Je suis étranger : puis-je faire inscrire à mon nom un bien hérité au Monténégro ? Oui. Selon l’article 414 de la loi, une personne physique étrangère acquiert un bien immobilier par succession tout comme un citoyen monténégrin. Une fois la procédure successorale terminée et la décision de succession devenue définitive, celle-ci est portée au cadastre comme changement de propriétaire sur le list nepokretnosti.
Lorsqu’un héritier étranger hérite d’un bien immobilier d’un proche au Monténégro, il l’acquiert avec les mêmes droits qu’un citoyen monténégrin. La procédure commence devant notaire par l’ostavinski postupak (procédure successorale), la décision de succession définitive est inscrite au cadastre, et alors seulement le bien peut être vendu. Les héritiers du premier ordre sont exonérés d’impôt sur les successions. Voici les étapes, les documents et les coûts.
Un héritier étranger peut-il hériter d’un bien immobilier au Monténégro ?
Oui. Selon l’article 414 du Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (loi sur les rapports de propriété), une personne physique étrangère peut acquérir un bien immobilier au Monténégro par succession, exactement comme le ferait un citoyen monténégrin. Autrement dit, certaines restrictions visant les étrangers en cas d’achat ne jouent pas lorsque l’acquisition se fait par succession.
Il y a ici une nuance. L’article 415 de la même loi énumère les catégories qu’un étranger ne peut pas acquérir par achat : les terres agricoles (poljoprivredno zemljište), les forêts et terrains forestiers, les biens situés à moins de 1 km de la zone frontalière, les îles et quelques autres catégories. La question de savoir si ces catégories peuvent aussi s’acquérir par succession est le plus souvent tranchée par la doctrine en faveur de l’« exception successorale », mais ce n’est pas un point réglé par une jurisprudence claire dans toutes les situations. Si l’on a hérité d’une terre agricole ou d’une parcelle proche de la frontière, il est prudent de faire confirmer ce point par un avocat, sur le dossier concerné, avant l’inscription.
La réciprocité (reciprocitet) est également mentionnée dans les sources comme principe général ; la situation variant d’un pays à l’autre selon le dossier, nous n’avançons rien de ferme à ce sujet ici.
La procédure : l’ostavinski postupak (procédure successorale) devant notaire
Avec la modification de 2015 du Zakon o vanparničnom postupku, les successions non contentieuses ont été transférées des tribunaux aux notaires. Le but était d’accélérer la procédure. Une différence avec les autres affaires notariales : en matière de succession, vous ne pouvez pas choisir librement le notaire. Les documents sont d’abord déposés auprès de l’Osnovni sud (tribunal de première instance), et le tribunal répartit les dossiers entre les notaires de son ressort selon l’ordre alphabétique de leurs noms.
Une fois le dossier reçu, le notaire mène la procédure comme le faisait auparavant le tribunal et, selon les sources, il est tenu de la clore dans les 60 jours. Après la notification du rješenje (décision) qu’il rend, un prigovor (opposition) peut être formé dans les 8 jours ; l’opposition est déposée auprès du notaire, qui transmet alors le dossier au tribunal qui le lui avait attribué. (Ces délais découlent de la réforme de 2015 ; il vaut la peine de vérifier la pratique actuelle.)
En l’absence de testament, l’ordre légal de succession s’applique : au premier ordre, le conjoint et les enfants héritent à parts égales. Le conjoint et les enfants sont protégés par un nužni dio (part réservataire) ; ils ne peuvent pas être déshérités sans motif légitime.
Quels documents faut-il ?
Pour un héritier vivant à l’étranger, le volet documentaire peut être la partie la plus longue de la procédure. Sont en général demandés :
| Document | Description |
| Izvod iz matične knjige umrlih | Copie de l’acte de décès du défunt |
| Documents de parenté et d’état civil | Actes prouvant le lien successoral |
| List nepokretnosti | L’extrait du registre foncier du bien |
| Pièce d’identité / passeport | Le document d’identité de l’héritier |
| Punomoćje (procuration) | Pour une gestion à distance, notariée |
Pour les documents en langue étrangère, les autorités monténégrines peuvent exiger une traduction certifiée (ovjereni prevod). Pour qu’une procuration et des documents officiels délivrés à l’étranger soient valables au Monténégro, il faut dans la plupart des cas une apostille (certification selon la Convention de La Haye) ou une légalisation consulaire. Le Monténégro est partie à la Convention de La Haye sur l’apostille. L’héritier n’a pas toujours à se présenter en personne ; grâce à une punomoćje donnée à un représentant, la procédure peut en grande partie se dérouler à distance. Le notaire peut aussi assurer la coordination entre des héritiers installés dans différents pays.
L’inscription au cadastre après la décision de succession
Une fois la procédure successorale achevée, le document que vous avez en main est un rješenje o nasljeđivanju définitif (pravosnažno). Cette décision sert de base à l’inscription du changement de propriétaire sur le list nepokretnosti du bien. La demande se fait auprès du bureau local du cadastre ; l’autorité compétente est l’Uprava za katastar i državnu imovinu, à Podgorica.
L’inscription consécutive à une décision de succession est une conséquence qui s’opère de plein droit, mais le bien n’apparaîtra pas à votre nom tant que les formalités administratives propres au cadastre ne sont pas accomplies. La loi impose aussi à l’autorité cadastrale d’informer le ministère des Finances dans les 15 jours suivant la date à laquelle elle inscrit un étranger (dans le cadre de l’article 415). Cette notification est faite par l’autorité, non par vous ; il est tout de même utile de savoir qu’elle fait partie de la procédure.
Vendre le bien hérité
Ce que la plupart des héritiers négligent, c’est que l’inscription est une condition préalable à la vente. Le bien ne peut pas être transféré à un acheteur tant qu’il n’est pas inscrit au cadastre à votre nom (ou au nom des héritiers). Une fois l’inscription faite, la vente et le transfert se déroulent comme une transaction immobilière ordinaire.
S’il y a plusieurs héritiers, le bien reste en indivision (suvlasništvo) jusqu’au partage (dioba). Dans ce cas, la vente exige la participation ou le consentement de tous les indivisaires : un héritier seul ne peut pas vendre l’ensemble sans l’accord des autres. Si le bien a été acquis pendant le mariage ou relève de la propriété commune, le consentement notarié du conjoint peut également être exigé.
Pour un héritier vivant à l’étranger, deux autres difficultés pratiques se présentent : le transfert du produit de la vente à l’étranger dépend en général de documents montrant que l’impôt sur le transfert a été payé et de l’achèvement des formalités de titre ; et des étapes comme l’ouverture d’un compte bancaire local et la justification de l’origine des fonds (lutte contre le blanchiment) peuvent prendre du temps. Ce sont des points de pratique plutôt que de législation formelle, et ils varient selon la banque et le dossier.
Vider et nettoyer le bien avant la vente est une autre tâche concrète qui s’impose à la plupart des héritiers ; pour remettre en état un appartement resté vide ou inutilisé depuis longtemps avant de le montrer à un acheteur, vous pouvez réserver un service de ménage à domicile sur Glatko.
Fiscalité : l’impôt sur les successions et l’impôt sur le transfert sont deux choses différentes
Il importe de ne pas confondre ces deux impôts.
L’impôt sur les successions et les donations (porez na nasljeđe i poklon)
Le Monténégro n’a pas de loi distincte sur l’impôt successoral ; cet impôt est régi par le Zakon o porezu na promet nepokretnosti. Ici, c’est l’exonération qui est décisive. Les héritiers du premier ordre, c’est-à-dire le conjoint, les enfants et les parents du défunt, sont exonérés d’impôt sur les successions pour les biens immobiliers. La personne qui hérite d’un bien de son conjoint ou d’un parent ne paie donc aucun impôt successoral à ce stade.
Pour les héritiers non exonérés (parents éloignés ou personnes sans lien de parenté), les sources pratiques mentionnent un taux d’environ 3 %. Elles ne disent pas clairement si ce taux est unique ou appliqué de façon progressive comme l’impôt sur le transfert ; si vous n’appartenez pas au groupe exonéré, il faudra faire calculer le montant exact sur votre propre dossier.
L’impôt sur le transfert de biens immobiliers (porez na promet nepokretnosti)
Cet impôt intervient au moment de la vente et, en règle générale, il est payé par l’acheteur. Depuis le 1er janvier 2024 s’applique un barème progressif (progresivna) :
| Valeur du bien | Impôt sur le transfert |
| Jusqu’à 150 000 EUR | 3 % |
| 150 000,01 – 500 000 EUR | 4 500 EUR + 5 % sur la part au-delà de 150 000 |
| Au-delà de 500 000,01 EUR | 22 000 EUR + 6 % sur la part au-delà de 500 000 |
L’acquisition par succession relève non de l’impôt sur le transfert mais du régime des successions et donations décrit ci-dessus. Si vous êtes héritier du premier ordre, aucun impôt sur le transfert ne naît donc lorsque vous acquérez le bien ; l’impôt sur le transfert concerne surtout l’acheteur lorsque vous vendez le bien par la suite. La TVA (21 %), qui peut s’appliquer à la première cession d’une construction neuve, n’est en général pas attendue sur les reventes ni sur les transmissions successorales.
Qu’y a-t-il sur le marché aujourd’hui ? Le repère des annonces Fijaka
Pour un héritier qui envisage de vendre un bien hérité, la question « à combien se vend aujourd’hui un bien comparable ? » vient naturellement. Parmi les annonces immobilières à vendre en ligne sur Fijaka au moment de la rédaction, la fourchette de prix allait d’environ 5 555 EUR à 444 444 EUR, le cœur de l’offre se concentrant entre 100 000 et 250 000 EUR. C’est un tout petit échantillon de 8 annonces seulement, qui ne peut pas être considéré comme une statistique de marché. Les facteurs qui font le prix, à savoir l’emplacement, la surface, la vue sur la mer et l’état de l’immeuble, varient beaucoup d’une annonce à l’autre. Regarder les annonces actuelles reste néanmoins utile pour se faire une idée de la fourchette de son propre bien et pour comparer.
Résumé juridique
Un héritier étranger hérite d’un bien immobilier au Monténégro avec les mêmes droits qu’un citoyen (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). La procédure passe par l’ostavinski postupak devant notaire ; la décision de succession définitive est inscrite au cadastre, et la vente n’est possible qu’après l’inscription. Les héritiers du premier ordre (conjoint, enfants, parents) sont exonérés d’impôt sur les successions ; à la vente, l’impôt progressif sur le transfert est, en règle générale, payé par l’acheteur. Des points comme les terrains agricoles, forestiers ou frontaliers, l’indivision entre plusieurs héritiers et la réciprocité varient selon le dossier. Dans ces situations limites, bien monter la procédure dès le départ, par exemple avec le service de RoNa Legal en droit des successions, évite de perdre du temps et de l’argent. Chaque dossier est différent ; pour une réponse définitive, faites-le confirmer par un avocat.
Questions fréquentes
Dois-je me rendre au Monténégro pour suivre la procédure ?
Non. Avec une punomoćje (procuration) établie devant un notaire ou un consulat dans votre pays et revêtue d’une apostille ou d’une légalisation consulaire, un représentant peut mener la procédure en votre nom. Le notaire peut aussi assurer la coordination entre des héritiers de différents pays.
Si je vends un appartement hérité de mon conjoint, vais-je payer un impôt ?
En tant qu’héritier du premier ordre (conjoint), vous êtes exonéré d’impôt sur les successions. Au stade de la vente, l’impôt progressif sur le transfert est, en règle générale, payé par l’acheteur : 3 % jusqu’à 150 000 EUR, puis progressivement 5 % et 6 % au-delà.
S’il y a plusieurs héritiers, puis-je vendre le bien seul ?
Non. Après la décision de succession, le bien se trouve en indivision (suvlasništvo) entre les héritiers jusqu’au partage. La vente exige la participation ou le consentement de tous les indivisaires.
Mes documents sont dans une autre langue : que dois-je faire ?
Pour les documents en langue étrangère comme l’acte de décès, les actes de parenté et la procuration, les autorités monténégrines peuvent exiger une traduction certifiée (ovjereni prevod). Pour la plupart des documents officiels délivrés à l’étranger, une apostille ou une légalisation consulaire est également requise.
Puis-je transférer à l’étranger l’argent de la vente ?
En général oui, mais en pratique le transfert peut dépendre de documents montrant que l’impôt sur le transfert a été payé et de l’achèvement des formalités de titre. Des étapes comme l’ouverture d’un compte bancaire local et la justification de l’origine des fonds (lutte contre le blanchiment) peuvent prendre du temps selon la banque.
Si vous souhaitez comparer les prix actuels de l’immobilier et vous faire une idée de la fourchette de votre propre bien, vous pouvez parcourir les annonces immobilières à vendre sur Fijaka.
Ce contenu a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique. Les taux d’imposition, les délais et les pratiques administratives peuvent changer ; des questions comme la procédure successorale, la pluralité d’héritiers et la nature du terrain diffèrent d’un dossier à l’autre. Sources : Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf) et gov.me, modifications de l’impôt sur le transfert au 01.01.2024. Faites toujours confirmer votre propre situation par un avocat.