Kolike su cijene stanova na prodaju u Crnoj Gori? Zvanični prosjek novogradnje u drugom kvartalu 2026. bio je 2.557 eura po m² za cijelu zemlju, 2.510 u Podgorici i 2.838 u primorskom regionu (preliminarno). Za polovne stanove zvaničnog prosjeka nema.
Uz pretragu "stanovi na prodaju Crna Gora" Google najčešće predlaže mjesta: primorje, more, Budva, Bar, Petrovac, Bijela, Ulcinj. Kupac, dakle, prvo bira mjesto, pa tek onda pokušava da razumije cijenu. Ovaj vodič je za taj drugi korak: kada otvorite oglas, šta da gledate i kojim redom.
1. Izračunajte cijenu kvadrata sami
Podijelite ukupnu cijenu površinom. Jednostavno, ali oglasa u kojima to ne možete uraditi ima više nego što se misli. Dana 23. septembra 2026. pregledali smo svih 11 oglasa za nekretnine na Fijaki:
| Podatak | Postoji u oglasu |
| Opis | 11 od 11 |
| Površina | 6 od 11 |
| Broj soba | 6 od 11 |
| Sprat | 6 od 11 |
| Grijanje | 5 od 11 |
| Godina izgradnje | 3 od 11 |
| Parking | 2 od 11 |
Skoro polovina oglasa nema površinu. U jednom oglasu je, uz to, kao ukupna cijena stana od 51 m² stajalo 2.600 eura, najvjerovatnije cijena kvadrata upisana u pogrešno polje. Ako oglas nema površinu, neka to bude vaše prvo pitanje prodavcu, i provjerite da li je cijena ukupna ili po kvadratu.
2. Pošteno uporedite sa zvaničnim podacima
Izračunatu cijenu kvadrata poželjećete da uporedite sa zvaničnom statistikom. Tu se često griješi. Osim za Podgoricu, MONSTAT cijene novogradnje objavljuje po regionima, a ne po gradovima. Drugi kvartal 2026, preliminarno:
| Područje | Prosječna cijena novogradnje, €/m² |
| Crna Gora | 2.557 |
| Podgorica | 2.510 |
| Primorski region (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj) | 2.838 |
| Središnji region (Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi, Zeta) | 2.131 |
| Sjeverni region | 2.145 |
Izvor: MONSTAT, cijene stanova u novogradnji. Ako stan u Budvi uporedite sa 2.838 eura, uporedili ste ga s prosjekom šest opština. Serija, uz to, broji samo nove stanove prodate u tom kvartalu; polovnih stanova u njoj nema. Pravo poređenje su slični oglasi u istom naselju. Kako se tabela mijenjala iz godine u godinu, pokazali smo u tekstu cijene stanova u Crnoj Gori 2026.
3. Novogradnja ili polovan stan
Ta razlika mijenja šta je sadržano u cijeni:
| Prva prodaja investitora | Polovan stan | |
| Porez | PDV od 21%, u cijeni | Kupac plaća porez na promet: 3% do 150.000 €, zatim 5% i 6% |
| Upis | Pitajte kada će stan biti upisan u katastar | List nepokretnosti treba već da postoji |
| Rizik | Upotrebna dozvola, rok predaje | Da li je stan u katastru isti kao stan na terenu? |
To što u oglasu piše "nov" ne znači da se stan prodaje prvi put. Pitajte prodavca direktno: da li je ovo prva prodaja ovog stana?
4. Dva lista u listu nepokretnosti
List nepokretnosti podijeljen je na listove. Za oglas su važna dva:
- "B" list: ko je vlasnik. Prodavac iz oglasa i ime ovdje treba da se poklapaju; ako je vlasnika više, svi moraju da potpišu.
- "G" list: hipoteke, zabilježbe i ograničenja. Po zakonu o legalizaciji iz 2025, bespravni objekat koji nije upisan u katastar ili nema rješenje o legalizaciji ne može se prenijeti, a ta zabrana upisuje se u "G" list. I zabilježba o nedostatku upotrebne dozvole vidi se ovdje.
Potpuna pravna provjera izlazi iz okvira vodiča za čitanje oglasa i treba je uraditi posebno, prije potpisivanja ugovora. Fijaka je oglasna platforma i ne daje pravne savjete.
5. Prevod jezika oglasa
| U oglasu piše | Pitanje koje treba postaviti |
| "Pogled na more" | Iz koje sobe, sa kog sprata? Ima li ispred plac koji se može izgraditi? |
| "100 m od mora" | Vazdušnom linijom ili pješice? |
| "Visok prinos od izdavanja" | Računat na popunjenost kojih mjeseci? Šta je zimi? |
| "Uknjižen" | Na čije ime, i da li je "G" list čist? |
| "Hitna prodaja" | Zašto je cijena niska; postoji li upis koji blokira prodaju? |
Kada procjenjujete obećanje prinosa na primorju, ne zaboravite sezonu: u 2025. u Crnu Goru je u avgustu došlo oko 10,5 puta više turista nego u januaru. Razlike među gradovima obradili smo u tekstu gdje kupiti stan u Crnoj Gori, a Budvu po naseljima u tekstu stan u Budvi.
Aktuelni oglasi su na stranicama nekretnine na prodaju i nekretnine u Budvi.
Česta pitanja
Postoji li zvanična cijena kvadrata za Budvu? Ne. MONSTAT objavljuje Budvu u okviru prosjeka primorskog regiona.
Šta ako oglas nema površinu? Tražite od prodavca površinu i upis u listu nepokretnosti. Cijenu oglasa bez površine ne možete uporediti s drugim oglasima.
Da li se kod kupovine novog stana plaća porez na promet? Kod prve prodaje investitora ne; u cijeni je PDV od 21%. Kod polovnog stana kupac plaća progresivni porez na promet.
Gdje da gledam u listu nepokretnosti? "B" list za vlasnika, "G" list za hipoteke i zabilježbe.