Kako prodati stan u Crnoj Gori: kompletan vodič

Koliki je porez kada prodam stan? Porez na kapitalni dobitak je 15% na razliku između prodajne i nabavne cijene, ali se ne plaća ako je stan bio vaše jedino i glavno mjesto stanovanja. Porez na promet plaća kupac, ne vi.

Kada u pretraživač ukucate kako prodati stan, ponude koje dobijete govore o Beogradu, Zagrebu i Sarajevu, a savjeti o porezu vode na tekstove za Srbiju, Republiku Srpsku, Hrvatsku i Bosnu. Za prodavca u Crnoj Gori to je opasno: stopa poreza, naziv nadležne uprave i rokovi za legalizaciju ovdje nijesu isti. Ovaj vodič ide redom kojim se prodaja zaista odvija i drži se crnogorskih pravila.

Jedna stvar se u praksi najčešće preskoči, a najviše košta: prodaja ne počinje cijenom ni fotografijama, nego pravnim statusom nekretnine. Ako status nije čist, kupac se pojavi, pa odustane kod notara.

Prvi korak: da li uopšte možete prodati

Provjerite svoj list nepokretnosti prije nego bilo šta objavite. Ovo su situacije koje se u Crnoj Gori najčešće javljaju i šta svaka od njih znači:

Dvije stavke traže posebno objašnjenje, jer se oko njih najviše griješi.

Bespravni objekti i rok 14. avgust 2027

Zakon o legalizaciji bespravnih objekata stupio je na snagu 14. avgusta 2025. Rok za pokretanje postupka upisa u katastarsku evidenciju prvo je bio šest mjeseci, dakle do 14. februara 2026, u februaru 2026. produžen je na dvanaest, a izmjenama iz avgusta 2026. (117/2026) na dvadeset četiri mjeseca, dakle do 14. avgusta 2027. Iste avgustovske izmjene troškove izlaska komisije na lice mjesta prebacile su na vlasnika objekta.

Tri posljedice koje prodavci obično ne znaju:

• Upis u katastar ne znači da je objekat legalizovan. To su dva različita postupka i kupac koji pažljivo čita dokumentaciju to vidi.
• Objekti koji nijesu vidljivi na satelitskim i aerofotogrametrijskim snimcima iz jula 2025 ne mogu se upisati, osim ako vlasnik elaboratom i nalazom vještaka dokaže da je objekat postojao prije jula 2025. Ako je gradnja ili nadogradnja kasnija, rok vam ne pomaže.
• Do rješenja o legalizaciji bespravni objekat ne može biti u prometu (član 33 Zakona o legalizaciji). Izmjene iz februara 2026. dozvoljavaju samo izuzetke: hipoteku, zakup, nasljeđivanje, poklon i diobu među nasljednicima prvog nasljednog reda, promet na osnovu sudske odluke ili u izvršenju, a stan sa zabilježbom "nema upotrebnu dozvolu" može se prodati ako je izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom.

Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete. Ako je vaš objekat u ovoj zoni, postupak i dokumentaciju provjerite kod nadležnog organa; službeni opis postupka dostupan je na stranici Vlade o proceduri legalizacije bespravnih objekata.

Hipoteka i suvlasnici

Stan pod hipotekom se prodaje, ali ne tako što to prećutite. Banka mora znati i mora se dogovoriti način na koji se kredit zatvara iz kupoprodajne cijene, a hipoteka briše iz lista nepokretnosti. Kupac gotovo nikada ne pristaje da plati cijeli iznos prije brisanja, pa se isplata dijeli na tranše kroz notara.

Kod više suvlasnika potreban je potpis svakog od njih ili ovjerena punomoć. Ako jedan suvlasnik živi u inostranstvu, punomoć pripremite na početku, ne u nedjelju prije potpisa.

Dokumenta koja pripremate prije oglasa

Osnovni dokument je list nepokretnosti koji izdaje Uprava za katastar i državnu imovinu. Vadi se po područnoj jedinici u kojoj se nekretnina nalazi, uz obrazac i uplatu administrativne takse i takse za uslugu. Službeno uputstvo sa obrascem i računima objavljeno je u uputstvu građanima o vađenju lista nepokretnosti; iznosi u tom obavještenju objavljeni su 2021. godine, pa ih prije uplate provjerite kod područne jedinice.

Uz list nepokretnosti pripremite ličnu kartu ili pasoš, dokaz o načinu sticanja nekretnine (stari kupoprodajni ugovor, rješenje o nasljeđivanju, ugovor o poklonu), te dokaze o plaćenim računima i prirezu ako kupac to traži. Ako je stan u zgradi sa upravnikom, pribavite i potvrdu da nema dugovanja, jer neplaćeni zajednički troškovi prelaze na novog vlasnika kao praktičan problem.

Porezi: ko plaća šta

Ovdje nastaje najviše zabune, jer se stope iz susjednih država prenose na Crnu Goru. Podjela je sljedeća:

Za prodavca je bitan samo treći red, i tu je dobra vijest koju mnogi ne znaju. Kapitalni dobitak je razlika između prodajne i nabavne cijene, pri čemu se prodajna cijena umanjuje za dokumentovane troškove rekonstrukcije i troškove prodaje. Ali kapitalni dobitak se ne oporezuje ako je nepokretnost prodavcu služila kao jedino i glavno mjesto stanovanja. Predviđena su i oslobođenja za prenose između supružnika i za poklone rođacima prvog stepena.

U praksi to znači: ako prodajete stan u kojem ste prijavljeni i živjeli, i to vam je jedina nekretnina, porez na kapitalni dobitak najčešće ne plaćate. Ako prodajete drugi stan, vikendicu ili nekretninu kupljenu radi ulaganja, plaćate 15% na razliku i prijavu podnosite godišnjom poreskom prijavom, do kraja aprila za prethodnu godinu.

Dokumentacija o nabavnoj cijeni je zato vrijedna. Stari ugovor koji pokazuje po kojoj ste cijeni kupili direktno smanjuje osnovicu. Ako ste nekretninu dobili poklonom ili nasljeđem, nabavnom cijenom se smatra cijena po kojoj je tu nekretninu stekao poklonodavac odnosno ostavilac.

Kako sami postavite oglas: deset koraka

Ako prodajete bez agencije, oglas pišete sami i to je posao od dvadeset minuta ako ste dokumenta pripremili. Na Fijaki objava nekretnine ima deset koraka, provjerenih na živom sajtu: Kategorija, Tip oglasa, Lokacija, Detalji, Pregled, Karakteristike, Oprema i karakteristike, Fotografije, Opis i završni Pregled. U prvom koraku birate Nekretnine i potkategoriju (Stanovi, Vile, Penthausi, Kamene kuće, Zemljište ili Poslovni prostor), a u drugom da li oglas ide za prodaju, za izdavanje ili oboje.

U koraku Detalji upisujete naslov oglasa, cijenu, valutu i tip prodavca. U koraku Pregled traže se polja koja kupci zaista filtriraju: Tip nekretnine, Spavaće sobe, Kupatila, Stambena površina, Ukupno soba, Sprat i Ukupno spratova; tip nekretnine, broj spavaćih soba i stambena površina su obavezni. Tip grijanja birate u koraku Karakteristike. Svako polje koje preskočite je filter u kojem se vaš stan neće pojaviti, pa ih popunite sve, i kad vam se čine nevažnima.

Nekoliko stvari koje razlikuju oglas koji zvoni od onog koji stoji:

• Površina i sprat u prvom redu opisa. To su dva podatka zbog kojih kupci najčešće ne zovu.
• Fotografije po dnevnom svjetlu, bez ljudi i bez namještaja u kadru koji ne ide sa stanom. Prazna soba je bolja od zatrpane.
• Napišite pravni status otvoreno. Uknjižen, u postupku upisa, pod hipotekom. Kupci koji to pročitaju na početku ne odustaju kod notara, a to je jedina vrsta kupca koju želite.
• Cijenu napišite. Oglasi bez cijene dobijaju upite tipa koliko, a ne posjete.

Oglas postavljate na stranici za kreiranje oglasa, a kako izgledaju objavljeni oglasi možete vidjeti u kategoriji nekretnina i, za primorje, na stranici nekretnina u Budvi.

Notar, isplata i prenos vlasništva

Kupoprodajni ugovor o nepokretnosti u Crnoj Gori zaključuje se pred notarom. Redoslijed koji štiti obje strane izgleda ovako:

1. Usaglasite cijenu i način plaćanja, pa to zapišete u predugovor sa jasnim uslovima vraćanja depozita.
2. Notar sastavlja i ovjerava kupoprodajni ugovor, uz provjeru identiteta i dokumentacije.
3. Kupac podnosi poresku prijavu za porez na promet u roku od 15 dana od nastanka poreske obaveze. Osnovica je tržišna vrijednost nepokretnosti; ako je ugovorena cijena niža od tržišne, poreski organ je utvrđuje procjenom.
4. Kupac upisuje pravo u katastar. Vlasništvo prelazi upisom, ne potpisom. Dok upis nije proveden, posao nije završen.
5. Vi kao prodavac vodite evidenciju o cijeni i troškovima za eventualnu godišnju prijavu kapitalnog dobitka.

Najčešće greške

• Oglas prije provjere lista nepokretnosti. Kupac tu provjeru uradi umjesto vas i odustane.
• Prećutana hipoteka ili suvlasnik. Otkriva se kod notara, u najgorem trenutku.
• Prijavljivanje niže cijene u ugovoru. Ako je cijena niža od tržišne, poreski organ je ionako procjenjuje, a niža evidentirana cijena kupcu kasnije povećava kapitalni dobitak pri sljedećoj prodaji i može mu stvoriti problem ako mu je vrijednost potrebna za boravak.
• Oglas bez površine, sprata i cijene. Ne pojavljuje se u filterima i ne dobija pozive.
• Čekanje roka za legalizaciju do poslednjeg mjeseca. Elaborat izvedenog stanja se ne pravi za nedjelju dana.

Često postavljana pitanja

Može li se prodati stan koji nije uknjižen? Ne na uredan način. Kupac ne može upisati pravo koje u katastru ne postoji, a bez upisa vlasništvo ne prelazi. Upis se rješava prije prodaje.

Može li se prodati bespravno izgrađen objekat? Ne u redovnom prometu. Do rješenja o legalizaciji član 33 Zakona o legalizaciji zabranjuje otuđenje, uz izuzetke poput nasljeđivanja, poklona u porodici i sudske odluke. Rok za pokretanje postupka upisa u katastar produžen je do 14. avgusta 2027, ali upis sam po sebi ne znači legalizaciju. Stan sa zabilježbom "nema upotrebnu dozvolu" koji je izgrađen po građevinskoj dozvoli može se prodati.

Kako prodati stan pod hipotekom? Uz saglasnost banke i dogovoren način zatvaranja kredita iz cijene, sa isplatom kroz notara u tranšama i brisanjem hipoteke iz lista nepokretnosti.

Mogu li prodati bez agencije? Možete. Oglas postavljate sami, a pravni dio posla ionako radi notar. Provizija je stvar ugovora i nije zakonska obaveza.

Šta ako je stan u vlasništvu više ljudi? Potreban je potpis svih suvlasnika ili ovjerena punomoć. Jedan suvlasnik ne može sam prodati cijelu nekretninu.

Izvori

Postupak legalizacije i upisa: Vlada Crne Gore, procedura za legalizaciju bespravnih objekata. Vađenje lista nepokretnosti: uputstvo građanima. Stope poreza na promet nepokretnosti su progresivne od 1. januara 2024, a oslobođenje od poreza na kapitalni dobitak za jedino i glavno mjesto stanovanja propisano je Zakonom o porezu na dohodak fizičkih lica.

Rokovi za legalizaciju mijenjani su dva puta u 2026. godini. Prije nego pokrenete postupak, datum i potrebnu dokumentaciju provjerite kod područne jedinice Uprave za katastar i državnu imovinu.