Cumpărarea unei proprietăți cu criptomonede în Muntenegru: statut juridic, fluxul plății, titlu și impozite

Pot plăti vânzătorul direct în Bitcoin în Muntenegru? Unii vânzători acceptă criptomonede printr-o înțelegere privată, dar asta nu schimbă contractul care ajunge la registrul imobiliar. Prețul din ugovor o kupoprodaji rămâne scris în euro, iar impozitele se calculează pe valoarea în euro. În practică, cele mai multe tranzacții se fac prin conversia criptomonedelor în euro printr-o platformă de schimb licențiată sau prin OTC. Criptomonedele nu sunt reglementate în Muntenegru; stabiliți structura cu un avocat. Criptomonedele nu schimbă impozitul: o revânzare este supusă impozitului pe transfer de 3–6 %, iar prima vânzare a unei construcții noi de către un vânzător înregistrat în scopuri de TVA, unui TVA de 21 %.

În Muntenegru puteți cumpăra imobile cu criptomonede, dar acestea nu sunt mijloc legal de plată. Singura monedă oficială este euro; contractul de vânzare autentificat la notar (ugovor o kupoprodaji) indică întotdeauna prețul în EUR. În practică, criptomonedele dumneavoastră sunt convertite în euro printr-o platformă de schimb licențiată sau printr-un serviciu OTC, plata se face în euro, iar impozitele se calculează pe valoarea în euro. Partea cea mai grea din toată procedura este să documentați de unde provin banii și să treceți de verificările împotriva spălării banilor.

Sunt criptomonedele „bani” aici? Statutul juridic

Muntenegru a adoptat unilateral euro (euroizare), iar euro este singurul său mijloc legal de plată. Banca Centrală (Centralna banka Crne Gore, CBCG) afirmă limpede că nu există temei legal pentru a încadra criptomonedele ca mijloc de plată, monedă electronică sau instrument de plată. Cu alte cuvinte, Bitcoin sau orice altă criptomonedă nu este recunoscută în țară drept „valuta” oficială.

Criptoactivele sunt încă nereglementate în Muntenegru; legea privind criptoactivele (Zakon o kriptoimovini) este în stadiu de proiect și nu se așteaptă să intre în vigoare în viitorul apropiat. Tranzacțiile cu criptomonede sunt permise în practică, dar nu există protecția consumatorului, garantarea depozitelor sau protecția investitorului. Volatilitatea prețului și riscul de fraudă cad în întregime asupra cumpărătorului.

Așadar, când cineva spune „am cumpărat o casă cu cripto”, fie și-a convertit criptomonedele în euro, fie l-a convins în privat pe vânzător să le accepte. În ambele cazuri, contractul care ajunge la registrul imobiliar este exprimat în euro. Fiecare dosar este diferit, iar criptomonedele sunt un domeniu nereglementat, așa că confirmați regulile în vigoare cu un avocat.

Cum decurge de fapt plata?

O achiziție cu criptomonede se desfășoară de obicei în două etape. Mai întâi criptomonedele sunt convertite în euro, apoi intervine notarul. Conversia în euro se face de regulă printr-o platformă de schimb din străinătate sau printr-un serviciu OTC; cei mai mulți cumpărători preferă această cale în loc să se bazeze pe o platformă locală. Conversia se încheie de obicei înainte de actul notarial, vânzătorul confirmă că euro au ajuns în contul său și, pe baza acestei confirmări, notarul întocmește clausula intabulandi, care permite înscrierea titlului.

Rolul notarului este aici decisiv. În Muntenegru, un contract de vânzare imobiliară trebuie încheiat ca act notarial (notarski zapis); fără notar, contractul nu are forță juridică. Notarul verifică identitatea părților, valabilitatea documentelor și îndeplinirea condițiilor legale.

Băncile și notarii analizează atât de atent banii proveniți din criptomonede pentru că și unii, și alții sunt entități obligate (obveznik) potrivit legislației împotriva spălării banilor. Fiindcă tranzacțiile cu criptomonede sunt greu de urmărit, sunt prudenți în privința raportării tranzacțiilor suspecte. Tot aici procedura are cele mai mari șanse să se blocheze.

Dacă vreți să structurați corect plata, dosarul privind proveniența fondurilor și conformitatea cu regulile împotriva spălării banilor la o achiziție finanțată cu criptomonede, serviciul juridic RoNa pentru imobiliare cu criptomonede în Muntenegru se concentrează exact pe structurarea juridică a acestui tip de dosar.

Proveniența fondurilor: adevăratul obstacol al criptomonedelor

Legea în vigoare, Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Sl. list CG 110/23; modificări ulterioare 065/24 și 024/25), a lărgit lista entităților obligate: acum sunt incluși agenții imobiliari, notarii, avocații și contabilii. În practică, asta înseamnă că cumpărătorul trebuie să documenteze de unde provin banii.

Dovezile acceptate privind proveniența fondurilor includ contracte de vânzare anterioare, documente privind vânzarea unei proprietăți, acte de moștenire și dovada veniturilor sau a unui credit. Când sunt implicate criptomonede, această documentație este deosebit de anevoioasă: vi se cere să construiți un lanț care arată când ați dobândit criptomonedele, la ce curs și cum le-ați convertit în euro. Sectorul imobiliar este considerat vulnerabil la spălarea banilor; atât FMI, cât și comitetul Moneyval al Consiliului Europei au atras atenția Muntenegrului asupra slăbiciunilor din măsurile preventive aplicate de agenții imobiliari.

Există un prag și pe partea de numerar. Controalele se declanșează la plăți în numerar de aproximativ 10.000 EUR și peste, iar mai multe plăți care servesc aceluiași scop economic pot fi tratate ca o singură tranzacție (interdicția de a fracționa pentru a rămâne sub prag). Confirmați cu un avocat sau cu un consultant fiscal întinderea exactă și detaliile de aplicare ale acestui prag; euro obținuți din conversia criptomonedelor pot fi supuși aceleiași verificări când intră în bancă.

Titlu și înscriere: procedura la katastar

În Muntenegru, proprietatea trece nu prin semnarea contractului, ci prin înscriere. După ce notarski zapis și clausula intabulandi sunt gata, cererea de înscriere se depune la Uprava za katastar i državnu imovinu (katastar). Cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate abia atunci când acesta este înscris în katastar nepokretnosti, adică trecut în extrasul de carte funciară (list nepokretnosti).

Documentele necesare sunt de obicei: contractul de kupoprodaja autentificat la notar, o copie a actului de identitate și clausula intabulandi. După primirea cererii de înscriere, trecerea noului proprietar pe list nepokretnosti poate dura în practică aproximativ 60 de zile; fiind un termen administrativ, diferă de la dosar la dosar.

Dacă, după intrarea în posesie, vreți să lucrați cu meseriași locali la renovare, amenajări interioare sau construcție, serviciul Glatko de renovări și construcții vă ajută să organizați această amenajare de după cumpărare cu meșteri locali.

Impozite: impozitul pe transfer, TVA și restul

Partea fiscală cere o atenție aparte la plata cu criptomonede, pentru că baza impozabilă este valoarea de piață a proprietății în EUR, indiferent câte criptomonede ați plătit efectiv. În Muntenegru, două impozite principale se exclud reciproc. La o proprietate la revânzare plătiți impozitul pe transferul proprietății imobiliare (porez na promet nepokretnosti); la primul transfer al unei construcții noi cumpărate de la un vânzător înregistrat în scopuri de TVA, în locul impozitului pe transfer se aplică TVA.

De la 1 ianuarie 2024, impozitul pe transfer nu mai este o cotă unică, ci se calculează pe tranșe progresive:

Contribuabilul este partea care dobândește proprietatea (sticalac), în practică cumpărătorul, dacă în contract nu se prevede altfel. Baza este valoarea de piață din momentul dobândirii; dacă prețul din contract este sub valoarea de piață, autoritatea fiscală poate stabili valoarea reală. Contribuabilul depune o declarație la autoritatea fiscală competentă în 15 zile de la semnarea contractului care dă naștere impozitului; termenul de plată curge separat, potrivit deciziei (rješenje) comunicate. Intrarea în vigoare a cotelor progresive a fost anunțată oficial pe gov.me.

Pe partea de TVA, cota standard este de 21 %. Transferurile de imobile sunt, de regulă, scutite de TVA, dar primul transfer al proprietății asupra unei construcții noi de către un vânzător înregistrat în scopuri de TVA (și al terenului construibil de sub ea) este supus unui TVA de 21 %. În acest caz, TVA-ul se plătește ca parte a prețului și nu se datorează impozit pe transfer; la transferurile ulterioare (revânzări) intervine impozitul pe transfer. Cifrele de „TVA 19 %” și „impozit pe transfer cu cotă unică de 3 %” întâlnite în unele ghiduri mai vechi sunt depășite.

Dacă mai târziu vindeți proprietatea, eventualul câștig poate fi impozitat drept câștig de capital (kapitalna dobit); la o cumpărare și o vânzare cu criptomonede, câștigul se calculează tot în euro. Pentru că aici cota și scutirile diferă de la dosar la dosar, stabiliți cifra exactă cu un consultant fiscal. Ca la orice pasaj juridic din acest text, se aplică aceeași rezervă: legislația și practica municipală se pot schimba, așa că confirmați situația actuală.

Proprietatea străinilor: diferența dintre un apartament și un teren

Străinii pot cumpăra liber apartamente în Muntenegru. Regulile funcționează altfel pentru terenuri (zemljište) și case individuale (kuća): un străin poate dobândi teren numai dacă țara sa de origine acordă același drept cetățenilor muntenegreni (reciprocitate). Acolo unde nu există reciprocitate, soluția obișnuită este cumpărarea printr-o firmă înregistrată în Muntenegru; firma poate fi deținută integral de străini.

Unele categorii sunt interzise străinilor în orice condiții; cele mai importante sunt resursele naturale, bunurile de uz general, terenurile agricole și forestiere, monumentele culturale de importanță excepțională, insulele, zonele aflate la cel mult 1 km de frontieră și zonele pe care statul le-a declarat restricționate.

Context de preț: ce era în oferta Fijaka?

Ca să dăm o idee concretă despre ordinul de mărime: la data redactării acestui text, pe Fijaka erau publicate 8 anunțuri imobiliare, iar prețurile cerute observate mergeau aproximativ de la 5.555 EUR la 444.444 EUR (n=8). Nu citiți asta ca pe o statistică de piață; este doar un instantaneu al intervalului de preț al anunțurilor de atunci. Nu este o cifră derivată, cum ar fi o medie sau o mediană, ci doar context.

Întrebări frecvente

Dacă plătesc cu criptomonede, pe ce valoare se calculează impozitul meu?

Baza impozabilă nu este cantitatea de criptomonede, ci valoarea de piață a proprietății în EUR în momentul dobândirii. Impozitul pe transfer se calculează pe această valoare în euro, pe tranșele progresive; dacă prețul din contract este sub valoarea de piață, autoritatea fiscală poate folosi valoarea reală. Confirmați suma exactă cu un consultant fiscal înainte de a depune declarația.

Proveniența fondurilor este cu adevărat cel mai mare obstacol?

În practică, da. Potrivit legislației împotriva spălării banilor, notarul, banca și agentul imobiliar vă vor cere să documentați originea banilor. Pentru criptomonede, asta înseamnă un lanț de documente de la dobândire până la conversia în euro, și aici se blochează cel mai des lucrurile. Pregătirea din timp a dosarului privind proveniența fondurilor face procedura vizibil mai lină.

Cumpărarea unui apartament nou diferă fiscal de o revânzare?

Da. La primul transfer al unei construcții noi cumpărate de la un vânzător înregistrat în scopuri de TVA plătiți TVA de 21 % și nu plătiți impozit pe transfer. La o proprietate la revânzare nu se aplică TVA, ci impozitul progresiv pe transfer (3–6 %). Cele două se exclud reciproc; care dintre ele se aplică depinde de statutul vânzătorului.

Pot cumpăra teren ca străin?

Pentru apartamente nu există restricții. Pentru terenuri și case individuale se aplică regula reciprocității: puteți cumpăra dacă țara dumneavoastră acordă același drept cetățenilor muntenegreni. Altfel, calea obișnuită este înființarea unei firme înregistrate în Muntenegru și cumpărarea prin ea. Terenurile agricole și forestiere, insulele și zonele de frontieră sunt închise străinilor.

Când anume trece proprietatea la mine?

Contează înscrierea, nu semnătura. După notarski zapis și clausula intabulandi, se depune o cerere la katastar; proprietatea trece atunci când este înscrisă pe list nepokretnosti. Această înscriere poate dura în practică aproximativ 60 de zile și diferă de la dosar la dosar.

Acest conținut are doar scop informativ; nu este consultanță juridică, financiară sau de investiții. Criptomonedele nu sunt reglementate în Muntenegru și implică riscuri. Legislația muntenegreană și practica municipală se pot schimba, iar fiecare dosar și fiecare caz sunt diferite. Înainte de a face orice pas, confirmați-vă propria situație, în lumina legislației în vigoare, cu un avocat și cu un consultant fiscal.