Што е етажирање и како се запишува стан во катастарот во Црна Гора? Етажирањето е упис на зградата и нејзините посебни делови (станови, деловни простории, гаражи, паркинг-места и визби) во катастарот, така што секој посебен дел добива свој сопственик во имотниот лист, заедно со заедничката сопственост на заедничките делови на зградата и на земјиштето. Инвеститорот или имателот на правото ја пријавува промената настаната со градбата во катастарот во рок од 30 дена, теренските работи ги врши лиценцирана геодетска фирма, катастарот го враќа заверениот елаборат во рок од 30 дена од приемот, а трошоците ги сноси имателот на правото.
Правилата доаѓаат од Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите и од Правилникот за воспоставување и одржување на катастарот на недвижностите. Овој водич објаснува што се запишува, кој се запишува како сопственик, како тече постапката и што треба да провери купувачот на стан. Овој водич е корисен ако купувате стан во нова зграда во Црна Гора или сте инвеститор.
Што запишува етажирањето?
Етажната сопственост се запишува на имињата на сопствениците на посебните делови на зградата, заедно со нивната заедничка сопственост на заедничките делови на зградата и на земјиштето на кое стои зградата. За секој посебен дел катастарот запишува:
| Податок | Пример |
| Положба и облик | Кат и распоред во зградата |
| Нето-површина | Пресметана според стандард |
| Намена | Стан, деловна просторија, гаража |
| Назив, адреса и кат | Влез и кат |
| Број на соби | Соби |
| Година на изградба и правен статус | На пример дали има одобрение за употреба |
Зградите и посебните делови со нивните иматели на права се запишуваат во листот „V“ од имотниот лист. Разликата во површината на посебен дел што настанува само поради користење друг стандард за пресметка на површините не се смета за промена. Како да го читате листот објаснуваме во текстот за имотниот лист.
Кој се запишува како сопственик на стан во нова зграда?
- Зграда. Како имател на правото се запишува градителот што ја изградил зградата законски, односно градителот на кого му е издадено одобрение за градење или за употреба. Градителот на зграда што не е изградена законски се запишува со забелешка за товар во листот „G“.
- Посебен дел. Како имател на правото на посебен дел се запишува инвеститорот или лицето што ќе поднесе исправа со која докажува сопственост или правен континуитет од инвеститорот, на пример договор за купување на станот од инвеститорот.
- Легализација. За зграда изградена без одобрение, заради легализација, уписот се врши врз основа на нотарска исправа составена според изјава и геодетски елаборат на изведената состојба. Од измените во декември 2025 година, зградата мора да биде видлива и на сателитската и авионската снимка од јули 2025 година.
Заедничката сопственост на сопствениците на посебните делови се запишува на делот од урбанистичката парцела што му припаѓал на инвеститорот, а инвеститорот ја поднесува планската документација со границите на урбанистичката парцела заедно со барањето за упис на зградата.
Како тече постапката, чекор по чекор?
| Чекор | Кој | Рок |
| Пријава на промената во катастарот, со документи | Инвеститорот или имателот на правото | 30 дена од промената |
| Теренски работи и геодетски елаборат | Лиценцирана геодетска фирма | 30 дена од пријавата; рокот не важи кога работата се врши по договор |
| Проверка, преглед и заверка на елаборатот | Катастарот | Го враќа елаборатот во рок од 30 дена од приемот |
| Утврдување на правата и решение за упис | Катастарот | Кога постапката ќе заврши |
Работите предизвикани со изградба, реконструкција или уривање на објекти смее да ги врши само геодетска фирма што вработува најмалку еден геодетски стручњак овластен за тие работи. Трошоците за утврдување и спроведување на промените ги сноси имателот на правото. Од измените во 2025 и 2026 година геодетските фирми можат елаборатите, а нотарите и јавните органи барањата за упис да ги поднесуваат електронски, преку е-шалтерот на катастарот. Уписот на посебни делови подетално го анализира адвокатската канцеларија RoNa Legal во својот текст на англиски.
Што содржи геодетскиот елаборат?
Со елаборатот геодетската фирма поднесува, меѓу другото:
- своја лиценца за геодетски работи и овластување на геодетот што вршел мерење;
- уверение за калибрација на употребениот инструмент;
- доказ за сметка во MontePOS, ако при мерењето е користено сателитско позиционирање;
- кај легализацијата, извод од сателитската снимка од јули 2025 година за тоа дали зградата е видлива.
Елаборат поднесен преку е-шалтерот се потпишува со електронски потпис и печат.
Што треба да провери купувачот на стан?
| Проверка | Зошто |
| Дали станот е запишан како посебен дел во листот „V“ | Без тоа станот не може да се запише како посебен дел на ваше име |
| Кој е запишан како имател на правото | Треба да биде продавачот или инвеститорот со кого склучувате договор |
| Забелешки во листот „G“ | На пример зграда без одобрение за употреба или што отстапува од одобрението за градење |
| Дали површината во договорот одговара на катастарот | Разликите може да потекнуваат од различен стандард за пресметка |
| Дали е запишано земјиштето под зградата | Заедничката сопственост на сопствениците на посебните делови го опфаќа и земјиштето |
За стан во изградба, ризиците околу договорот и одобренијата ги опишуваме во текстот за купување недвижност во изградба, а оглас во кој пишува дека легализацијата е во тек го објаснуваме во текстот за legalizacija u toku. Откако зградата ќе има сопственици на посебни делови, за заедничките делови одлучува собранието на сопствениците.
Пример: зграда со 12 станови
Инвеститор добил одобрение за употреба за зграда со 12 станови и 12 паркинг-места:
- во рок од 30 дена од промената ја пријавува во катастарот и ангажира лиценцирана геодетска фирма;
- геодетската фирма ги снима зградата и посебните делови и го поднесува елаборатот во катастарот;
- катастарот го прегледува и заверува елаборатот и со решение ги запишува зградата и 24 посебни делови на име на инвеститорот;
- купувачите на становите ја запишуваат својата сопственост на посебните делови врз основа на договорите со инвеститорот.
Список
| Проверка | Зошто |
| Одобрение за употреба или за градење | Определува дали градителот се запишува без забелешка за товар |
| Промената пријавена во рок од 30 дена | Законска обврска на инвеститорот или имателот на правото |
| Лиценцирана геодетска фирма | Само таква фирма смее да ги врши работите предизвикани со градба |
| Планска документација со границите на парцелата | Инвеститорот ја поднесува со барањето за упис на зградата |
| Решение за упис од катастарот | Дури тогаш посебните делови се запишани |
Често поставувани прашања
Што е етажирање на стан? Тоа е упис на посебен дел од зградата, како стан или гаража, во катастарот како посебна недвижност со свој сопственик, заедно со заедничката сопственост на заедничките делови на зградата и на земјиштето.
Кој плаќа за етажирањето? Трошоците за утврдување и спроведување на промените во катастарот ги сноси имателот на правото, а работата ја врши лиценцирана геодетска фирма што ја ангажира имателот на правото.
Колку трае етажирањето? Промената се пријавува во рок од 30 дена. Геодетската фирма го поднесува елаборатот во рок од 30 дена од пријавата, освен ако работи по договор, а катастарот го враќа заверен во рок од 30 дена од приемот; потоа следува решението за упис.
Кој се запишува како сопственик на стан во нова зграда? На посебниот дел се запишува инвеститорот или лицето што ќе поднесе исправа со која докажува сопственост или правен континуитет од инвеститорот.
Може ли да купам стан што не е етажиран? Стан што не е запишан како посебен дел не може да се запише како посебен дел на ваше име додека не биде внесен во катастарот, па проверете го имотниот лист пред потпишувањето.
Дали разликата во површината значи грешка во катастарот? Не секогаш. Разликата во површината на посебен дел што настанува само поради друг стандард за пресметка на површините не се смета за промена.
Извори
Етажирањето е уредено со Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите („Службен лист на Република Црна Гора“ 29/2007 и „Службен лист на Црна Гора“ 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 и 160/2025, членови од 64 до 66, 77 и од 137 до 143; пречистениот текст до 2021 година го објавува Paragraf), а содржината на елаборатот и е-шалтерот со Правилникот за воспоставување и одржување на катастарот на недвижностите („Службен лист на Црна Гора“ 18/2023, 29/2023 и 10/2026, членови 80 и 80a). Правилата се проверени на 24 септември 2026. Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен упис обратете се до катастарот, до геодетска фирма или до адвокат.