Странец сум. Можам ли наследена недвижност во Црна Гора да запишам на свое име? Да. Според член 414 од законот, странско физичко лице стекнува недвижност со наследување исто како и црногорски државјанин. Откако оставинската постапка ќе заврши и решението за наследување ќе стане правосилно, решението се запишува во катастарот како промена на сопственикот во list nepokretnosti.
Кога странски наследник наследува недвижност од роднина во Црна Гора, ја стекнува со истите права како и црногорски државјанин. Постапката почнува кај нотар со ostavinski postupak (оставинска постапка), правосилното решение за наследување се запишува во катастарот и дури тогаш недвижноста може да се продаде. Наследниците од првиот наследен ред се ослободени од данокот на наследство. Подолу се чекорите, документите и трошоците.
Може ли странски наследник да наследи недвижност во Црна Гора?
Да. Според член 414 од Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Закон за сопственичко-правните односи), странско физичко лице може да стекне недвижност во Црна Гора со наследување, исто како и црногорски државјанин. Со други зборови, некои ограничувања за странците што важат при купување не се применуваат кога стекнувањето е со наследување.
Тука има една нијанса. Член 415 од истиот закон ги наведува категориите што странец не може да ги стекне со купување: земјоделско земјиште (poljoprivredno zemljište), шуми и шумско земјиште, недвижности на помалку од 1 км од граничниот појас, острови и уште неколку категории. Дали овие категории можат да се стекнат и со наследување, во правната теорија главно се толкува во прилог на „наследниот исклучок“, но тоа не е прашање решено со јасна судска пракса за секоја ситуација. Ако е наследено земјоделско земјиште или парцела близу границата, мудро е пред уписот адвокат да го потврди ова прашање за конкретниот предмет.
Изворите ја споменуваат и взаемноста (reciprocitet) како општо начело; бидејќи состојбата се разликува од земја до земја и од предмет до предмет, тука не изнесуваме цврсто тврдење за неа.
Постапката: ostavinski postupak (оставинска постапка) кај нотар
Со измените на Zakon o vanparničnom postupku од 2015 година, неспорните оставински предмети се префрлени од судовите кај нотарите. Целта беше постапката да се забрза. Има една разлика во однос на другите нотарски работи: кај наследувањето не можете слободно да го изберете нотарот. Документите прво се поднесуваат до Osnovni sud (основниот суд), а судот ги распределува предметите меѓу нотарите од своето подрачје по азбучен ред на нивните имиња.
Откако ќе го прими предметот, нотарот ја води постапката онака како што порано ја водеше судот и, според изворите, должен е да ја заврши во рок од 60 дена. По доставувањето на rješenje (решението) што го донесува, во рок од 8 дена може да се поднесе prigovor (приговор); приговорот се поднесува кај нотарот, кој потоа го препраќа предметот до судот што му го доделил. (Овие рокови произлегуваат од реформата од 2015 година; вреди да се потврди сегашната пракса.)
Ако нема тестамент, се применува законскиот ред на наследување: во првиот ред брачниот другар и децата наследуваат на еднакви делови. Брачниот другар и децата се заштитени со nužni dio (нужен дел); не можат да бидат лишени од наследство без оправдана причина.
Кои документи се потребни?
За наследник во странство документацијата може да биде делот од постапката што одзема најмногу време. Обично се бараат:
| Документ | Опис |
| Izvod iz matične knjige umrlih | Извод од матичната книга на умрените за оставителот |
| Документи за сродство и граѓанска состојба | Исправи што го докажуваат наследниот однос |
| List nepokretnosti | Имотниот лист за недвижноста |
| Лична карта / пасош | Документот за идентификација на наследникот |
| Punomoćje (полномошно) | За водење на постапката од далечина, заверено кај нотар |
За документите на странски јазик црногорските органи можат да побараат заверен превод (ovjereni prevod). За да важат во Црна Гора полномошното и службените документи издадени во странство, во повеќето случаи е потребен апостил (заверка според Хашката конвенција) или конзуларна легализација. Црна Гора е членка на Хашката конвенција за апостил. Наследникот не мора секогаш да се појави лично; со punomoćje дадено на застапник постапката во голема мера може да се води од далечина. Нотарот може и да координира меѓу наследници што се во различни земји.
Упис во катастарот по решението за наследување
Откако оставинската постапка ќе заврши, документот што го имате в раце е правосилно (pravosnažno) rješenje o nasljeđivanju. Ова решение е основа за запишување на промената на сопственикот во list nepokretnosti на недвижноста. Барањето се поднесува до локалната катастарска служба; надлежен орган е Uprava za katastar i državnu imovinu во Подгорица.
Уписот по решението за наследување е последица што настапува по сила на закон, но недвижноста нема да се појави на ваше име додека не се завршат административните формалности својствени за катастарот. Законот бара и катастарскиот орган да го извести Министерството за финансии во рок од 15 дена од денот кога ќе запише странец (во контекст на член 415). Тоа известување го врши органот, а не вие; сепак, корисно е да знаете дека е дел од постапката.
Продажба на наследената недвижност
Она што повеќето наследници го превидуваат е дека уписот е предуслов за продажба. Недвижноста не може да се пренесе на купувач додека не биде запишана во катастарот на ваше име (или на името на наследниците). Откако уписот ќе заврши, продажбата и преносот одат како обична трансакција со недвижност.
Ако има повеќе наследници, недвижноста останува во сосопственост (suvlasništvo) до делбата (dioba). Во тој случај за продажбата е потребно учество или согласност од сите сосопственици; еден наследник не може да ја продаде целата недвижност без согласност од другите. Ако недвижноста е стекната во брак или е заеднички имот, може да се бара и нотарски заверена согласност од брачниот другар.
Кај наследник што живее во странство се јавуваат уште две практични тешкотии: префрлањето на парите од продажбата во странство обично зависи од документација што покажува дека данокот на промет е платен и од завршувањето на постапките околу сопственоста; а чекорите како отворање локална банкарска сметка и докажување на потеклото на средствата (прописи против перење пари) можат да потраат. Ова се прашања на практична примена, а не на формални прописи, и се разликуваат од банка до банка и од предмет до предмет.
Празнењето и чистењето на недвижноста пред продажбата е уште една конкретна задача што ги чека повеќето наследници; за да средите стан што долго бил празен или неискористен пред да му го покажете на купувач, можете да закажете услуга за чистење на домот преку Glatko.
Данок: данокот на наследство и данокот на промет се две различни работи
Важно е двата данока да не се мешаат.
Данок на наследство и подарок (porez na nasljeđe i poklon)
Црна Гора нема посебен закон за данок на наследство; овој данок е уреден во Zakon o porezu na promet nepokretnosti. Тука е одлучувачко ослободувањето. Наследниците од првиот наследен ред, односно брачниот другар, децата и родителите на оставителот, се ослободени од данокот на наследство за недвижности. Значи, лице што наследува недвижност од својот брачен другар или од родител во оваа фаза не плаќа данок на наследство.
За наследниците што не се ослободени (подалечни роднини или лица што не се во сродство), практичните извори споменуваат стапка од приближно 3 %. Од изворите не е јасно дали таа стапка е рамна или се применува прогресивно како данокот на промет; ако не сте во ослободената група, точниот износ ќе треба да се пресмета за вашиот предмет.
Данок на промет на недвижности (porez na promet nepokretnosti)
Овој данок настапува во моментот на продажбата и по правило го плаќа купувачот. Од 1 јануари 2024 важи прогресивна (progresivna) тарифа:
| Вредност на недвижноста | Данок на промет |
| До 150.000 EUR | 3 % |
| 150.000,01 – 500.000 EUR | 4.500 EUR + 5 % на износот над 150.000 |
| Над 500.000,01 EUR | 22.000 EUR + 6 % на износот над 500.000 |
Стекнувањето со наследување не подлежи на данокот на промет, туку на режимот за наследство и подарок опишан погоре. Значи, ако сте наследник од првиот ред, при стекнувањето на недвижноста не настанува данок на промет; данокот на промет главно се однесува на страната на купувачот кога подоцна ќе ја продадете недвижноста. ДДВ (21 %), кој може да се појави при првиот пренос на новоградба, обично не се очекува кај препродажбите и наследните преноси.
Што има на пазарот денес? Контекстот на огласите на Fijaka
За наследник што размислува да продаде наследена недвижност природно е прашањето „за колку се продава слична недвижност денес?“. Во огласите за недвижности за продажба што беа објавени на Fijaka во времето на пишување на овој текст, ценовниот опсег се движеше приближно од 5.555 EUR до 444.444 EUR, а средината на понудата се групираше во опсегот од 100.000 до 250.000 EUR. Ова е многу мал примерок, само 8 огласи, и не може да се смета за пазарна статистика. Факторите што ја одредуваат цената, односно локацијата, квадратурата, погледот на море и состојбата на зградата, многу се разликуваат од оглас до оглас. Сепак, разгледувањето на актуелните огласи е корисно за да стекнете претстава за опсегот за вашата недвижност и да правите споредби.
Правно резиме
Странски наследник наследува недвижност во Црна Гора со исти права како државјанин (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). Постапката оди преку ostavinski postupak кај нотар; правосилното решение за наследување се запишува во катастарот, а продажба е можна дури по уписот. Наследниците од првиот ред (брачен другар, деца, родители) се ослободени од данокот на наследство; при продажба прогресивниот данок на промет по правило го плаќа купувачот. Прашањата како земјоделско, шумско и гранично земјиште, сосопственост меѓу повеќе наследници и взаемност се разликуваат од предмет до предмет. Во такви гранични ситуации, правилното поставување на постапката од самиот почеток, на пример со услугата на RoNa Legal за наследно право, спречува губење време и пари. Секој предмет е различен; за конечен одговор побарајте потврда од адвокат.
Често поставувани прашања
Мора ли да патувам во Црна Гора за да ја следам постапката?
Не. Со punomoćje (полномошно) составено кај нотар или во конзулат во вашата земја и со апостил или конзуларна легализација, застапник може да ја спроведе постапката во ваше име. Нотарот може и да координира меѓу наследници од различни земји.
Ако продадам стан што го наследив од брачниот другар, ќе платам ли данок?
Како наследник од првиот ред (брачен другар) сте ослободени од данокот на наследство. Во фазата на продажба прогресивниот данок на промет по правило го плаќа купувачот: 3 % до 150.000 EUR, а над тоа прогресивно 5 % и 6 %.
Ако има повеќе наследници, можам ли сам да ја продадам недвижноста?
Не. По решението за наследување недвижноста станува сосопственост (suvlasništvo) на наследниците до делбата. За продажбата е потребно учество или согласност од сите сосопственици.
Моите документи се на друг јазик. Што треба да направам?
За документите на странски јазик, како изводот од матичната книга на умрените, исправите за сродство и полномошното, црногорските органи можат да побараат заверен превод (ovjereni prevod). За повеќето службени документи издадени во странство потребен е и апостил или конзуларна легализација.
Можам ли парите од продажбата да ги префрлам во странство?
Обично да, но во праксата префрлањето може да зависи од документација што покажува дека данокот на промет е платен и од завршувањето на постапките околу сопственоста. Чекорите како отворање локална банкарска сметка и докажување на потеклото на средствата (прописи против перење пари) можат да потраат, зависно од банката.
Ако сакате да ги споредите актуелните цени на недвижностите и да стекнете претстава за опсегот за вашата недвижност, разгледајте ги огласите за недвижности за продажба на Fijaka.
Оваа содржина е од информативен карактер и не е правен совет. Даночните стапки, роковите и административната пракса можат да се променат; прашањата како оставинската постапка, повеќе наследници и видот на земјиштето се разликуваат од предмет до предмет. Извори: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf) и gov.me, измени на данокот на промет од 01.01.2024. Својата ситуација секогаш потврдете ја со адвокат.