Дали е безбедно да се купи стан во изградба во Црна Гора? Онолку колку што се безбедни одобрението, земјиштето и договорот. Пред првата уплата проверете го одобрението за градење на веб-страницата на општината или министерството, хипотеките на плацот во имотниот лист и потпишете договор кај нотар со рок за завршување, договорна казна и распоред на плаќања врзан за фазите на градбата.
Купувањето стан во изградба на крајбрежјето или во Подгорица привлекува од едноставна причина: цената е пониска отколку за завршен стан, а распоредот можете да го изберете. Но плаќате за нешто што сè уште не постои, а инвеститорот ги држи и парите и одлуката кога станот ќе биде готов. Тоа го покажуваат и локалните пребарувања: покрај „kupovina stana u izgradnji“ (купување стан во изградба) луѓето најчесто додаваат „iskustva“ (искуства), „procedura“ (постапка), „forum“ и „na kredit“ (на кредит), а посебно бараат „kupovina stana od investitora“ (купување од инвеститор). Овој водич е корисен ако размислувате да купите стан во изградба и сакате да знаете што да проверите пред да платите.
Овој текст оди по редоследот по кој треба да ги проверувате работите: одобрението, земјиштето, договорот, данокот и, на крајот, одобрението за употреба и уписот. Правилата се од Законот за градење од 2025 година, Законот за нотарите и Законот за облигационите односи.
Прво одобрението за градење, па уплатата
Без одобрение за градење нема законска градба, а зградата што се гради без него можеби нема ни да може да се приклучи на комуналните мрежи. Одобрението го издава општината, а министерството за објекти со бруто површина од 3.000 м² или повеќе и за хотели со четири и пет ѕвезди.
Добрата вест е дека ова лесно се проверува. Законот го обврзува органот барањето за одобрение да го објави на својата веб-страница во рок од три дена, а издаденото одобрение во рок од седум дена. Ако инвеститорот не може да ви го покаже одобрението и не можете да го најдете на веб-страницата на општината или министерството, тоа е првата и најсериозна причина да се откажете.
Законот и одобрението утврдуваат и рокови што се важни за вас:
| Рок во законот | Што значи за купувачот |
| Градбата мора да започне во рок од две години од одобрението | Ако не започне, инвеститорот го губи правото да гради |
| Градбата мора да заврши во рок од пет години | Ако доцни, инвеститорот плаќа годишен надоместок за секоја започната година задоцнување |
| Промената на инвеститорот мора да се пријави во рок од 30 дена | Ако инвеститорот се смени, проверете кој сега ви го должи станот |
Годишниот надоместок го казнува инвеститорот, но не ви ги враќа парите и не ја забрзува работата. Затоа датумот на завршување и последиците од задоцнувањето мора да бидат во вашиот договор.
Земјиштето и неговите товари
Имотниот лист за плацот покажува кој е сопственик на земјиштето и дали на него е запишана хипотека. Кога инвеститорот ја финансира градбата со банкарски кредит, хипотеката на земјиштето или на зградата е вообичаеното обезбедување. Тоа само по себе не е причина да се откажете, но пред првата уплата мора да знаете како вашиот стан ќе биде ослободен од товарот. Нотарскиот акт врз основа на кој е запишана хипотека може да биде непосредно извршен, па во случај на неплаќање банката може директно да посегне по недвижноста. Што друго да проверите во имотниот лист опишуваме во текстот за проверките пред купување.
Договорот: кај нотар, со рокови и последици
Договорот со кој се пренесува сопственост на недвижност мора да биде составен како нотарски акт; правна работа што не е составена во таа форма нема правно дејство. Истото важи и за преддоговорот: според Законот за облигационите односи, правилата за формата на главниот договор важат и за преддоговорот кога формата е услов за пуноважност. Преддоговор потпишан „во канцеларијата на инвеститорот“ затоа слабо ве штити.
Преддоговорот е обврзувачки ако ги содржи битните елементи на главниот договор, а ако инвеститорот одбие да го склучи главниот договор, судот може да му нареди тоа да го направи. Склучувањето може да се бара во рок од шест месеци од датумот утврден за главниот договор. Во договорот ставете го барем следново:
- Точната единица: кат, број на станот, нето-површина и основа.
- Цената и што опфаќа: ДДВ, паркинг, остава.
- Распоред на плаќања врзан за фазите на градбата, а не за календарски датуми.
- Рокот за завршување и договорна казна за задоцнување.
- Рок за одобрението за употреба и уписот во катастарот, како обврска на инвеститорот.
- Што се случува ако проектот или одобрението се изменат и правото на купувачот во тој случај да го раскине договорот.
- Враќање на уплатите ако станот не биде завршен.
ДДВ наместо данок на промет
При првата продажба на нов стан од инвеститорот не се плаќа данок на промет на недвижности; цената вклучува ДДВ од 21 %. Данокот на промет се плаќа само при препродажба, па вреди во договорот да стои дека цената го вклучува ДДВ. Разликата меѓу двата режима ја објаснуваме во текстот за данокот на промет на недвижности.
Годишниот данок на имот не ве оптоварува за време на градбата: од измените во октомври 2025 година објектите во изградба не подлежат на него. Обврската настанува откако ќе станете запишан сопственик, а како потоа се пресметува е опишано во нашиот текст за данокот на имот.
Одобрението за употреба и уписот: кога станот станува ваш
Зградата не смее да се користи пред да се издаде одобрение за употреба. Инвеститорот поднесува барање откако ќе заврши стручниот надзор, се врши технички преглед, а одобрението се издава со решение и се објавува на веб-страницата на органот во рок од три дена. Инвеститорот мора да побара упис на зградата во катастарот во рок од седум дена од добивањето на одобрението за употреба.
Дури тогаш вашиот стан може да се запише на ваше име, а сопственоста ја стекнувате со уписот, а не со потписот или клучевите. Ако инвеститорот ви понуди да се вселите пред одобрението за употреба, тоа не е услуга, туку ризик: станот не смее да се користи, а уписот се одложува.
Ако во имотниот лист се појави забелешка дека зградата нема одобрение за употреба, тоа не значи автоматски дека не може да се продаде. Што точно значи и кога станот сепак може да се продаде објаснуваме во текстот за легализацијата и рокот од август 2027.
Проверки пред првата уплата
| Што проверувате | Каде |
| Одобрение за градење и инвеститор | Веб-страницата на општината или министерството |
| Сопственик на земјиштето и хипотеки | Имотниот лист за плацот |
| Рок за завршување и казна | Договорот кај нотар |
| Распоред на плаќања по фази | Договорот кај нотар |
| ДДВ вклучен во цената | Договорот и фактурата |
| Одобрение за употреба | Веб-страницата на органот што го издал одобрението за градење |
Ако повеќе сакате да купите завршен стан отколку стан во изградба, актуелната понуда е во огласите за недвижности во Црна Гора.
Често поставувани прашања
Дали е безбедно да се купи стан во изградба? Онолку колку што се безбедни одобрението, земјиштето и договорот. Проверете го одобрението за градење на веб-страницата на органот, товарите на земјиштето во имотниот лист и потпишете договор кај нотар со рокови и казни.
Дали преддоговорот мора да се склучи кај нотар? За недвижностите главниот договор е нотарски акт, а правилата за формата на главниот договор важат и за преддоговорот кога формата е услов за пуноважност. Затоа склучете го кај нотар.
Дали се плаќа данок на промет за стан купен од инвеститор? Не при првата продажба. Цената вклучува ДДВ од 21 %; данокот на промет се плаќа при подоцнежна препродажба.
Што ако инвеститорот доцни? Законот го обврзува инвеститорот да заврши во рок од пет години или да плаќа годишен надоместок, но тоа не ве обештетува вас. Рокот и договорната казна мора да бидат во вашиот договор.
Може ли да се вселам пред одобрението за употреба? Не. Зградата не смее да се користи пред одобрението за употреба, освен за пробна работа на опремата.
Кога станувам сопственик? Со уписот во катастарот, што е можно дури откако инвеститорот ќе добие одобрение за употреба и ќе ја запише зградата.
Извори
Правилата за одобренијата, роковите и употребата се од Законот за градење („Службен лист на Црна Гора“ 19/2025). Барањето за нотарски акт го утврдува Законот за нотарите (член 52), а правилата за преддоговорот и за формата на договорите за пренос на недвижности Законот за облигационите односи (членови 40, 61 и 64). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен договор консултирајте се со нотар или адвокат.