Kolike su cene stanova na prodaju u Crnoj Gori? Zvanični prosek novogradnje u drugom kvartalu 2026. bio je 2.557 evra po m² za celu zemlju, 2.510 u Podgorici i 2.838 u primorskom regionu (preliminarno). Za polovne stanove zvaničnog proseka nema.
Uz pretragu "stanovi na prodaju Crna Gora" Google najčešće predlaže mesta: primorje, more, Budva, Bar, Petrovac, Bijela, Ulcinj. Kupac, dakle, prvo bira mesto, pa tek onda pokušava da razume cenu. Ovaj vodič je za taj drugi korak: kada otvorite oglas, šta da gledate i kojim redom.
1. Izračunajte cenu kvadrata sami
Podelite ukupnu cenu površinom. Jednostavno, ali oglasa u kojima to ne možete da uradite ima više nego što se misli. Dana 23. septembra 2026. pregledali smo svih 11 oglasa za nekretnine na Fijaki:
| Podatak | Postoji u oglasu |
| Opis | 11 od 11 |
| Površina | 6 od 11 |
| Broj soba | 6 od 11 |
| Sprat | 6 od 11 |
| Grejanje | 5 od 11 |
| Godina izgradnje | 3 od 11 |
| Parking | 2 od 11 |
Skoro polovina oglasa nema površinu. U jednom oglasu je, uz to, kao ukupna cena stana od 51 m² stajalo 2.600 evra, najverovatnije cena kvadrata upisana u pogrešno polje. Ako oglas nema površinu, neka to bude vaše prvo pitanje prodavcu, i proverite da li je cena ukupna ili po kvadratu.
2. Pošteno uporedite sa zvaničnim podacima
Izračunatu cenu kvadrata poželećete da uporedite sa zvaničnom statistikom. Tu se često greši. Osim za Podgoricu, crnogorski MONSTAT cene novogradnje objavljuje po regionima, a ne po gradovima. Drugi kvartal 2026, preliminarno:
| Područje | Prosečna cena novogradnje, €/m² |
| Crna Gora | 2.557 |
| Podgorica | 2.510 |
| Primorski region (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj) | 2.838 |
| Središnji region (Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi, Zeta) | 2.131 |
| Severni region | 2.145 |
Izvor: MONSTAT, cene stanova u novogradnji. Ako stan u Budvi uporedite sa 2.838 evra, uporedili ste ga s prosekom šest opština. Serija, uz to, broji samo nove stanove prodate u tom kvartalu; polovnih stanova u njoj nema. Pravo poređenje su slični oglasi u istom naselju. Kako se tabela menjala iz godine u godinu, pokazali smo u tekstu cene stanova u Crnoj Gori 2026.
3. Novogradnja ili polovan stan
Ta razlika menja šta je sadržano u ceni:
| Prva prodaja investitora | Polovan stan | |
| Porez | PDV od 21%, u ceni | Kupac plaća porez na promet: 3% do 150.000 €, zatim 5% i 6% |
| Upis | Pitajte kada će stan biti upisan u katastar | List nepokretnosti treba već da postoji |
| Rizik | Upotrebna dozvola, rok predaje | Da li je stan u katastru isti kao stan na terenu? |
To što u oglasu piše "nov" ne znači da se stan prodaje prvi put. Pitajte prodavca direktno: da li je ovo prva prodaja ovog stana?
4. Dva lista u listu nepokretnosti
U Crnoj Gori list nepokretnosti podeljen je na listove. Za oglas su važna dva:
- "B" list: ko je vlasnik. Prodavac iz oglasa i ime ovde treba da se poklapaju; ako je vlasnika više, svi moraju da potpišu.
- "G" list: hipoteke, zabeležbe i ograničenja. Po crnogorskom zakonu o legalizaciji iz 2025, bespravni objekat koji nije upisan u katastar ili nema rešenje o legalizaciji ne može se preneti, a ta zabrana upisuje se u "G" list. I zabeležba o nedostatku upotrebne dozvole vidi se ovde.
Potpuna pravna provera izlazi iz okvira vodiča za čitanje oglasa; RoNa Legal o kupovini nekretnine u Crnoj Gori za strance te korake opisuje detaljno. Fijaka je oglasna platforma i ne daje pravne savete.
5. Prevod jezika oglasa
| U oglasu piše | Pitanje koje treba postaviti |
| "Pogled na more" | Iz koje sobe, sa kog sprata? Ima li ispred plac koji može da se izgradi? |
| "100 m od mora" | Vazdušnom linijom ili peške? |
| "Visok prinos od izdavanja" | Računat na popunjenost kojih meseci? Šta je zimi? |
| "Uknjižen" | Na čije ime, i da li je "G" list čist? |
| "Hitna prodaja" | Zašto je cena niska; postoji li upis koji blokira prodaju? |
Kada procenjujete obećanje prinosa na primorju, ne zaboravite sezonu: u 2025. u Crnu Goru je u avgustu došlo oko 10,5 puta više turista nego u januaru. Razlike među gradovima obradili smo u tekstu gde kupiti stan u Crnoj Gori, a Budvu po naseljima u tekstu stan u Budvi.
Aktuelni oglasi su na stranicama nekretnine na prodaju i nekretnine u Budvi.
Česta pitanja
Postoji li zvanična cena kvadrata za Budvu? Ne. MONSTAT objavljuje Budvu u okviru proseka primorskog regiona.
Šta ako oglas nema površinu? Tražite od prodavca površinu i upis u listu nepokretnosti. Cenu oglasa bez površine ne možete da uporedite s drugim oglasima.
Da li se kod kupovine novog stana plaća porez na promet? Kod prve prodaje investitora ne; u ceni je PDV od 21%. Kod polovnog stana kupac plaća progresivni porez na promet.
Gde da gledam u listu nepokretnosti? "B" list za vlasnika, "G" list za hipoteke i zabeležbe.