Sunt străin. Pot înscrie pe numele meu o proprietate moștenită în Muntenegru? Da. Potrivit articolului 414 din lege, o persoană fizică străină dobândește imobile prin moștenire la fel ca un cetățean muntenegrean. După ce procedura succesorală se încheie și hotărârea de moștenire rămâne definitivă, hotărârea se înscrie în cadastru ca schimbare de proprietar pe list nepokretnosti.
Când un moștenitor străin moștenește un imobil de la o rudă din Muntenegru, îl dobândește cu aceleași drepturi ca un cetățean muntenegrean. Procedura începe la notar, cu ostavinski postupak (procedura succesorală), hotărârea de moștenire definitivă se înscrie în cadastru și abia apoi proprietatea poate fi vândută. Moștenitorii din clasa întâi sunt scutiți de impozitul pe moștenire. Mai jos sunt pașii, documentele și costurile.
Poate un moștenitor străin să moștenească un imobil în Muntenegru?
Da. Potrivit articolului 414 din Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Legea privind raporturile de proprietate), o persoană fizică străină poate dobândi un imobil în Muntenegru prin moștenire, exact ca un cetățean muntenegrean. Cu alte cuvinte, anumite restricții pentru străini care se aplică la cumpărare nu intervin atunci când dobândirea se face prin moștenire.
Există aici o nuanță. Articolul 415 din aceeași lege enumeră categoriile pe care un străin nu le poate dobândi prin cumpărare: terenuri agricole (poljoprivredno zemljište), păduri și terenuri forestiere, imobile aflate la mai puțin de 1 km de zona de frontieră, insule și alte câteva categorii. Dacă aceste categorii pot fi dobândite și prin moștenire este o chestiune pe care doctrina o citește mai ales în favoarea „excepției succesorale”, dar nu este un punct lămurit de o jurisprudență clară în orice situație. Dacă s-a moștenit un teren agricol sau o parcelă din apropierea frontierei, este înțelept ca un avocat să confirme acest punct pe dosarul concret, înainte de înscriere.
Reciprocitatea (reciprocitet) este și ea menționată în surse ca principiu general; pentru că situația diferă de la țară la țară și de la dosar la dosar, nu facem aici nicio afirmație fermă despre ea.
Procedura: ostavinski postupak (procedura succesorală) la notar
Prin modificarea din 2015 a legii Zakon o vanparničnom postupku, cauzele succesorale necontencioase au fost transferate de la instanțe la notari. Scopul a fost accelerarea procedurii. Există o diferență față de celelalte acte notariale: în materie de moștenire nu vă puteți alege liber notarul. Documentele se depun mai întâi la Osnovni sud (judecătoria), iar instanța repartizează dosarele notarilor din circumscripția ei în ordinea alfabetică a numelor acestora.
După ce primește dosarul, notarul conduce procedura așa cum o făcea înainte instanța și, potrivit surselor, este obligat să o încheie în 60 de zile. După comunicarea hotărârii (rješenje) pe care o emite, se poate formula o obiecție (prigovor) în 8 zile; obiecția se depune la notar, care trimite apoi dosarul instanței care i l-a repartizat. (Aceste termene provin din reforma din 2015; merită confirmată practica actuală.)
Dacă nu există testament, se aplică ordinea legală a succesiunii: în clasa întâi, soțul supraviețuitor și copiii moștenesc în părți egale. Soțul și copiii sunt protejați prin nužni dio (rezerva succesorală); nu pot fi dezmoșteniți fără un motiv întemeiat.
Ce documente sunt necesare?
Pentru un moștenitor aflat în străinătate, partea cu actele poate fi cea care consumă cel mai mult timp din toată procedura. De obicei se cer:
| Document | Descriere |
| Izvod iz matične knjige umrlih | Extras din registrul de decese pentru defunct |
| Documente de rudenie și de stare civilă | Acte care dovedesc legătura succesorală |
| List nepokretnosti | Extrasul de carte funciară al proprietății |
| Act de identitate / pașaport | Documentul de identitate al moștenitorului |
| Punomoćje (procură) | Pentru derularea la distanță, autentificată la notar |
Pentru documentele într-o limbă străină, autoritățile muntenegrene pot cere o traducere autorizată (ovjereni prevod). Pentru ca o procură și documentele oficiale emise în străinătate să fie valabile în Muntenegru, în majoritatea cazurilor este nevoie de apostilă (certificarea potrivit Convenției de la Haga) sau de legalizare consulară. Muntenegru este parte la Convenția de la Haga privind apostila. Moștenitorul nu trebuie întotdeauna să se prezinte personal; cu o punomoćje dată unui reprezentant, procedura poate fi derulată în mare parte de la distanță. Notarul poate, de asemenea, să coordoneze moștenitorii aflați în țări diferite.
Înscrierea în cadastru după hotărârea de moștenire
Odată încheiată procedura succesorală, documentul pe care îl aveți în mână este un rješenje o nasljeđivanju definitiv (pravosnažno). Această hotărâre este temeiul pentru înscrierea schimbării de proprietar pe list nepokretnosti al proprietății. Cererea se depune la biroul local de cadastru; autoritatea competentă este Uprava za katastar i državnu imovinu, din Podgorica.
Înscrierea care urmează unei hotărâri de moștenire este o consecință ce se produce în temeiul legii, dar proprietatea nu va apărea pe numele dumneavoastră până când nu se încheie formalitățile administrative specifice cadastrului. Legea cere, de asemenea, ca autoritatea de cadastru să notifice Ministerul Finanțelor în 15 zile de la data la care înscrie un străin (în contextul articolului 415). Această notificare o face autoritatea, nu dumneavoastră; totuși, este util să știți că face parte din procedură.
Vânzarea proprietății moștenite
Ce le scapă celor mai mulți moștenitori este că înscrierea este o condiție prealabilă a vânzării. Proprietatea nu poate fi transferată unui cumpărător până când nu este înscrisă în cadastru pe numele dumneavoastră (sau al moștenitorilor). După finalizarea înscrierii, vânzarea și transferul decurg ca o tranzacție imobiliară obișnuită.
Dacă sunt mai mulți moștenitori, proprietatea rămâne în coproprietate (suvlasništvo) până la partaj (dioba). În acest caz, vânzarea cere participarea sau acordul tuturor coproprietarilor; un singur moștenitor nu poate vinde întregul fără acordul celorlalți. Dacă proprietatea a fost dobândită în timpul căsătoriei sau este bun comun, poate fi cerut și acordul notarial al soțului.
Pentru un moștenitor care locuiește în străinătate apar încă două dificultăți practice: transferul în străinătate al banilor din vânzare depinde de obicei de documentele care arată că impozitul pe transfer a fost plătit și de încheierea procedurilor privind titlul; iar pași precum deschiderea unui cont bancar local și documentarea provenienței fondurilor (regulile împotriva spălării banilor) pot dura. Acestea țin de practică, nu de legislația formală, și diferă în funcție de bancă și de dosar.
Golirea și curățarea proprietății înainte de vânzare este o altă sarcină concretă care ajunge pe lista celor mai mulți moștenitori; pentru a pune la punct un apartament rămas gol sau nefolosit multă vreme înainte de a-l arăta unui cumpărător, puteți rezerva un serviciu de curățenie a locuinței prin Glatko.
Impozite: impozitul pe moștenire și impozitul pe transfer sunt două lucruri diferite
Este important să nu confundați cele două impozite.
Impozitul pe moștenire și donație (porez na nasljeđe i poklon)
Muntenegru nu are o lege separată a impozitului pe moștenire; acest impozit este reglementat în Zakon o porezu na promet nepokretnosti. Aici scutirea este decisivă. Moștenitorii din clasa întâi, adică soțul, copiii și părinții defunctului, sunt scutiți de impozitul pe moștenire pentru imobile. Așadar, cine moștenește o proprietate de la soț sau de la un părinte nu plătește impozit pe moștenire în această etapă.
Pentru moștenitorii care nu sunt scutiți (rude îndepărtate sau persoane fără legătură de rudenie), sursele practice menționează o cotă de aproximativ 3 %. Din surse nu reiese limpede dacă această cotă este unică sau se aplică progresiv, ca impozitul pe transfer; dacă nu faceți parte din grupul scutit, suma exactă va trebui calculată pe dosarul dumneavoastră.
Impozitul pe transferul proprietății imobiliare (porez na promet nepokretnosti)
Acest impozit intervine în momentul vânzării și, de regulă, este plătit de cumpărător. De la 1 ianuarie 2024 se aplică un tarif progresiv (progresivna):
| Valoarea proprietății | Impozit pe transfer |
| Până la 150.000 EUR | 3 % |
| 150.000,01 – 500.000 EUR | 4.500 EUR + 5 % din suma care depășește 150.000 |
| Peste 500.000,01 EUR | 22.000 EUR + 6 % din suma care depășește 500.000 |
Dobândirea prin moștenire nu este supusă impozitului pe transfer, ci regimului pentru moștenire și donație descris mai sus. Așadar, dacă sunteți moștenitor din clasa întâi, la dobândirea proprietății nu apare impozit pe transfer; impozitul pe transfer privește mai ales partea cumpărătorului, atunci când mai târziu vindeți proprietatea. TVA-ul (21 %), care poate apărea la primul transfer al unei construcții noi, nu este de regulă de așteptat la revânzări și la transmisiunile succesorale.
Ce este astăzi pe piață? Contextul anunțurilor de pe Fijaka
Pentru un moștenitor care se gândește să vândă o proprietate moștenită, întrebarea „cu cât se vinde astăzi o proprietate comparabilă?” vine firesc. În anunțurile imobiliare de vânzare publicate pe Fijaka la data redactării acestui text, intervalul de preț mergea aproximativ de la 5.555 EUR la 444.444 EUR, mijlocul intervalului grupându-se între 100.000 și 250.000 EUR. Este un eșantion foarte mic, de doar 8 anunțuri, și nu poate fi considerat o statistică de piață. Factorii care stabilesc prețul, adică amplasarea, suprafața, vederea la mare și starea clădirii, diferă mult de la un anunț la altul. Chiar și așa, o privire asupra anunțurilor actuale este utilă pentru a vă face o idee despre intervalul potrivit propriei proprietăți și pentru a face comparații.
Rezumat juridic
Un moștenitor străin moștenește un imobil în Muntenegru cu aceleași drepturi ca un cetățean (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). Procedura trece prin ostavinski postupak la notar; hotărârea de moștenire definitivă se înscrie în cadastru, iar vânzarea este posibilă abia după înscriere. Moștenitorii din clasa întâi (soț, copii, părinți) sunt scutiți de impozitul pe moștenire; la vânzare, impozitul progresiv pe transfer este plătit, de regulă, de cumpărător. Chestiuni precum terenurile agricole, forestiere sau de frontieră, coproprietatea între mai mulți moștenitori și reciprocitatea diferă de la dosar la dosar. În astfel de situații-limită, așezarea corectă a procedurii de la bun început, de exemplu cu serviciul RoNa Legal de drept succesoral, previne pierderea de timp și de bani. Fiecare dosar este diferit; pentru un răspuns definitiv, cereți confirmarea unui avocat.
Întrebări frecvente
Trebuie să călătoresc în Muntenegru ca să urmăresc procedura?
Nu. Cu o punomoćje (procură) întocmită la un notar sau la un consulat din țara dumneavoastră și purtând apostilă sau legalizare consulară, un reprezentant poate derula procedura în numele dumneavoastră. Notarul poate, de asemenea, să coordoneze moștenitorii din țări diferite.
Dacă vând un apartament moștenit de la soț, voi plăti impozit?
Ca moștenitor din clasa întâi (soț), sunteți scutit de impozitul pe moștenire. În etapa vânzării, impozitul progresiv pe transfer este plătit, de regulă, de cumpărător: 3 % până la 150.000 EUR, apoi progresiv 5 % și 6 % peste această sumă.
Dacă sunt mai mulți moștenitori, pot vinde singur proprietatea?
Nu. După hotărârea de moștenire, proprietatea devine coproprietate (suvlasništvo) a moștenitorilor până la partaj. Vânzarea cere participarea sau acordul tuturor coproprietarilor.
Documentele mele sunt în altă limbă. Ce trebuie să fac?
Pentru documentele în limbă străină, precum certificatul de deces, actele de rudenie și procura, autoritățile muntenegrene pot cere o traducere autorizată (ovjereni prevod). Pentru majoritatea documentelor oficiale emise în străinătate este necesară și apostila sau legalizarea consulară.
Pot transfera în străinătate banii din vânzare?
De obicei da, dar în practică transferul poate depinde de documentele care arată că impozitul pe transfer a fost plătit și de încheierea procedurilor privind titlul. Pași precum deschiderea unui cont bancar local și documentarea provenienței fondurilor (regulile împotriva spălării banilor) pot dura, în funcție de bancă.
Dacă doriți să comparați prețurile imobiliare actuale și să vă faceți o idee despre intervalul potrivit propriei proprietăți, puteți răsfoi anunțurile imobiliare de vânzare de pe Fijaka.
Acest conținut are scop informativ și nu este consultanță juridică. Cotele de impozitare, termenele și practicile administrative se pot schimba; chestiuni precum procedura succesorală, moștenitorii multipli și tipul terenului diferă de la un dosar la altul. Surse: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf) și gov.me, modificările impozitului pe transfer de la 01.01.2024. Cereți întotdeauna unui avocat să vă confirme propria situație.