Што да проверите кога разгледувате стан во Црна Гора? Почнете од годината кога е завршена зградата, греењето, влагата и инсталациите. Само 14,2 % од населените домови имаат централно греење, а околу половина се греат главно со дрва; 62,4 % имаат клима-уред. 37,5 % од домовите се изградени пред 1981 година, кога Југославија ги донесе сеизмичките градежни прописи по земјотресот од 1979 година.
Бројките се од пописот на населението, домаќинствата и становите од 2023 година, што MONSTAT го објави во 2025 година, и ги опфаќаат 285.734-те стана што се користат за постојано живеење. Разгледувањето не може да ја замени правната проверка на сопственоста ниту прегледот од инженер, но ви покажува што да прашате и што да тестирате пред да дадете понуда. Овој водич е корисен ако сакате да купите стан во Црна Гора и одите на разгледување.
Колку се стари домовите во Црна Гора?
| Година на изградба | Станови | Удел |
| До 1945 | 12.583 | 4,4 % |
| Од 1946 до 1960 | 19.912 | 7,0 % |
| Од 1961 до 1980 | 74.728 | 26,2 % |
| Од 1981 до 2000 | 76.593 | 26,8 % |
| Од 2001 до 2011 | 45.232 | 15,8 % |
| Од 2012 до 2023 | 47.759 | 16,7 % |
| Непознато | 8.885 | 3,1 % |
За зградите што биле оштетени и подоцна обновени, пописот ја бележи годината на обновата. Ѕидовите на 62,8 % од домовите се од блокови, на 17,1 % од тула, а на 8,7 % од камен.
Зошто е важна 1981 година?
На 15 април 1979 земјотрес со магнитуда 7,0 го погоди крајбрежјето меѓу Бар и Улцињ. Загинаа 101 лице во Црна Гора и 35 во Албанија, повеќе од 80.000 луѓе останаа без дом, а оштетени беа Улцињ, Бар, Петровац, Будва, Тиват, Котор, Рисан и Херцег Нови. Во 1981 година Југославија донесе правилник за градење во сеизмички подрачја, со технички нормативи за зоните со интензитет од VII до IX. Зградите проектирани пред него не се градени според тие нормативи.
За стан во постара зграда прашајте кога е завршена зградата, дали е поправена или зајакната по 1979 година и дали подоцна се надградувани катови. Пукнатините што дијагонално се шират од аглите на вратите и прозорците или минуваат низ носечките ѕидови и балконските плочи се причина да повикате градежен инженер пред да се обврзете.
Што да проверите на разгледувањето?
| Област | Што да погледнете и прашате |
| Влага и мувла | аглите на надворешните ѕидови, зад плакарите, околу прозорците, таваните на бањите и приземјето; свежа боја само на едно место; мирис на мувла |
| Греење | со што се грее станот: клима-уред, електрични радијатори, печка на дрва или пелети, централно греење; старост на уредите и сметките од минатата зима |
| Ладење | колку простории имаат клима-уред и колку се стари уредите |
| Електрика | приклучната моќност на броилото, дали може истовремено да работат клима-уред и бојлер и кога последен пат е обновена инсталацијата |
| Вода | притисокот на горните катови, старост и големина на бојлерот и дали на крајбрежјето притисокот паѓа во лето |
| Прозорци | материјалот на рамките, двојното стакло и дали прозорците добро затвораат |
| Зграда | покривот, фасадата, скалите и лифтот, месечниот надомест за одржување и планираните поголеми работи |
| Бучава и светлина | сообраќај, барови, ориентацијата на просториите; дојдете еднаш и навечер |
| Паркирање и остава | дали паркинг-местото или оставата се дел од станот или посебна единица |
Греењето е областа во која црногорските станови најмногу се разликуваат од она што многу купувачи го очекуваат. Од населените домови 49,8 % се греат главно со огревно дрво, 43,7 % со електрична енергија, а 5,3 % со пелети или брикети. Во стан без централно греење побарајте да ги видите зимските сметки за струја, што ви покажува колку топло може да се одржува. Како функционираат приклучувањето и снабдувањето со струја објаснуваме во водичите за приклучувањето на струја и за прекините на струја.
Кои документи да побарате?
| Документ | Зошто |
| Лист за недвижност (list nepokretnosti) | сопственикот, површината, катот и евентуалните хипотеки или ограничувања мора да одговараат на станот што сте го виделе |
| Употребна дозвола или статус на легализација | станот изграден или надграден без дозвола потешко се продава и се оптоварува со хипотека |
| Енергетски сертификат | ја покажува енергетската класа; водичот објаснува кога е задолжителен при продажба или закуп |
| Надомест за одржување и правила на зградата | колку ќе плаќате секој месец и што одлучило собранието на сопствениците |
Како да го прочитате листот за недвижност и да ги проверите долговите објаснуваме во водичот за проверката на сопственоста и долговите (статија на англиски), што значи оглас во кој пишува дека легализацијата е во тек во текстот за легализацијата, а енергетските класи во водичот за енергетскиот сертификат.
Што ако подоцна откриете проблем?
Ако по купувањето се појави недостаток што не сте можеле да го видите на разгледувањето, мора да го известите продавачот во рок од 8 дена од откривањето. Продавачот одговара за скриените недостатоци што ќе се појават во рок од 6 месеци од предавањето, а и подолго ако тоа го предвидува договорот или продавачот знаел за недостатокот. Правилата се во водичот за скриените недостатоци.
Пред да дадете понуда, корисно е да знаете колку би чинело отстранувањето на проблемите што сте ги виделе. Водичот на Glatko чекор по чекор за реновирање стан во Црна Гора (страницата е на англиски) ги наведува вообичаените работи и нивните цени. Становите за продажба се објавени во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Што да проверам кога купувам стан во Црна Гора? Годината на изградба и евентуалните подоцнежни надградби, влагата, како станот се грее и лади, електриката и водата, состојбата на зградата и листот за недвижност, употребната дозвола и енергетскиот сертификат.
Дали становите во Црна Гора имаат централно греење? Повеќето немаат: според пописот од 2023 година само 14,2 % од населените домови имаат централно греење. Околу половина се греат главно со дрва, а 43,7 % со струја.
Дали Црна Гора е изложена на земјотреси? Да. Земјотресот од 1979 година со магнитуда 7,0 најсилно го погоди крајбрежјето, а Југославија ги донесе сеизмичките градежни правила во 1981 година. Прашајте колку е стара зградата и дали е зајакната.
Колку се стари повеќето домови во Црна Гора? 53 % се изградени меѓу 1961 и 2000 година, а 32,5 % по 2001 година, според пописот од 2023 година.
Колку црногорски домови имаат клима-уред? 62,4 % од домовите што се користат за постојано живеење, според пописот од 2023 година.
Што ако откријам влага по купувањето? Ако станува збор за скриен недостаток, известете го продавачот во рок од 8 дена од откривањето; продавачот одговара за скриените недостатоци што ќе се појават во рок од 6 месеци од предавањето.
Извори
Податоците за становите се од соопштенијата на MONSTAT од пописот во 2023 година за становите според инсталациите и греењето (соопштение 52/2025) и за становите според катот, годината на изградба и материјалот (соопштение 55/2025). Земјотресот од 1979 година го опишува Заводот за хидрометеорологија и сеизмологија на Црна Гора (страниците се на црногорски), а правилникот од 1981 година е Правилникот за техничките нормативи за изградба на објекти во сеизмички подрачја („Службен лист на СФРЈ“ 31/1981). Одговорноста на продавачот за недостатоците ја утврдува Законот за облигационите односи. Податоците се проверени на 25 септември 2026. Fijaka е платформа за огласи и не дава технички ниту правни совети; за постара зграда прашајте градежен инженер.