Како да прочитате оглас за стан за продажба во Црна Гора? Пресметајте ја сами цената по квадратен метар, а ако површината ја нема, прво прашајте за неа. Споредете со слични огласи во истата населба, а не со регионалниот просек на MONSTAT. Прашајте дали е прва продажба од инвеститор или препродажба, бидејќи од тоа зависи данокот, и проверете ги листовите „B“ и „G“ од имотниот лист.
Кога ќе пребарувате станови за продажба во Црна Гора, предлозите на Google се за цената и местото: евтин имот за продажба, под 100.000, Котор, на брегот на морето. Купувачот прво избира место, а потоа се обидува да ја разбере цената. Овој водич е за тој втор чекор: кога ќе отворите оглас, што да погледнете и по кој редослед. Овој водич е корисен ако барате стан во Црна Гора и сакате огласите да ги споредувате со бројки, а не со впечаток.
1. Пресметајте ја сами цената по квадратен метар
Поделете ја вкупната цена со површината. Едноставно, но огласите кај кои тоа не може да се направи се повеќе отколку што би помислиле. На 23 септември 2026 ги прегледавме сите 11 огласи за недвижности на Fijaka:
| Податок | Наведено во огласот |
| Опис | 11 од 11 |
| Површина | 6 од 11 |
| Број на соби | 6 од 11 |
| Кат | 6 од 11 |
| Греење | 5 од 11 |
| Година на изградба | 3 од 11 |
| Паркинг | 2 од 11 |
Речиси половина од огласите немаат површина. Еден оглас наведуваше и 2.600 евра како вкупна цена на стан од 51 м², најверојатно цената по квадратен метар внесена во погрешно поле. Ако огласот не наведува површина, тоа нека биде вашето прво прашање до продавачот, и потврдете дали цената е вкупна или по квадратен метар.
2. Споредете фер со официјалните податоци
Ќе сакате да ја споредите вашата цена по квадратен метар со официјалната статистика. Тука има честа грешка. Освен за Подгорица, MONSTAT ги објавува цените на новоградбите по региони, а не по градови. Второ тримесечје од 2026 година, прелиминарно:
| Подрачје | Просек за новоградба, €/м² |
| Црна Гора | 2.557 |
| Подгорица | 2.510 |
| Крајбрежен регион (Бар, Будва, Херцег Нови, Котор, Тиват, Улцињ) | 2.838 |
| Централен регион (Цетиње, Дањиловград, Никшиќ, Тузи, Зета) | 2.131 |
| Северен регион | 2.145 |
Извор: MONSTAT, цени на новоградбите. Ако стан во Будва го споредувате со 2.838 евра, го споредувате со просекот на шест општини. Серијата, исто така, ги брои само новите станови продадени во тоа тримесечје; становите од препродажба не се во неа. Правилната споредба се слични огласи во истата населба. Како се менуваше табелата од година во година разгледуваме во колку чини стан во Црна Гора (статија на англиски).
3. Новоградба или препродажба
Разликата менува што е вклучено во цената:
| Прва продажба од инвеститор | Препродажба | |
| Данок | ДДВ од 21 %, вклучен во цената | Купувачот плаќа данок на промет: 3 % до 150.000 €, потоа 5 % и 6 % |
| Упис | Прашајте кога станот ќе биде запишан во катастарот | Имотниот лист веќе треба да постои |
| Ризик | Одобрение за употреба, датум на предавање | Дали станот во евиденцијата е истиот стан како на терен? |
Ако огласот вели „ново“, тоа не значи дека станот се продава за прв пат. Прашајте го продавачот директно: дали ова е прва продажба на овој стан?
4. Два листа од имотниот лист
Во Црна Гора имотниот лист (list nepokretnosti) е поделен на листови. За огласот се важни два:
- Лист „B“: кој е сопственикот. Продавачот во огласот и името тука треба да се совпаѓаат; ако има повеќе сопственици, сите мора да потпишат.
- Лист „G“: хипотеки, забелешки и ограничувања. Според законот за легализација од 2025 година, бесправен објект што не е запишан во катастарот или нема решение за легализација не може да се пренесе, а таа забрана се запишува во листот „G“. Тука се гледа и забелешката дека нема одобрение за употреба.
Целосната правна проверка оди подалеку од водич за читање огласи; водичот на RoNa Legal за правна проверка во Црна Гора, напишан на англиски, ги опишува тие чекори детално. Fijaka е пазар за огласи и не дава правни совети.
5. Преведување на јазикот на огласите
| Огласот вели | Прашањето што треба да го поставите |
| „Поглед на море“ | Од која соба, од кој кат? Дали пред зградата има плац на кој може да се гради? |
| „100 м од морето“ | Воздушна линија или пеш? |
| „Висок принос од издавање“ | Пресметан според пополнетоста во кои месеци? Што се случува во зима? |
| „Со имотен лист“ | На чие име и дали листот „G“ е чист? |
| „Итна продажба“ | Зошто цената е ниска; дали нешто во евиденцијата ја блокира продажбата? |
Кога проценувате ветување за принос од издавање на крајбрежјето, имајте ја предвид сезоната: во 2025 година Црна Гора имаше околу 10,5 пати повеќе доаѓања на туристи во август отколку во јануари. Разликите меѓу градовите ги разгледуваме во кој град е најдобар за купување недвижност во Црна Гора, а Будва населба по населба во купување стан во Будва.
Актуелните огласи се на страниците недвижности за продажба и недвижности во Будва.
Често поставувани прашања
Колку чинат становите за продажба во Црна Гора? Официјалниот просек за новоградбите во второто тримесечје од 2026 година беше 2.557 евра по м² на ниво на државата, 2.510 во Подгорица и 2.838 во крајбрежниот регион (прелиминарно). За препродажба нема официјален просек.
Постои ли официјална цена по квадратен метар за Будва? Не. MONSTAT ја објавува Будва во рамките на просекот за крајбрежниот регион.
Што да направам ако огласот не наведува површина? Прашајте го продавачот за површината и за уписот во имотниот лист. Цената на оглас без површина не можете да ја споредите со другите огласи.
Дали се плаќа данок на промет при купување нов стан? Не при првата продажба од инвеститор; ДДВ од 21 % е вклучен во цената. При препродажба купувачот плаќа прогресивен данок на промет.
Каде да погледнам во имотниот лист? Листот „B“ за сопственикот, листот „G“ за хипотеките и забелешките.