Blerja e pronës me kriptomonedha në Mal të Zi: statusi ligjor, rrjedha e pagesës, pronësia dhe tatimi

A mund t'i paguaj shitësit në Mal të Zi drejtpërdrejt me Bitcoin? Disa shitës e pranojnë kripton me marrëveshje private, por kjo nuk e ndryshon kontratën që shkon në regjistrin e pronave. Çmimi në ugovor o kupoprodaji shkruhet gjithsesi në euro, dhe tatimet llogariten mbi vlerën në euro. Në praktikë shumica e transaksioneve kryhen duke e konvertuar kripton në euro përmes një burse të licencuar ose një tavoline OTC. Kriptomonedhat nuk janë të rregulluara në Mal të Zi; ndërtojeni strukturën me një avokat. Kripto nuk e ndryshon tatimin: rishitja i nënshtrohet tatimit të transferimit 3–6%, ndërsa shitja e parë e një ndërtimi të ri nga një shitës i regjistruar për TVSH, TVSH-së 21%.

Mund të blini pasuri të paluajtshme me kripto në Mal të Zi, por kriptomonedhat nuk janë mjet ligjor pagese. Monedha e vetme zyrtare është euro; kontrata e noterizuar e shitjes (ugovor o kupoprodaji) e shënon gjithmonë çmimin në EUR. Në praktikë kriptoja juaj konvertohet në euro përmes një burse të licencuar ose një tavoline OTC, pagesa bëhet në euro dhe tatimet llogariten mbi vlerën në euro. Pjesa më e vështirë e gjithë procesit është dokumentimi i prejardhjes së parave dhe kalimi i kontrolleve kundër pastrimit të parave (AML).

A janë kriptomonedhat "para" këtu? Statusi ligjor

Mali i Zi e ka adoptuar euron në mënyrë të njëanshme (euroizim), dhe euro është mjeti i vetëm ligjor i pagesës. Banka Qendrore (Centralna banka Crne Gore, CBCG) deklaron qartë se nuk ka bazë ligjore për t'i klasifikuar kriptomonedhat si mjet pagese, para elektronike apo instrument pagese. Me fjalë të tjera, Bitcoin ose çdo kriptomonedhë tjetër nuk njihet në vend si "valuta" zyrtare.

Kriptoaktivet ende nuk janë të rregulluara në Mal të Zi; ligji për kriptoaktivet (Zakon o kriptoimovini) është në fazë projekti dhe nuk pritet të hyjë në fuqi së shpejti. Transaksionet me kripto lejohen në praktikë, por nuk ka mbrojtje të konsumatorit, sigurim depozitash apo mbrojtje të investitorit. Luhatja e çmimit dhe rreziku i mashtrimit bien tërësisht mbi blerësin.

Kështu, kur dikush thotë "e bleva shtëpinë me kripto", ose e ka konvertuar kripton në euro, ose e ka bindur privatisht shitësin ta pranojë kripton. Në të dyja rastet, kontrata që shkon në regjistrin e pronave është në euro. Çdo dosje është e ndryshme dhe kriptoja është fushë e parregulluar, ndaj konfirmojini rregullat aktuale me një avokat.

Si funksionon realisht pagesa?

Një blerje me kripto zhvillohet zakonisht në dy faza. Së pari kriptoja konvertohet në euro, pastaj hyn në lojë noteri. Konvertimi nga kripto në euro bëhet zakonisht përmes një burse të huaj ose një tavoline OTC; në vend që të mbështeten te një bursë kripto vendase, shumica e blerësve e preferojnë këtë rrugë. Konvertimi zakonisht përfundon para noterizimit, shitësi konfirmon se eurot kanë mbërritur në llogarinë e tij, dhe mbi bazën e këtij konfirmimi noteri harton clausula intabulandi që autorizon regjistrimin e pronësisë.

Roli i noterit këtu është vendimtar. Në Mal të Zi kontrata e shitjes së pasurisë së paluajtshme duhet të lidhet si akt noterial (notarski zapis); pa noterizim kontrata nuk ka fuqi ligjore. Noteri verifikon identitetin e palëve, vlefshmërinë e dokumenteve dhe plotësimin e kushteve ligjore.

Bankat dhe noterët i shqyrtojnë kaq imtësisht paratë me burim nga kriptoja sepse të dy janë subjekte të detyruara (obveznik) sipas legjislacionit kundër pastrimit të parave. Meqë transaksionet me kripto gjurmohen me vështirësi, ata tregohen të kujdesshëm me raportimin e transaksioneve të dyshimta. Këtu edhe ngec më shpesh procesi.

Nëse doni ta strukturoni saktë pagesën, dosjen e burimit të fondeve dhe përputhshmërinë AML në një blerje të financuar me kripto, zyra ligjore RoNa Legal përqendrohet pikërisht te strukturimi ligjor i dosjeve të tilla.

Burimi i fondeve: pengesa e vërtetë e kriptos

Ligji në fuqi, Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Sl. list CG 110/23; ndryshimet e mëvonshme 065/24 dhe 024/25), e zgjeroi listën e subjekteve të detyruara: agjentët imobiliarë, noterët, avokatët dhe kontabilistët tani përfshihen. Në praktikë kjo do të thotë se blerësi duhet të dokumentojë nga kanë ardhur paratë.

Dëshmitë e pranueshme për burimin e fondeve përfshijnë kontratat e mëparshme të shitjes, faturat e shitjes së pronave, dokumentet e trashëgimisë dhe dëshminë e të ardhurave ose të një kredie. Kur përfshihet kriptoja, ky dokumentim është veçanërisht i ndërlikuar: pritet të ndërtoni një zinxhir që tregon kur e keni fituar kripton, me çfarë kursi dhe si e keni konvertuar në euro. Sektori i pasurive të paluajtshme konsiderohet i cenueshëm ndaj pastrimit të parave; FMN-ja dhe komiteti Moneyval i Këshillit të Evropës e kanë paralajmëruar Malin e Zi për dobësitë e masave parandaluese që zbatojnë agjentët imobiliarë.

Ka një prag edhe në anën e parave në dorë. Kontrollet nisin për pagesat në dorë prej rreth 10.000 EUR e lart, dhe disa pagesa që i shërbejnë të njëjtit qëllim ekonomik mund të trajtohen si një transaksion i vetëm (ndalim i ndarjes për të qëndruar nën prag). Fushën e saktë dhe hollësitë e zbatimit të këtij pragu konfirmojini me një avokat ose këshilltar tatimor; eurot nga konvertimi i kriptos suaj mund të përballen me të njëjtin shqyrtim kur hyjnë në bankë.

Pronësia dhe regjistrimi: procesi në kadastër

Në Mal të Zi pronësia nuk kalon me nënshkrimin e kontratës, por me regjistrimin. Pasi të jenë përfunduar notarski zapis dhe clausula intabulandi, kërkesa për regjistrim dorëzohet në Uprava za katastar i državnu imovinu (kadastra). Blerësi e fiton të drejtën e pronësisë vetëm kur ajo regjistrohet në katastar nepokretnosti, pra shënohet në fletën e regjistrit të pronave (list nepokretnosti).

Dokumentet e nevojshme zakonisht janë: kontrata e noterizuar e kupoprodaja, kopja e dokumentit të identitetit dhe clausula intabulandi. Pasi merret kërkesa për regjistrim, shënimi i pronarit të ri në list nepokretnosti mund të zgjasë në praktikë rreth 60 ditë; meqë është afat administrativ, ndryshon nga dosja në dosje.

Nëse pas marrjes së pronës në dorë doni të punoni me mjeshtër vendas për rinovim, mobilim të brendshëm ose ndërtim, shërbimi i rinovimit dhe ndërtimit në platformën Glatko ju ndihmon ta organizoni këtë rregullim pas blerjes përmes mjeshtërve vendas.

Tatimet: tatimi i transferimit, TVSH-ja dhe më tej

Ana tatimore kërkon vëmendje të veçantë në një pagesë me kripto, sepse shuma e tatueshme është vlera e tregut e pronës në EUR, pavarësisht sa kripto keni paguar realisht. Në Mal të Zi dy tatimet kryesore përjashtojnë njëri-tjetrin. Për një pronë në rishitje paguani tatimin mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme (porez na promet nepokretnosti); në transferimin e parë të një ndërtimi të ri të blerë nga një shitës i regjistruar për TVSH, në vend të tatimit të transferimit zbatohet TVSH-ja.

Që nga 1 janari 2024, tatimi i transferimit nuk është më normë e sheshtë, por llogaritet me shkallë progresive:

Tatimpaguesi është pala që e fiton pronën (sticalac), në praktikë blerësi, nëse kontrata nuk parashikon ndryshe. Baza është vlera e tregut në momentin e fitimit; nëse çmimi i kontratës është nën vlerën e tregut, administrata tatimore mund ta përcaktojë vlerën reale. Tatimpaguesi dorëzon deklaratë në administratën tatimore kompetente brenda 15 ditëve nga nënshkrimi i kontratës që e shkakton tatimin; afati i pagesës rrjedh veçmas, sipas rješenje që komunikohet. Hyrja në fuqi e normave progresive u njoftua zyrtarisht përmes gov.me.

Në anën e TVSH-së, norma standarde është 21%. Transferimet e pronave si rregull janë të përjashtuara nga TVSH-ja, por transferimi i parë i pronësisë në një ndërtim të ri nga një shitës i regjistruar për TVSH (dhe toka ndërtimore poshtë tij) i nënshtrohet TVSH-së 21%. Në këtë rast TVSH-ja paguhet si pjesë e çmimit dhe nuk detyrohet tatim transferimi; në transferimet e mëpasshme (rishitje) hyn në lojë tatimi i transferimit. Shifrat "TVSH 19%" dhe "tatim transferimi i sheshtë 3%" që gjenden në disa udhëzues të vjetër janë të vjetruara.

Nëse më vonë e shitni pronën, fitimi mund të tatohet si fitim kapital (kapitalna dobit); në një blerje dhe shitje me kripto fitimi llogaritet sërish mbi bazën e euros. Meqë norma dhe përjashtimet këtu ndryshojnë nga dosja në dosje, përcaktojeni shifrën e saktë me një këshilltar tatimor. Si në çdo pjesë ligjore këtu, vlen i njëjti rezervim: legjislacioni dhe praktika komunale mund të ndryshojnë, ndaj konfirmojeni gjendjen aktuale.

Pronësia e huaj: dallimi mes apartamentit dhe tokës

Të huajt mund të blejnë lirisht apartamente në Mal të Zi. Për tokën (zemljište) dhe shtëpitë e veçuara (kuća) rregullat funksionojnë ndryshe: një i huaj mund të fitojë tokë vetëm nëse vendi i tij u njeh shtetasve malazezë të njëjtën të drejtë (reciprocitet). Kur nuk ka reciprocitet, zgjidhja e zakonshme është blerja përmes një kompanie të regjistruar në Mal të Zi; kjo kompani mund të jetë tërësisht në pronësi të huaj.

Disa kategori janë të ndaluara për të huajt në çdo kusht; ndër to kryesisht burimet natyrore, pasuritë në përdorim të përgjithshëm, toka bujqësore dhe pyjore, monumentet kulturore me rëndësi të veçantë, ishujt, zonat deri në 1 km nga kufiri dhe zonat që shteti i ka shpallur të kufizuara.

Konteksti i çmimeve: çfarë ofrohet në Fijaka?

Për të dhënë një ide konkrete të shkallës: në kohën e shkrimit, Fijaka kishte 8 shpallje pronash të publikuara, dhe çmimet e kërkuara shkonin afërsisht nga 5.555 EUR deri në 444.444 EUR (n=8). Mos e lexoni këtë si statistikë tregu; është vetëm një fotografi e brezit të çmimeve të shpalljeve të asaj kohe. Nuk është shifër e nxjerrë si mesatare apo mesore, por vetëm kontekst.

Pyetje të shpeshta

Nëse paguaj me kripto, mbi cilën vlerë bazohet tatimi im?

Baza tatimore nuk është sasia e kriptos, por vlera e tregut e pronës në EUR në momentin e fitimit. Tatimi i transferimit llogaritet mbi këtë vlerë në euro sipas shkallëve progresive; nëse çmimi i kontratës është nën vlerën e tregut, administrata tatimore mund të përdorë vlerën reale. Konfirmojeni shumën e saktë me një këshilltar tatimor para se të dorëzoni deklaratën.

A është vërtet burimi i fondeve pengesa më e madhe?

Në praktikë, po. Sipas legjislacionit AML, noteri, banka dhe agjenti imobiliar do t'ju kërkojnë të dokumentoni prejardhjen e parave. Vërtetimi i kësaj për kripton kërkon një zinxhir dokumentesh që nga fitimi deri te konvertimi në euro, dhe këtu ngecin më shumë gjërat. Përgatitja paraprake e dosjes së burimit të fondeve e bën procesin dukshëm më të lehtë.

A ka ndryshim tatimor mes blerjes së një apartamenti të ri dhe një në rishitje?

Po. Në transferimin e parë të një ndërtimi të ri të blerë nga një shitës i regjistruar për TVSH, paguani TVSH 21% dhe jo tatim transferimi. Për një pronë në rishitje nuk zbatohet TVSH-ja, por tatimi progresiv i transferimit (3–6%). Të dyja përjashtojnë njëra-tjetrën; cila zbatohet përcaktohet nga statusi i shitësit.

A mund të blej tokë si i huaj?

Për apartamentet nuk ka kufizime. Për tokën dhe shtëpitë e veçuara zbatohet rregulli i reciprocitetit: mund të blini nëse vendi juaj u njeh shtetasve malazezë të njëjtën të drejtë. Përndryshe, rruga e zakonshme është të themeloni një kompani të regjistruar në Mal të Zi dhe ta bëni blerjen përmes saj. Toka bujqësore dhe pyjore, ishujt dhe zonat kufitare janë të mbyllura për të huajt.

Kur saktësisht kalon pronësia te unë?

Ajo që vlen është regjistrimi, jo nënshkrimi. Pas notarski zapis dhe clausula intabulandi, dorëzohet kërkesa në kadastër; pronësia kalon kur shënohet në list nepokretnosti. Përfundimi i këtij regjistrimi mund të zgjasë në praktikë rreth 60 ditë dhe ndryshon nga dosja në dosje.

Kjo përmbajtje është vetëm për informim; nuk përbën këshillë ligjore, financiare apo investimi. Kriptomonedhat nuk janë të rregulluara në Mal të Zi dhe mbartin rreziqe. Legjislacioni dhe praktika komunale në Mal të Zi mund të ndryshojnë, dhe çdo dosje e rast është i ndryshëm. Para çdo hapi, konfirmojeni situatën tuaj në dritën e legjislacionit aktual me një avokat dhe një këshilltar tatimor.