Acheter un bien en cryptomonnaie au Monténégro : statut juridique, circuit de paiement, titre de propriété et impôts

Puis-je payer le vendeur directement en bitcoins au Monténégro ? Certains vendeurs acceptent la crypto par arrangement privé, mais cela ne change rien au contrat qui parvient au registre foncier. Le prix de l’ugovor o kupoprodaji reste écrit en euros, et les impôts se calculent sur la valeur en euros. En pratique, la plupart des transactions passent par la conversion de la crypto en euros via une plateforme d’échange agréée ou un service OTC. La crypto n’est pas réglementée au Monténégro : montez la structure avec un avocat. La crypto ne change pas l’impôt : une revente est soumise à l’impôt sur le transfert de 3 à 6 %, la première vente d’une construction neuve par un vendeur assujetti à la TVA à une TVA de 21 %.

On peut acheter un bien immobilier en crypto au Monténégro, mais la crypto n’a pas cours légal. La seule monnaie officielle est l’euro ; le contrat de vente notarié (ugovor o kupoprodaji) indique toujours le prix en EUR. En pratique, votre crypto est convertie en euros par une plateforme d’échange agréée ou un service OTC, le paiement se fait en euros et les impôts se calculent sur la valeur en euros. Le plus difficile, dans toute la procédure, est de documenter l’origine de l’argent et de franchir les contrôles de lutte contre le blanchiment.

La crypto est-elle de la « monnaie » ici ? Le statut juridique

Le Monténégro a adopté l’euro unilatéralement (euroïsation), et l’euro est sa seule monnaie ayant cours légal. La Banque centrale (Centralna banka Crne Gore, CBCG) indique clairement qu’il n’existe aucune base légale pour qualifier les cryptomonnaies de moyen de paiement, de monnaie électronique ou d’instrument de paiement. Autrement dit, le Bitcoin, comme toute autre crypto, n’est pas reconnu comme « valuta » officielle dans le pays.

Les cryptoactifs ne sont toujours pas réglementés au Monténégro ; la loi sur les cryptoactifs (Zakon o kriptoimovini) en est au stade du projet et son entrée en vigueur n’est pas attendue à court terme. Les opérations en crypto sont permises en pratique, mais il n’existe ni protection du consommateur, ni garantie des dépôts, ni protection de l’investisseur. La volatilité des cours et le risque de fraude pèsent entièrement sur l’acheteur.

Ainsi, quand quelqu’un dit « j’ai acheté une maison en crypto », soit il a converti sa crypto en euros, soit il a convaincu le vendeur, à titre privé, de l’accepter. Dans les deux cas, le contrat qui parvient au registre foncier est libellé en euros. Chaque dossier est différent et la crypto est un domaine non réglementé : faites donc confirmer les règles en vigueur par un avocat.

Comment le paiement se passe-t-il concrètement ?

Un achat en crypto se déroule en général en deux temps. La crypto est d’abord convertie en euros, puis le notaire intervient. La conversion en euros passe le plus souvent par une plateforme d’échange étrangère ou un service OTC ; la plupart des acheteurs préfèrent cette voie plutôt que de s’en remettre à une plateforme locale. La conversion est en général achevée avant l’acte notarié, le vendeur confirme que les euros sont arrivés sur son compte et, sur la foi de cette confirmation, le notaire établit la clausula intabulandi qui autorise l’inscription du titre.

Le rôle du notaire est ici décisif. Au Monténégro, un contrat de vente immobilière doit être passé en la forme d’un acte notarié (notarski zapis) ; sans notaire, le contrat n’a pas de valeur juridique. Le notaire vérifie l’identité des parties, la validité des documents et le respect des conditions légales.

Si les banques et les notaires examinent d’aussi près l’argent issu de la crypto, c’est que les uns et les autres sont des entités assujetties (obveznik) au sens de la législation contre le blanchiment. Les opérations en crypto étant difficiles à tracer, ils se montrent prudents face au risque de déclaration de soupçon. C’est aussi là que la procédure a le plus tendance à se bloquer.

Si vous voulez structurer correctement le paiement, le dossier d’origine des fonds et la conformité à la lutte contre le blanchiment pour un achat financé en crypto, le service juridique de RoNa pour l’immobilier en crypto au Monténégro se concentre sur le montage juridique de ce type de dossier précisément.

L’origine des fonds : le véritable obstacle de la crypto

La loi en vigueur, le Zakon o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma (Sl. list CG 110/23 ; modifications ultérieures 065/24 et 024/25), a élargi la liste des entités assujetties : les agents immobiliers, les notaires, les avocats et les comptables sont désormais concernés. En pratique, cela signifie que l’acheteur doit documenter l’origine de l’argent.

Les preuves d’origine des fonds admises comprennent d’anciens contrats de vente, des justificatifs de vente d’un bien, des documents de succession et des justificatifs de revenus ou de prêt. Quand la crypto entre en jeu, cette documentation est particulièrement épineuse : on attend de vous que vous reconstituiez une chaîne montrant quand vous avez acquis la crypto, à quel cours, et comment vous l’avez convertie en euros. Le secteur immobilier est jugé vulnérable au blanchiment ; le FMI comme le comité Moneyval du Conseil de l’Europe ont signalé au Monténégro les faiblesses des mesures préventives appliquées par les agents immobiliers.

Il existe aussi un seuil du côté des espèces. Les contrôles se déclenchent pour les paiements en espèces d’environ 10 000 EUR et plus, et plusieurs paiements servant le même objectif économique peuvent être traités comme une seule opération (interdiction de fractionner pour rester sous le seuil). Faites confirmer par un avocat ou un conseiller fiscal le champ exact et les modalités d’application de ce seuil ; les euros issus de la conversion de votre crypto peuvent subir le même examen à leur arrivée en banque.

Titre et inscription : la procédure au katastar

Au Monténégro, la propriété passe non par la signature du contrat mais par l’inscription. Une fois le notarski zapis et la clausula intabulandi établis, la demande d’inscription est déposée auprès de l’Uprava za katastar i državnu imovinu (katastar). L’acheteur n’acquiert le droit de propriété que lorsqu’il est inscrit au katastar nepokretnosti, c’est-à-dire porté sur la feuille du registre foncier (list nepokretnosti).

Les documents requis sont en général : le contrat de kupoprodaja notarié, une copie de la pièce d’identité et la clausula intabulandi. Une fois la demande d’inscription reçue, l’inscription du nouveau propriétaire sur le list nepokretnosti peut en pratique prendre environ 60 jours ; s’agissant d’un délai administratif, il varie d’un dossier à l’autre.

Si, après l’entrée en possession, vous souhaitez faire appel à des artisans locaux pour une rénovation, un aménagement intérieur ou des travaux de construction, le service de rénovation et de construction de Glatko vous aide à organiser cette mise en place d’après-achat avec des artisans locaux.

Impôts : impôt sur le transfert, TVA et le reste

Le volet fiscal demande une attention particulière en cas de paiement en crypto, car la base imposable est la valeur de marché du bien en EUR, quel que soit le montant de crypto réellement versé. Au Monténégro, deux impôts principaux s’excluent l’un l’autre. Pour un bien ancien, vous payez l’impôt sur le transfert de biens immobiliers (porez na promet nepokretnosti) ; pour la première cession d’une construction neuve achetée à un vendeur assujetti à la TVA, c’est la TVA qui s’applique à la place de l’impôt sur le transfert.

Depuis le 1er janvier 2024, l’impôt sur le transfert n’est plus un taux unique : il se calcule par tranches progressives :

Le redevable est la partie qui acquiert le bien (sticalac), c’est-à-dire en pratique l’acheteur, sauf clause contraire du contrat. La base est la valeur de marché au moment de l’acquisition ; si le prix du contrat est inférieur à la valeur de marché, l’administration fiscale peut fixer la valeur réelle. Le redevable dépose une déclaration auprès de l’administration fiscale compétente dans les 15 jours suivant la signature du contrat qui fait naître l’impôt ; le délai de paiement court séparément, selon le rješenje qui lui est notifié. L’entrée en vigueur des taux progressifs a été annoncée officiellement sur gov.me.

Côté TVA, le taux normal est de 21 %. Les cessions de biens immobiliers sont en principe exonérées de TVA, mais le premier transfert de propriété d’une construction neuve par un vendeur assujetti à la TVA (ainsi que du terrain à bâtir qui la porte) est soumis à une TVA de 21 %. Dans ce cas, la TVA se paie comme une partie du prix et aucun impôt sur le transfert n’est dû ; pour les cessions ultérieures (reventes), c’est l’impôt sur le transfert qui joue. Les chiffres de « TVA à 19 % » et d’« impôt sur le transfert au taux unique de 3 % » que l’on trouve dans certains guides anciens sont périmés.

Si vous revendez le bien plus tard, le gain éventuel peut être imposé comme une plus-value (kapitalna dobit) ; pour un achat et une vente en crypto, le gain se calcule là encore en euros. Le taux et les exonérations variant ici d’un dossier à l’autre, arrêtez le chiffre exact avec un conseiller fiscal. Comme pour chaque passage juridique de cet article, la même réserve vaut : la législation et la pratique des communes peuvent changer, faites donc confirmer la situation actuelle.

La propriété des étrangers : la différence entre un appartement et un terrain

Les étrangers peuvent acheter librement des appartements au Monténégro. Les règles sont différentes pour les terrains (zemljište) et les maisons individuelles (kuća) : un étranger ne peut acquérir un terrain que si son pays d’origine accorde le même droit aux citoyens monténégrins (réciprocité). En l’absence de réciprocité, la solution courante consiste à acheter par l’intermédiaire d’une société immatriculée au Monténégro ; cette société peut être détenue à 100 % par des étrangers.

Certaines catégories sont fermées aux étrangers en toutes circonstances ; les principales sont les ressources naturelles, les biens d’usage commun, les terres agricoles et forestières, les monuments culturels d’importance exceptionnelle, les îles, les zones situées jusqu’à 1 km de la frontière et les zones que l’État a déclarées soumises à restriction.

Repères de prix : que proposait Fijaka ?

Pour donner un ordre de grandeur concret : au moment de la rédaction, Fijaka comptait 8 annonces immobilières publiées, et les prix demandés observés allaient d’environ 5 555 EUR à 444 444 EUR (n=8). Ne lisez pas cela comme une statistique de marché ; ce n’est qu’un instantané de la fourchette de prix des annonces d’alors. Ce n’est pas un chiffre dérivé comme une moyenne ou une médiane : seulement un repère.

Questions fréquentes

Si je paie en crypto, sur quelle valeur mon impôt est-il calculé ?

La base imposable n’est pas le montant de crypto mais la valeur de marché du bien en EUR au moment de l’acquisition. L’impôt sur le transfert se calcule sur cette valeur en euros selon les tranches progressives ; si le prix du contrat est inférieur à la valeur de marché, l’administration fiscale peut retenir la valeur réelle. Faites confirmer le montant exact par un conseiller fiscal avant de déposer la déclaration.

L’origine des fonds est-elle vraiment le principal obstacle ?

En pratique, oui. En vertu de la législation contre le blanchiment, le notaire, la banque et l’agent immobilier vous demanderont de documenter l’origine de l’argent. Pour la crypto, cela suppose une chaîne documentaire allant de l’acquisition jusqu’à la conversion en euros, et c’est là que les dossiers se bloquent le plus. Préparer à l’avance votre dossier d’origine des fonds rend la procédure nettement plus fluide.

L’achat d’un appartement neuf diffère-t-il fiscalement d’une revente ?

Oui. Pour la première cession d’une construction neuve achetée à un vendeur assujetti à la TVA, vous payez une TVA de 21 % et pas d’impôt sur le transfert. Pour un bien ancien, ce n’est pas la TVA mais l’impôt progressif sur le transfert (3 à 6 %) qui s’applique. Les deux s’excluent ; c’est le statut du vendeur qui détermine lequel joue.

Puis-je acheter un terrain en tant qu’étranger ?

Il n’existe aucune restriction pour les appartements. Pour les terrains et les maisons individuelles, la règle de réciprocité s’applique : vous pouvez acheter si votre pays accorde le même droit aux citoyens monténégrins. Sinon, la voie courante consiste à créer une société immatriculée au Monténégro et à acheter par son intermédiaire. Les terres agricoles et forestières, les îles et les zones frontalières sont fermées aux étrangers.

À quel moment exactement la propriété me revient-elle ?

C’est l’inscription qui compte, pas la signature. Après le notarski zapis et la clausula intabulandi, une demande est déposée au katastar ; la propriété passe lorsqu’elle est inscrite sur le list nepokretnosti. Cette inscription peut en pratique prendre environ 60 jours et varie d’un dossier à l’autre.

Ce contenu est fourni à titre d’information uniquement ; il ne constitue pas un conseil juridique, financier ou en investissement. La crypto n’est pas réglementée au Monténégro et comporte des risques. La législation monténégrine et la pratique des communes peuvent changer, et chaque dossier est différent. Avant toute démarche, faites confirmer votre propre situation, au regard de la législation en vigueur, par un avocat et un conseiller fiscal.