Jestem cudzoziemcem. Czy mogę wpisać odziedziczoną nieruchomość w Czarnogórze na siebie? Tak. Zgodnie z art. 414 ustawy zagraniczna osoba fizyczna nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia tak samo jak obywatel Czarnogóry. Gdy postępowanie spadkowe się zakończy, a postanowienie spadkowe stanie się prawomocne, postanowienie wpisuje się do katastru jako zmianę właściciela w dokumencie list nepokretnosti.
Gdy zagraniczny spadkobierca dziedziczy po krewnym nieruchomość w Czarnogórze, nabywa ją na takich samych prawach jak obywatel Czarnogóry. Procedura zaczyna się u notariusza od postępowania spadkowego (ostavinski postupak), prawomocne postanowienie spadkowe wpisuje się do katastru i dopiero wtedy nieruchomość można sprzedać. Spadkobiercy z pierwszego kręgu dziedziczenia są zwolnieni z podatku od spadków. Poniżej kroki, dokumenty i koszty.
Czy zagraniczny spadkobierca może odziedziczyć nieruchomość w Czarnogórze?
Tak. Zgodnie z art. 414 ustawy Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (ustawa o stosunkach własnościowo-prawnych) zagraniczna osoba fizyczna może nabyć nieruchomość w Czarnogórze w drodze dziedziczenia dokładnie tak, jak obywatel Czarnogóry. Innymi słowy, niektóre ograniczenia dla cudzoziemców obowiązujące przy zakupie nie mają zastosowania, gdy nabycie następuje przez dziedziczenie.
Jest tu jednak niuans. Artykuł 415 tej samej ustawy wymienia kategorie, których cudzoziemiec nie może nabyć w drodze zakupu: grunty rolne (poljoprivredno zemljište), lasy i grunty leśne, nieruchomości położone do 1 km od strefy granicznej, wyspy i kilka dalszych kategorii. To, czy te kategorie można nabyć także przez dziedziczenie, doktryna rozstrzyga przeważnie na korzyść „wyjątku spadkowego”, ale nie jest to kwestia przesądzona jednoznacznym orzecznictwem dla każdej sytuacji. Jeśli odziedziczono grunt rolny albo działkę blisko granicy, rozsądnie jest przed wpisem poprosić prawnika o potwierdzenie tej kwestii w konkretnej sprawie.
Źródła wspominają też o wzajemności (reciprocitet) jako zasadzie ogólnej; ponieważ sytuacja różni się zależnie od kraju i sprawy, nie formułujemy tu w tej kwestii stanowczych twierdzeń.
Procedura: ostavinski postupak (postępowanie spadkowe) u notariusza
Nowelizacja ustawy Zakon o vanparničnom postupku z 2015 roku przeniosła niesporne sprawy spadkowe z sądów do notariuszy. Celem było przyspieszenie procedury. Jest jedna różnica w porównaniu z innymi czynnościami notarialnymi: w sprawach spadkowych nie możesz swobodnie wybrać notariusza. Dokumenty składa się najpierw w sądzie podstawowym (Osnovni sud), a sąd rozdziela sprawy między notariuszy ze swojego okręgu w kolejności alfabetycznej nazwisk notariuszy.
Po otrzymaniu akt notariusz prowadzi postępowanie tak, jak dawniej robił to sąd, i według źródeł ma obowiązek zakończyć sprawę w ciągu 60 dni. Po doręczeniu wydanego przez niego postanowienia (rješenje) w ciągu 8 dni można wnieść sprzeciw (prigovor); sprzeciw składa się u notariusza, który następnie przekazuje akta sądowi, który je przydzielił. (Terminy te wynikają z reformy z 2015 roku; warto potwierdzić aktualną praktykę).
Jeśli nie ma testamentu, obowiązuje ustawowy porządek dziedziczenia: w pierwszym kręgu małżonek i dzieci dziedziczą w równych częściach. Małżonka i dzieci chroni nužni dio (część obowiązkowa spadku, odpowiednik zachowku); nie można ich wydziedziczyć bez uzasadnionej przyczyny.
Jakie dokumenty są potrzebne?
Dla spadkobiercy mieszkającego za granicą strona dokumentowa bywa najbardziej czasochłonną częścią procedury. Zwykle wymagane są:
| Dokument | Opis |
| Izvod iz matične knjige umrlih | Odpis aktu zgonu spadkodawcy |
| Dokumenty pokrewieństwa i stanu cywilnego | Akta potwierdzające stosunek uprawniający do dziedziczenia |
| List nepokretnosti | Wypis z katastru dla nieruchomości |
| Dowód tożsamości / paszport | Dokument tożsamości spadkobiercy |
| Punomoćje (pełnomocnictwo) | Do prowadzenia sprawy na odległość, poświadczone notarialnie |
Dla dokumentów w języku obcym czarnogórskie organy mogą wymagać tłumaczenia przysięgłego (ovjereni prevod). Żeby pełnomocnictwo i dokumenty urzędowe wydane za granicą były ważne w Czarnogórze, w większości przypadków potrzebne jest apostille (poświadczenie według konwencji haskiej) albo legalizacja konsularna. Czarnogóra jest stroną haskiej konwencji o apostille. Spadkobierca nie zawsze musi stawiać się osobiście; dzięki punomoćje udzielonemu pełnomocnikowi procedurę można w dużej mierze przeprowadzić zdalnie. Notariusz może też koordynować działania spadkobierców przebywających w różnych krajach.
Wpis do katastru po postanowieniu spadkowym
Po zakończeniu postępowania spadkowego dokumentem, który masz w ręku, jest prawomocne (pravosnažno) rješenje o nasljeđivanju. To postanowienie jest podstawą do wpisania zmiany właściciela w dokumencie list nepokretnosti nieruchomości. Wniosek składa się w miejscowym urzędzie katastralnym; właściwym organem jest Uprava za katastar i državnu imovinu w Podgoricy.
Wpis po postanowieniu spadkowym jest skutkiem, który następuje z mocy prawa, ale nieruchomość nie pojawi się na twoje nazwisko, dopóki nie zostaną dopełnione formalności administracyjne właściwe dla katastru. Ustawa wymaga też, żeby organ katastralny zawiadomił Ministerstwo Finansów w ciągu 15 dni od dnia wpisania cudzoziemca (w kontekście art. 415). Tego zawiadomienia dokonuje organ, a nie ty; warto jednak wiedzieć, że jest częścią procedury.
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości
Większość spadkobierców przeocza to, że wpis jest warunkiem sprzedaży. Nieruchomości nie można przenieść na kupującego, dopóki nie zostanie wpisana do katastru na ciebie (albo na spadkobierców). Po dokonaniu wpisu sprzedaż i przeniesienie przebiegają jak zwykła transakcja na rynku nieruchomości.
Jeśli spadkobierców jest kilku, nieruchomość pozostaje we współwłasności (suvlasništvo) do czasu podziału (dioba). W takiej sytuacji sprzedaż wymaga udziału albo zgody wszystkich współwłaścicieli: jeden spadkobierca nie może sprzedać całości bez zgody pozostałych. Jeśli nieruchomość nabyto w trakcie małżeństwa albo stanowi ona majątek wspólny, może być też wymagana notarialna zgoda małżonka.
U spadkobiercy mieszkającego za granicą pojawiają się jeszcze dwie praktyczne trudności: przelew pieniędzy ze sprzedaży za granicę zależy zwykle od dokumentów potwierdzających zapłatę podatku od obrotu i od zakończenia procedur dotyczących tytułu własności, a takie kroki jak otwarcie lokalnego rachunku bankowego i udokumentowanie źródła pochodzenia środków (AML) mogą zająć czas. To kwestie praktyki, a nie formalnych przepisów, i różnią się zależnie od banku i sprawy.
Opróżnienie i posprzątanie nieruchomości przed sprzedażą to kolejne konkretne zadanie, które trafia na listę większości spadkobierców; żeby doprowadzić do porządku mieszkanie od dawna puste albo nieużywane, zanim pokażesz je kupującemu, możesz zamówić sprzątanie mieszkania przez Glatko.
Podatki: podatek od spadków i podatek od obrotu to dwie różne rzeczy
Ważne, żeby nie mylić tych dwóch podatków.
Podatek od spadków i darowizn (porez na nasljeđe i poklon)
Czarnogóra nie ma osobnej ustawy o podatku od spadków; podatek ten reguluje Zakon o porezu na promet nepokretnosti. Rozstrzygające jest tu zwolnienie. Spadkobiercy z pierwszego kręgu dziedziczenia, czyli małżonek, dzieci i rodzice zmarłego, są zwolnieni z podatku od spadków w odniesieniu do nieruchomości. Osoba, która dziedziczy nieruchomość po małżonku albo rodzicu, nie płaci więc na tym etapie podatku od spadków.
Dla spadkobierców nieobjętych zwolnieniem (dalszych krewnych albo osób niespokrewnionych) źródła praktyczne podają stawkę około 3%. Nie wynika z nich jasno, czy stawka jest liniowa, czy stosowana progresywnie jak podatek od obrotu; jeśli nie należysz do grupy zwolnionej, dokładną kwotę trzeba będzie wyliczyć dla twojej sprawy.
Podatek od obrotu nieruchomościami (porez na promet nepokretnosti)
Ten podatek pojawia się w chwili sprzedaży i co do zasady płaci go kupujący. Od 1 stycznia 2024 roku obowiązuje taryfa progresywna (progresivna):
| Wartość nieruchomości | Podatek od obrotu |
| Do 150 000 EUR | 3% |
| 150 000,01 – 500 000 EUR | 4 500 EUR + 5% od kwoty powyżej 150 000 |
| Powyżej 500 000,01 EUR | 22 000 EUR + 6% od kwoty powyżej 500 000 |
Nabycie w drodze dziedziczenia nie podlega podatkowi od obrotu, tylko opisanym wyżej zasadom dla spadków i darowizn. Jeśli więc jesteś spadkobiercą z pierwszego kręgu, przy nabyciu nieruchomości podatek od obrotu nie powstaje; dotyczy on głównie strony kupującej, gdy później nieruchomość sprzedajesz. VAT (21%), który może się pojawić przy pierwszym zbyciu nowego budynku, zwykle nie występuje przy sprzedaży na rynku wtórnym ani przy przeniesieniach spadkowych.
Co jest dziś na rynku? Kontekst ogłoszeń w serwisie Fijaka
Spadkobierca, który myśli o sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, w naturalny sposób pyta: „za ile sprzedaje się dziś porównywalna nieruchomość?”. W ogłoszeniach nieruchomości na sprzedaż opublikowanych w serwisie Fijaka w chwili pisania tego tekstu przedział cenowy sięgał mniej więcej od 5 555 EUR do 444 444 EUR, a środek stawki skupiał się w zakresie 100 000–250 000 EUR. To bardzo mała próba, zaledwie 8 ogłoszeń, i nie można jej traktować jako statystyki rynkowej. Czynniki, które decydują o cenie, czyli lokalizacja, metraż, widok na morze i stan budynku, bardzo się różnią między ogłoszeniami. Mimo to przejrzenie aktualnych ogłoszeń pomaga wyrobić sobie pogląd o przedziale dla własnej nieruchomości i porównać oferty.
Podsumowanie prawne
Zagraniczny spadkobierca dziedziczy nieruchomość w Czarnogórze na takich samych prawach jak obywatel (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, čl. 414). Procedura przebiega przez ostavinski postupak u notariusza; prawomocne postanowienie spadkowe wpisuje się do katastru, a sprzedaż jest możliwa dopiero po wpisie. Spadkobiercy z pierwszego kręgu (małżonek, dzieci, rodzice) są zwolnieni z podatku od spadków; przy sprzedaży progresywny podatek od obrotu płaci co do zasady kupujący. Kwestie takie jak grunty rolne, leśne i przygraniczne, współwłasność kilku spadkobierców czy wzajemność różnią się zależnie od sprawy. W takich granicznych sytuacjach prawidłowe ustawienie procedury od samego początku, na przykład z pomocą usługi RoNa Legal z zakresu prawa spadkowego, pozwala uniknąć straty czasu i pieniędzy. Każda sprawa jest inna; po jednoznaczną odpowiedź zwróć się do prawnika.
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę jechać do Czarnogóry, żeby prowadzić sprawę?
Nie. Na podstawie punomoćje (pełnomocnictwa) sporządzonego u notariusza albo w konsulacie w twoim kraju i opatrzonego apostille albo legalizacją konsularną pełnomocnik może przeprowadzić procedurę w twoim imieniu. Notariusz może też koordynować działania spadkobierców z różnych krajów.
Jeśli sprzedam mieszkanie odziedziczone po małżonku, czy zapłacę podatek?
Jako spadkobierca z pierwszego kręgu (małżonek) jesteś zwolniony z podatku od spadków. Na etapie sprzedaży progresywny podatek od obrotu płaci co do zasady kupujący: 3% do 150 000 EUR, a powyżej progresywnie 5% i 6%.
Jeśli spadkobierców jest kilku, czy mogę sprzedać nieruchomość samodzielnie?
Nie. Po postanowieniu spadkowym nieruchomość staje się współwłasnością (suvlasništvo) spadkobierców do czasu podziału. Sprzedaż wymaga udziału albo zgody wszystkich współwłaścicieli.
Moje dokumenty są w innym języku. Co muszę zrobić?
Dla dokumentów obcojęzycznych, takich jak akt zgonu, akta potwierdzające pokrewieństwo i pełnomocnictwo, czarnogórskie organy mogą wymagać tłumaczenia przysięgłego (ovjereni prevod). Dla większości dokumentów urzędowych wydanych za granicą wymagane jest też apostille albo legalizacja konsularna.
Czy mogę przelać pieniądze ze sprzedaży za granicę?
Zwykle tak, ale w praktyce przelew może zależeć od dokumentów potwierdzających zapłatę podatku od obrotu i od zakończenia procedur dotyczących tytułu własności. Takie kroki jak otwarcie lokalnego rachunku bankowego i udokumentowanie źródła pochodzenia środków (AML) mogą zająć czas, zależnie od banku.
Jeśli chcesz porównać aktualne ceny nieruchomości i wyrobić sobie pogląd o przedziale dla własnej, przejrzyj ogłoszenia nieruchomości na sprzedaż w serwisie Fijaka.
Ta treść ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stawki podatkowe, terminy i praktyka urzędów mogą się zmieniać, a kwestie takie jak postępowanie spadkowe, wielu spadkobierców czy rodzaj gruntu różnią się w zależności od sprawy. Źródła: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf) oraz gov.me, zmiany w podatku od obrotu od 01.01.2024. Własną sytuację zawsze potwierdź u prawnika.