odnosno lice koje podnese ispravu kojom dokazuje pravo svojine ili pravni kontinuitet u odnosu na investitora (član 66). Vaš ugovor sa investitorom je ta isprava.

Šta da uradite: prije oglasa pribavite list nepokretnosti i provjerite da je stan upisan kao posebni dio na investitora i da na njemu nema hipoteke investitorove banke; kako se list dobija i čita, opisali smo u tekstu o listu nepokretnosti. Zatim predajte zahtjev za upis svog ugovora. Zakon dozvoljava i da se vaš i kupčev ugovor predaju zajedno, ali kupcu je jednostavnije da u trenutku potpisa vidi vaše ime u listu. Zahtjev za upis može podnijeti lice koje bi upisom steklo pravo (član 114), dakle vi sami. Ako je investitor u međuvremenu ugašen ili se promijenio, upis zavisi od toga da li je lanac isprava i dalje potpun; to je tačka u kojoj se obraćate advokatu.

2. Zgrada nije etažirana

Ako stan u katastru ne postoji kao posebni dio, nemate gdje da upišete ni sebe ni kupca. Etažiranje je obaveza investitora: zgradu i posebne djelove prijavljuje katastru, geodetsku snimku radi licencirana geodetska organizacija, a katastar rješenjem upisuje posebne djelove. Postupak i rokove opisali smo u tekstu o etažiranju, a obaveze investitora poslije upotrebne dozvole u tekstu o kupovini stana u izgradnji.

Za prodavca to znači: prodaja je moguća samo kao ugovor o stanu koji će tek biti upisan, a kupac do etažiranja nema upis, pa ni hipoteku za kredit. Prije oglasa provjerite sa investitorom ili kod Uprave za nekretnine da li je elaborat predat i u kojoj je fazi.

3. Naslijeđen stan, a ostavinski postupak nije završen

Ako je u listu nepokretnosti upisan preminuli roditelj, vi ste nasljednik, ali u katastru niste vlasnik. Po članu 85 kupac se može upisati tek kad budete upisani vi, odnosno istovremeno s vama, pa vam treba rješenje o nasljeđivanju. Postupak, rokove i porez za nasljednike iz inostranstva objasnili smo u tekstu o naslijeđenoj nekretnini.

4. Bespravan stan ili nadogradnja

Ovdje ne pomaže redosljed upisa. Bespravni objekat ne može biti u pravnom prometu, a zabrana se upisuje kao zabilježba u G list (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata 91/25, član 33). Izmjena iz februara 2026. (Službeni list CG 18/2026) nabraja izuzetke: hipoteku i vansudsku prodaju, zakup, nasljeđivanje, poklon i diobu među srodnicima prvog nasljednog reda, doživotno izdržavanje u porodici i promet na osnovu sudske odluke ili u izvršenju. Obična prodaja trećem licu nije među njima. Od decembra 2025. zakon o katastru predviđa i posebne zabilježbe za rješenje o legalizaciji, zabranu otuđenja bespravnog objekta i rješenje o uklanjanju (izmjena člana 98, Službeni list CG 160/2025).

Šta „legalizacija u toku“ znači za kupca, opisali smo u tekstu o legalizaciji i roku do 14. avgusta 2027. Kao vlasnik, vi ste na drugoj strani tog roka: šta mora biti pokrenuto do tada i šta slijedi ako nije, objašnjava tekst RoNa Legal o roku za legalizaciju iz ugla vlasnika. Oglas za takav stan objavite tek kad budete imali rješenje o legalizaciji i upis.

5. Ugovor postoji, ali nije u propisanoj formi

Isprava za upis mora tačno označiti stan i lica, a privatna isprava mora imati ovjerene potpise i izričitu izjavu prodavca da pristaje na upis (članovi 86 do 88). Ugovor potpisan „kod kuće“, bez toga, nije podoban za uknjižbu. Danas ugovor o prenosu svojine na nepokretnosti mora biti notarski zapis, inače ne proizvodi pravno dejstvo (Zakon o notarima, član 52). Kad isprava ne ispunjava uslove za uknjižbu, katastar može dozvoliti predbilježbu (član 91), na primjer ako privatna isprava nema izričitu saglasnost prethodnika za upis ili nije ovjerena (član 93). Predbilježba se mora opravdati u roku od 30 do 60 dana od prijema rješenja, a uz tužbu najduže godinu dana (član 97); ako se ne opravda, briše se (član 95). Zahtjev za uknjižbu po zakonu sadrži i zahtjev za predbilježbu, osim ako ga izričito isključite (član 115).

Za prodavca je to put do sopstvenog upisa, a ne stanje u kojem stan prodajete: kupac koji kupuje od lica sa predbilježbom kupuje i uslov koji još nije ispunjen. Prije oglasa ovdje se obratite advokatu.

Kad ste upisani: zabilježba prvenstvenog reda

Kad je stan upisan na vas, postoji alat koji kupcu daje sigurnost prije isplate. Vlasnik može tražiti zabilježbu da namjerava da otuđi nepokretnost, kako bi kupcu unaprijed rezervisao mjesto u redu upisa (član 100). Prvenstveni red računa se od prijema zahtjeva, a zabilježba važi 60 dana od upisa (godinu dana kad je riječ o hipoteci, član 102). Dozvoljava se samo ako bi po upisanom stanju uknjižba bila moguća i ako je potpis na zahtjevu ovjeren (član 101), dakle samo upisanom vlasniku. Za neuknjižen stan ovaj alat ne postoji, i to je još jedan razlog da se prvo upišete.

Šta pokazuju oglasi na Fijaki

Pregledali smo 8. oktobra 2026. svih 17 aktivnih oglasa u kategoriji nekretnina. Za placeve formular ima polje „Katastar“ i sva tri oglasa za plac ga koriste. Za stanove, kuće i vile to polje ne postoji, a od preostalih 14 oglasa upis vlasništva pominje se u opisu samo jednog.

Kupac koji vidi da je stan upisan na prodavca brže prelazi na pitanje cijene. Zato u opis upišite jednu rečenicu o statusu, na primjer:

• „Stan je upisan na prodavca kao posebni dio, bez tereta.“
• „Stan je upisan na investitora, ugovor sa investitorom predajemo za upis zajedno sa kupoprodajnim.“
• „Nasljeđe je sprovedeno, rješenje o nasljeđivanju predato katastru.“

Ne pišite „papiri uredni“ bez objašnjenja: ta fraza nema pravni sadržaj i kupac će svejedno tražiti list nepokretnosti. Oglas objavljujete besplatno. Kako se oglas za prodaju piše od naslova do fotografija, opisali smo u kompletnom vodiču za prodaju stana.

Kontrolna lista za prodavca prije oglasa

1. List nepokretnosti: ko je upisan, da li stan postoji kao posebni dio, šta piše u G listu.
2. Ako ste kupili od investitora: predajte svoj ugovor za upis ili pripremite da ide zajedno sa kupčevim.
3. Ako je stan naslijeđen: prvo rješenje o nasljeđivanju.
4. Ako zgrada nije etažirana: pitajte investitora u kojoj je fazi elaborat.
5. Ako postoji zabilježba o bespravnom objektu: stan se ne prodaje dok legalizacija ne bude završena.
6. Hipoteka: ako je ima, redosljed isplate i brisanja opisuje tekst o prodaji stana pod hipotekom.
7. Ugovor kod notara: koliko notar naplaćuje kupoprodajni ugovor i ovjere, pregledno je u notarskoj tarifi na Glatko platformi; postupak kod notara opisuje tekst o kupoprodajnom ugovoru kod notara.
8. U oglasu: jedna rečenica o statusu upisa.

Često postavljana pitanja

Da li se može prodati stan koji nije uknjižen? Može se zaključiti ugovor, ali kupac se u katastar upisuje samo na lice koje je već upisano ili se upisuje istovremeno s njim (član 85 Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti). Izuzetak je bespravni objekat, čiji je promet zabranjen.

Šta znači da stan nije uknjižen? Da u listu nepokretnosti kao vlasnik nije upisan onaj ko stan prodaje. Najčešće je upisan investitor, preminuli roditelj ili raniji vlasnik, ili stan uopšte ne postoji kao posebni dio jer zgrada nije etažirana.

Može li se neuknjižen stan kupiti na kredit? Hipoteka se, kao i svako pravo, upisuje samo na upisanog vlasnika. Ako stan ne postoji kao posebni dio ili prodavac nije upisan ni istovremeno sa kupcem, hipoteka nema gdje da se upiše.

Ko podnosi zahtjev za upis, prodavac ili kupac? Zahtjev može podnijeti svako lice koje bi upisom steklo, promijenilo ili izgubilo pravo (član 114), dakle i prodavac i kupac. Prodavac koji sam nije upisan najbolje je da prvo upiše svoj ugovor.

Šta je predbilježba? Uslovni upis, kad isprava ne ispunjava sve uslove za uknjižbu. Mora se opravdati u roku od 30 do 60 dana od prijema rješenja, a uz tužbu najduže godinu dana; ako se ne opravda, briše se.

Važe li pravila o „uknjižbi“ sa srpskih sajtova? Ne. „Svoj na svome“ i srpska pravila o uknjižbi ne važe u Crnoj Gori. Ovdje važi Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, a upis vodi Uprava za nekretnine.

Izvori

Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (Službeni list RCG 29/2007 i Službeni list CG 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025; čl. 66, 83, 85 do 88, 91, 93, 95, 97, 98, 100, 101, 102, 114 i 115; izmjena iz decembra 2025. dodaje izuzetak za rok opravdanja predbilježbe kod legalizacije i nove zabilježbe u članu 98, a članove 85, 87 i 100 do 102 ne mijenja). Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Službeni list CG 91/25, 18/2026 i 117/2026; član 33 u verziji iz 18/2026; izmjena 117/2026 član 33 ne mijenja). Zakon o notarima (član 52). Upis vodi Uprava za nekretnine. Propisi su provjereni 8. oktobra 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretan slučaj obratite se Upravi za nekretnine, notaru ili advokatu.