Co trzeba wiedzieć o umowie z wykonawcą w Czarnogórze? Umowa o roboty budowlane musi mieć formę pisemną. Wykonawca odpowiada za wady dotyczące solidności budowli przez dziesięć lat od wydania i odbioru robót, a umowa nie może tej odpowiedzialności wyłączyć ani ograniczyć. Wykonawca może podwyższyć cenę tylko na warunkach ustawy o zobowiązaniach, a przy klauzuli „pod klucz” uzgodniona cena obejmuje też roboty nieprzewidziane i dodatkowe.
Ten poradnik wyjaśnia, co powinna zawierać umowa z wykonawcą, jak może zmienić się cena, co oznacza „pod klucz”, jak i w jakich terminach zgłasza się wady i co sprawdzić przed podpisaniem.
Czym jest umowa o roboty budowlane i kiedy musi mieć formę pisemną?
Umowa o roboty budowlane to umowa o dzieło, w której wykonawca zobowiązuje się wybudować, według określonego projektu i w uzgodnionym terminie, budynek na określonym gruncie albo wykonać inne roboty budowlane na gruncie lub istniejącym obiekcie, a zamawiający zobowiązuje się zapłacić cenę. Ustawa wymaga dla tej umowy formy pisemnej. Za budowlę uznaje się budynki i inne obiekty wymagające większych i bardziej złożonych robót, a w sprawach, których ten rozdział szczególnie nie reguluje, stosuje się ogólne przepisy o umowie o dzieło.
Co powinna zawierać umowa z wykonawcą?
| Element | Dlaczego jest ważny |
| Projekt i opis robót | Wykonawca buduje według określonego projektu; każde odstępstwo wymaga twojej pisemnej zgody |
| Termin zakończenia | Jeśli wykonawca opóźnia się tak bardzo, że oczywiście nie skończy w terminie, a termin jest istotny, możesz odstąpić od umowy i żądać odszkodowania |
| Cena i sposób jej obliczenia | Cena jednostkowa za jednostkę miary robót albo cena łączna za cały obiekt |
| Prawo nadzoru | Wykonawca musi umożliwić stały nadzór nad robotami i kontrolę materiałów |
| Licencja wykonawcy | Roboty budowlane wykonuje wykonawca zatrudniający co najmniej jednego licencjonowanego architekta albo inżyniera budownictwa |
| Klauzula „pod klucz”, jeśli jej chcesz | Zmienia zasady dotyczące robót nieprzewidzianych i dodatkowych |
Zgodnie z ustawą o budowie obiektów wykonawca między innymi prowadzi roboty według zweryfikowanego projektu głównego, prowadzi dziennik budowy i książkę obmiarów, a przed rozpoczęciem budowy wyznacza kierownika budowy i inżynierów odpowiedzialnych.
Kiedy wykonawca może podwyższyć cenę?
| Sytuacja | Zasada |
| Roboty bez twojej zgody | Wykonawca nie może żądać wyższej ceny za roboty wykonane bez twojej zgody |
| Wzrosły koszty elementów ceny, roboty zakończono w terminie | Podwyżki można żądać, jeśli cena byłaby wyższa o ponad dwa procent, i tylko o różnicę ponad dwa procent |
| Wzrosły koszty elementów ceny, wykonawca opóźnił się z własnej winy | Próg wynosi pięć procent, liczony do dnia, w którym roboty powinny były zostać zakończone |
| Uzgodniono cenę stałą | Zmiana jest możliwa tylko wtedy, gdy cena byłaby wyższa o ponad dziesięć procent, i tylko o różnicę ponad dziesięć procent |
| Koszty elementów ceny spadły | Zamawiający może żądać obniżenia ceny powyżej tych samych progów |
| Znaczna podwyżka | Zamawiający może odstąpić od umowy i zapłacić za wykonane roboty oraz niezbędne koszty |
Wykonawca może bez twojej zgody wykonać pilne roboty nieprzewidziane, jeśli były konieczne dla stabilności obiektu, bezpieczeństwa ludzi albo zapobieżenia szkodzie i zostały spowodowane nieoczekiwanymi warunkami gruntowymi, pojawieniem się wody albo podobnym nadzwyczajnym zdarzeniem. Wykonawca musi cię niezwłocznie zawiadomić i ma prawo do słusznego wynagrodzenia, a ty możesz odstąpić od umowy, jeśli cena wzrosłaby przez to znacznie.
Co oznacza klauzula „pod klucz”?
Gdy umowa zawiera klauzulę „pod klucz”, wykonawca sam zobowiązuje się wykonać wszystkie roboty potrzebne do budowy i korzystania z kompletnego obiektu. Uzgodniona cena obejmuje wtedy wartość wszystkich robót nieprzewidzianych i dodatkowych, a braki w robotach nie wpływają na cenę. Jeśli stronami takiej umowy jest kilku wykonawców, odpowiadają wobec ciebie solidarnie.
Jak i w jakich terminach zgłasza się wady?
| Rodzaj wady | Termin |
| Wady widoczne | Obejrzyj roboty jak najszybciej i niezwłocznie zawiadom wykonawcę; po obejrzeniu i odbiorze wykonawca nie odpowiada już za wady widoczne przy zwykłych oględzinach, chyba że o nich wiedział i je zataił |
| Wady ukryte | Zawiadom wykonawcę najpóźniej w ciągu miesiąca od ich wykrycia; po dwóch latach od odbioru nie można się już na nie powoływać |
| Pozew | Rok od zawiadomienia wykonawcy |
| Wady dotyczące solidności budowli | Wykonawca odpowiada, jeśli ujawnią się w ciągu dziesięciu lat od wydania i odbioru robót |
| Zawiadomienie o wadzie konstrukcyjnej | Sześć miesięcy od wykrycia, a prawo wygasa rok po zawiadomieniu |
Z powodu wady możesz żądać od wykonawcy jej usunięcia w rozsądnym terminie, obniżenia ceny albo, jeśli wada czyni roboty bezużytecznymi, odstąpić od umowy, a w każdym przypadku żądać odszkodowania. Uprawnienia z tytułu wad budynku przechodzą na kolejnych nabywców budynku, ale nie biegnie dla nich nowy termin. Odpowiedzialność za solidność budowli obejmuje też projektanta, gdy wada wynika z projektu.
Dlatego nabywca mieszkania w nowym budynku także może zwrócić się do wykonawcy z powodu wad konstrukcyjnych; jak sprawdzić dewelopera przed zakupem, wyjaśniamy w artykule o zakupie mieszkania w budowie.
Jak wybrać wykonawcę remontu albo budowy?
- poproś o pisemną ofertę z opisem robót, ceną i terminem;
- przy robotach wymagających pozwolenia sprawdź licencję i zatrudnionego licencjonowanego inżyniera;
- zapisz w umowie prawo nadzoru i wymóg pisemnej zgody na odstępstwa;
- uzgodnij płatności za zakończone etapy; z mocy ustawy nie musisz płacić, zanim nie obejrzysz i nie zatwierdzisz pracy, chyba że uzgodniono inaczej.
Wykonawców remontów i budowy możesz znaleźć i porównać ich oferty na platformie Glatko. Drogę od działki do budynku opisujemy w artykule o zakupie działki pod budowę willi.
Lista kontrolna przed podpisaniem
| Kontrola | Dlaczego |
| Umowa na piśmie | Ustawa wymaga formy pisemnej |
| Projekt i przedmiar robót | Podstawa ceny i odstępstw |
| Rodzaj ceny | Jednostkowa czy łączna, zmienna czy stała |
| „Pod klucz” czy nie | Kto ponosi roboty nieprzewidziane i dodatkowe |
| Termin i skutki opóźnienia | Podstawa odstąpienia i odszkodowania |
| Licencja wykonawcy | Warunek wykonywania robót budowlanych |
| Protokół odbioru | Od niego biegną terminy na wady |
Działki i domy możesz znaleźć albo wystawić w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy umowa z wykonawcą musi mieć formę pisemną? Tak. Ustawa o zobowiązaniach wymaga zawarcia umowy o roboty budowlane na piśmie.
Jak długo wykonawca odpowiada za wady? Za wady konstrukcyjne dziesięć lat od wydania i odbioru robót. Na inne wady ukryte możesz się powoływać najwyżej przez dwa lata od odbioru.
Czy wykonawca może żądać więcej pieniędzy, niż uzgodniono? Tylko na warunkach ustawowych, na przykład gdy koszty elementów ceny wzrosły o ponad dwa procent, a roboty zakończono w terminie. Za roboty wykonane bez twojej zgody nie.
Co oznacza umowa „pod klucz”? Wykonawca sam wykonuje wszystkie roboty dla kompletnego obiektu, a cena obejmuje też roboty nieprzewidziane i dodatkowe.
Czy odpowiedzialność za solidność budowli można wyłączyć umową? Nie. Wykonawca i projektant odpowiadają wobec zamawiającego i każdego kolejnego nabywcy, a tej odpowiedzialności nie można wyłączyć ani ograniczyć.
Co, jeśli wykonawca się spóźnia? Jeśli termin jest istotny, a jasne jest, że roboty nie zostaną zakończone w terminie, możesz odstąpić od umowy i żądać odszkodowania.
Źródła
Umowę o roboty budowlane reguluje ustawa o zobowiązaniach (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 i 117/2026, art. 676–692 i 699–715; nowelizacje z 2024 i 2026 roku nie zmieniają tych artykułów). Obowiązki wykonawcy reguluje ustawa o budowie obiektów (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 19/2025, 92/2025, 160/2025 i 114/2026, art. 45, 63 i 84). Przepisy sprawdzono 24 września 2026 roku. Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnej umowy skonsultuj się z adwokatem.