Можам ли во Црна Гора на продавачот да му платам директно со биткоин? Некои продавачи ќе прифатат криптовалути со приватен договор, но тоа не го менува договорот што стигнува до регистарот на недвижности. Цената во ugovor o kupoprodaji и натаму е напишана во евра, а даноците се пресметуваат на вредноста во евра. Во праксата повеќето трансакции се одвиваат така што криптовалутите се претвораат во евра преку лиценцирана берза или OTC. Криптовалутите во Црна Гора не се регулирани; структурата поставете ја со адвокат. Криптовалутите не го менуваат данокот: препродажбата подлежи на данок на промет од 3–6 %, а првата продажба на новоградба од продавач што е ДДВ-обврзник на ДДВ од 21 %.
Во Црна Гора можете да купите недвижност со криптовалути, но тие не се законско средство за плаќање. Единствената службена валута е еврото; нотарскиот договор за продажба (ugovor o kupoprodaji) секогаш ја наведува цената во EUR. Во праксата вашите криптовалути се претвораат во евра преку лиценцирана берза или OTC-сервис, плаќањето се врши во евра, а даноците се пресметуваат на вредноста во евра. Најтешкиот дел од целата постапка е да се документира од каде потекнуваат парите и да се поминат проверките против перење пари.
Дали криптовалутата тука е „пари“? Правен статус
Црна Гора еднострано го прифати еврото (евроизација) и еврото е нејзиното единствено законско средство за плаќање. Централната банка (Centralna banka Crne Gore, CBCG) јасно наведува дека нема правна основа криптовалутите да се класифицираат како средство за плаќање, електронски пари или платен инструмент. Со други зборови, Bitcoin или која било друга криптовалута во земјата не се признава како службена „valuta“.
Криптоимотот во Црна Гора сѐ уште не е регулиран; законот за криптоимот (Zakon o kriptoimovini) е во фаза на нацрт и не се очекува наскоро да стапи на сила. Трансакциите со криптовалути во праксата се дозволени, но нема заштита на потрошувачите, осигурување на депозитите ниту заштита на инвеститорите. Ризикот од промени на цената и од измама целосно паѓа на купувачот.
Значи, кога некој ќе рече „купив куќа со крипто“, тој или ги претворил криптовалутите во евра или приватно го убедил продавачот да ги прифати. Во двата случаи договорот што стигнува до регистарот на недвижности гласи на евра. Секој предмет е различен, а криптовалутите се нерегулирана област, па важечките правила потврдете ги со адвокат.
Како всушност функционира плаќањето?
Купувањето со криптовалути обично се одвива во две фази. Прво криптовалутите се претвораат во евра, а потоа настапува нотарот. Претворањето во евра обично се врши преку странска берза или OTC-сервис; повеќето купувачи го претпочитаат тој пат наместо да се потпрат на локална криптоберза. Претворањето обично завршува пред нотарската заверка, продавачот потврдува дека еврата стигнале на неговата сметка и врз основа на таа потврда нотарот ја составува clausula intabulandi со која се дозволува упис на сопственоста.
Улогата на нотарот тука е одлучувачка. Во Црна Гора договорот за продажба на недвижност мора да се состави како нотарски акт (notarski zapis); без нотар договорот нема правна сила. Нотарот ги проверува идентитетот на странките, важноста на документите и дали се исполнети законските услови.
Банките и нотарите толку внимателно ги разгледуваат парите што потекнуваат од криптовалути затоа што и едните и другите се обврзници (obveznik) според прописите против перење пари. Бидејќи трансакциите со криптовалути тешко се следат, тие се претпазливи поради обврската да пријават сомнителни трансакции. Тука постапката и најчесто застанува.
Ако сакате правилно да ги поставите плаќањето, документацијата за потеклото на средствата и усогласеноста со прописите против перење пари при купување финансирано со криптовалути, правната услуга на RoNa за недвижности со криптовалути во Црна Гора е насочена токму кон правното структурирање на вакви предмети.
Потекло на средствата: вистинската пречка за криптовалутите
Важечкиот закон, Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Sl. list CG 110/23; подоцнежни измени 065/24 и 024/25), го прошири списокот на обврзници: сега се опфатени агентите за недвижности, нотарите, адвокатите и сметководителите. Во праксата тоа значи дека купувачот мора да документира од каде потекнуваат парите.
Прифатливи докази за потеклото на средствата се претходни договори за продажба, потврди за продажба на недвижност, документи за наследство и доказ за приход или кредит. Кога се вклучени криптовалути, оваа документација е особено тешка: од вас се очекува да изградите синџир што покажува кога сте ги стекнале криптовалутите, по кој курс и како сте ги претвориле во евра. Секторот на недвижности се смета за ранлив на перење пари; и ММФ и комитетот Moneyval на Советот на Европа ѝ укажале на Црна Гора на слабостите во превентивните мерки што ги применуваат агентите за недвижности.
Постои праг и кај готовината. Контролите се активираат кај готовински плаќања од приближно 10.000 EUR и повеќе, а повеќе плаќања што служат за иста економска цел можат да се третираат како една трансакција (забрана за делење за да се остане под прагот). Точниот опфат и деталите за примената на овој праг потврдете ги со адвокат или даночен советник; еврата од претворањето на вашите криптовалути можат да бидат подложени на истата проверка кога ќе влезат во банката.
Сопственост и упис: постапката во катастарот
Во Црна Гора сопственоста не преминува со потпишување на договорот, туку со уписот. Откако notarski zapis и clausula intabulandi ќе бидат готови, барањето за упис се поднесува до Uprava za katastar i državnu imovinu (katastar). Купувачот го стекнува правото на сопственост дури кога тоа ќе се запише во katastar nepokretnosti, односно ќе се евидентира во имотниот лист (list nepokretnosti).
Потребните документи обично се: нотарски заверениот договор kupoprodaja, копија од документот за идентификација и clausula intabulandi. Откако барањето за упис ќе биде примено, запишувањето на новиот сопственик во list nepokretnosti во праксата може да трае околу 60 дена; бидејќи ова е административен рок, тој се разликува од предмет до предмет.
Ако по преземањето на недвижноста сакате да работите со локални мајстори на реновирање, внатрешно уредување или градба, услугата на Glatko за реновирање и градба ви помага да го организирате тоа уредување по купувањето со локални мајстори.
Даноци: данок на промет, ДДВ и останатото
Даночната страна бара посебно внимание при плаќање со криптовалути, бидејќи даночна основа е пазарната вредност на недвижноста во EUR, без оглед на тоа колку криптовалути навистина сте платиле. Во Црна Гора два главни данока меѓусебно се исклучуваат. Кај препродажба плаќате данок на промет на недвижности (porez na promet nepokretnosti); кај првиот пренос на новоградба купена од продавач што е ДДВ-обврзник, наместо данокот на промет се применува ДДВ.
Од 1 јануари 2024 данокот на промет повеќе не е со рамна стапка, туку се пресметува по прогресивни прагови:
| Вредност на недвижноста (EUR) | Данок на промет |
| До 150.000 | 3 % |
| Над 150.000,01 | 4.500 EUR + 5 % на делот над 150.000,01 |
| Над 500.000,01 | 22.000 EUR + 6 % на делот над 500.000,01 |
Даночен обврзник е страната што ја стекнува недвижноста (sticalac), во праксата купувачот, освен ако договорот не предвидува поинаку. Основа е пазарната вредност во моментот на стекнувањето; ако цената од договорот е под пазарната вредност, даночниот орган може да ја утврди вистинската вредност. Обврзникот поднесува пријава до надлежниот даночен орган во рок од 15 дена од потпишувањето на договорот со кој настанува обврската; рокот за плаќање тече одделно, според доставеното rješenje. Стапувањето на сила на прогресивните стапки беше официјално објавено преку gov.me.
Кај ДДВ, стандардната стапка е 21 %. Преносите на недвижности по правило се ослободени од ДДВ, но првиот пренос на сопственоста на новоградба од продавач што е ДДВ-обврзник (и на градежното земјиште под неа) подлежи на ДДВ од 21 %. Во тој случај ДДВ се плаќа како дел од цената и данок на промет не се должи; кај подоцнежните преноси (препродажби) настапува данокот на промет. Бројките „19 % ДДВ“ и „рамни 3 % данок на промет“ што се среќаваат во некои постари водичи се застарени.
Ако подоцна ја продадете недвижноста, евентуалната добивка може да се оданочи како капитална добивка (kapitalna dobit); кај купување и продажба со криптовалути добивката повторно се пресметува во евра. Бидејќи стапката и ослободувањата тука се разликуваат од предмет до предмет, точниот износ утврдете го со даночен советник. Како и за секој правен дел во овој текст, важи истата ограда: прописите и општинската пракса можат да се променат, па потврдете ја актуелната состојба.
Сопственост на странци: разликата меѓу стан и земјиште
Странците можат слободно да купуваат станови во Црна Гора. Правилата се поинакви за земјиште (zemljište) и за самостојни куќи (kuća): странец може да стекне земјиште само ако неговата матична земја им го дава истото право на црногорските државјани (взаемност). Каде што нема взаемност, вообичаеното решение е купување преку фирма регистрирана во Црна Гора; таа фирма може да биде целосно во странска сопственост.
Некои категории се недостапни за странци под какви било услови; меѓу нив главни се природните богатства, добрата во општа употреба, земјоделското и шумското земјиште, културните споменици од исклучително значење, островите, подрачјата до 1 км од границата и зоните што државата ги прогласила за ограничени.
Ценовен контекст: што имаше во понудата на Fijaka?
За да дадеме конкретна претстава за размерот: во времето на пишување на овој текст Fijaka имаше 8 објавени огласи за недвижности, а забележаните барани цени се движеа приближно од 5.555 EUR до 444.444 EUR (n=8). Не читајте го ова како пазарна статистика; тоа е само пресек на ценовниот опсег на тогашните огласи. Не е изведена бројка како просек или медијана, туку само контекст.
Често поставувани прашања
Ако платам со криптовалути, на која вредност се пресметува мојот данок?
Даночна основа не е количеството криптовалути, туку пазарната вредност на недвижноста во EUR во моментот на стекнувањето. Данокот на промет се пресметува на таа вредност во евра по прогресивните прагови; ако цената од договорот е под пазарната вредност, даночниот орган може да ја земе вистинската вредност. Пред да ја поднесете пријавата, точниот износ потврдете го со даночен советник.
Дали потеклото на средствата навистина е најголемата пречка?
Во праксата, да. Според прописите против перење пари, нотарот, банката и агентот за недвижности ќе бараат да го документирате потеклото на парите. За криптовалутите тоа значи синџир од документи од стекнувањето до претворањето во евра, и токму тука работите најчесто застануваат. Ако документацијата за потеклото на средствата ја подготвите однапред, постапката оди забележливо полесно.
Дали купувањето нов стан даночно се разликува од препродажба?
Да. Кај првиот пренос на новоградба купена од продавач што е ДДВ-обврзник плаќате ДДВ од 21 % и не плаќате данок на промет. Кај препродажба не се применува ДДВ, туку прогресивниот данок на промет (3–6 %). Двата данока меѓусебно се исклучуваат; кој од нив важи зависи од статусот на продавачот.
Можам ли како странец да купам земјиште?
За станови нема ограничувања. За земјиште и самостојни куќи важи правилото на взаемност: можете да купите ако вашата земја им го дава истото право на црногорските државјани. Во спротивно, вообичаениот пат е да основате фирма регистрирана во Црна Гора и да купите преку неа. Земјоделското и шумското земјиште, островите и граничните зони се затворени за странци.
Кога точно сопственоста преминува на мене?
Се брои уписот, а не потписот. По notarski zapis и clausula intabulandi се поднесува барање до катастарот; сопственоста преминува кога ќе се запише во list nepokretnosti. Тој упис во праксата може да трае околу 60 дена и се разликува од предмет до предмет.
Оваа содржина е само за информирање; не е правен, финансиски ниту инвестициски совет. Криптовалутите во Црна Гора не се регулирани и носат ризици. Црногорските прописи и општинската пракса можат да се променат, а секој предмет и секој случај се различни. Пред да преземете каков било чекор, својата ситуација потврдете ја во светлото на важечките прописи со адвокат и даночен советник.