Sa kohë përgjigjet ndërtuesi për të metat? Për të metat strukturore, 10 vjet nga dorëzimi dhe pranimi i punimeve. Te të metat e tjera të fshehura mund të mbështeteni më së shumti 2 vjet nga pranimi.
Një kontratë ndërtimi në Mal të Zi duhet të jetë me shkrim. Ndërtuesi përgjigjet për të metat që prekin qëndrueshmërinë e ndërtesës për dhjetë vjet nga dorëzimi dhe pranimi i punimeve, dhe kontrata nuk mund ta përjashtojë as ta kufizojë këtë përgjegjësi. Ndërtuesi mund ta rrisë çmimin vetëm me kushtet e Ligjit për detyrimet, ndërsa me një klauzolë "çelës në dorë" çmimi i rënë dakord mbulon edhe punimet e paparashikuara dhe punimet shtesë.
Ky udhëzues shpjegon çfarë duhet të përmbajë një kontratë me ndërtuesin, si mund të ndryshojë çmimi, çfarë do të thotë çelës në dorë, si dhe brenda cilave afateve njoftohen të metat, dhe çfarë të kontrolloni para nënshkrimit.
Çfarë është kontrata e ndërtimit dhe kur duhet të jetë me shkrim?
Kontrata e ndërtimit është një kontratë vepre me të cilën ndërtuesi merr përsipër të ndërtojë, sipas një projekti të caktuar dhe brenda afatit të rënë dakord, një ndërtesë në një tokë të caktuar ose të kryejë punime të tjera ndërtimore në tokë ose në një objekt ekzistues, ndërsa porositësi merr përsipër të paguajë çmimin. Ligji kërkon që kjo kontratë të jetë me shkrim. Ndërtesat dhe objektet e tjera që kërkojnë punime më të mëdha dhe më komplekse konsiderohen ndërtim, dhe aty ku ky kapitull nuk ka rregull të veçantë, zbatohen rregullat e përgjithshme për kontratën e veprës.
Çfarë duhet të përmbajë një kontratë me ndërtuesin?
| Elementi | Pse ka rëndësi |
| Projekti dhe përshkrimi i punimeve | Ndërtuesi ndërton sipas një projekti të caktuar; çdo shmangie kërkon pëlqimin tuaj me shkrim |
| Afati i përfundimit | Nëse ndërtuesi vonohet aq sa është e qartë se nuk do të përfundojë në kohë dhe afati është thelbësor, mund ta zgjidhni kontratën dhe të kërkoni dëmshpërblim |
| Çmimi dhe mënyra e llogaritjes | Një çmim për njësi sipas masës së punës ose një çmim i përgjithshëm për gjithë objektin |
| E drejta e mbikëqyrjes | Ndërtuesi duhet të lejojë mbikëqyrje të vazhdueshme të punimeve dhe kontroll të materialeve |
| Licenca e ndërtuesit | Punimet ndërtimore i kryen një ndërtues me të paktën një arkitekt ose inxhinier ndërtimi të licencuar të punësuar |
| Një klauzolë çelës në dorë, nëse e dëshironi | I ndryshon rregullat për punimet e paparashikuara dhe punimet shtesë |
Sipas Ligjit për ndërtimin e objekteve, ndërtuesi, ndër të tjera, i kryen punimet sipas projektit kryesor të rishikuar, mban ditarin e ndërtimit dhe librin e ndërtimit dhe, para fillimit të ndërtimit, emëron një drejtues kantieri dhe inxhinierët përgjegjës.
Kur mund ta rrisë ndërtuesi çmimin?
| Situata | Rregulli |
| Punime pa pëlqimin tuaj | Ndërtuesi nuk mund të kërkojë çmim më të lartë për punimet e kryera pa pëlqimin tuaj |
| Kostot e elementeve të çmimit u rritën, punimet përfunduan në kohë | Mund të kërkohet rritje nëse çmimi do të ishte më shumë se dy për qind më i lartë, dhe vetëm për diferencën mbi dy për qind |
| Kostot e elementeve të çmimit u rritën, ndërtuesi u vonua me fajin e vet | Pragu është pesë për qind, i matur deri në datën kur punimet duhej të kishin përfunduar |
| U ra dakord për një çmim fiks | Një ndryshim është i mundur vetëm nëse çmimi do të ishte më shumë se dhjetë për qind më i lartë, dhe vetëm për diferencën mbi dhjetë për qind |
| Kostot e elementeve të çmimit ranë | Porositësi mund të kërkojë ulje çmimi mbi të njëjtat pragje |
| Një rritje e konsiderueshme | Porositësi mund ta zgjidhë kontratën dhe të paguajë për punimet e kryera dhe për shpenzimet e domosdoshme |
Ndërtuesi mund të kryejë punime urgjente të paparashikuara pa pëlqimin tuaj nëse ishin të nevojshme për qëndrueshmërinë e objektit, për sigurinë e njerëzve ose për parandalimin e dëmit, dhe u shkaktuan nga kushte të papritura të terrenit, nga shfaqja e ujit ose nga një ngjarje e ngjashme e jashtëzakonshme. Ndërtuesi duhet t'ju njoftojë menjëherë dhe ka të drejtë për një kompensim të drejtë, ndërsa ju mund ta zgjidhni kontratën nëse çmimi do të rritej si pasojë në mënyrë të konsiderueshme.
Çfarë do të thotë një klauzolë "çelës në dorë"?
Kur kontrata përmban një klauzolë çelës në dorë, vetëm ndërtuesi merr përsipër të kryejë të gjitha punimet e nevojshme për ndërtimin dhe përdorimin e një objekti të plotë. Çmimi i rënë dakord mbulon atëherë vlerën e të gjitha punimeve të paparashikuara dhe punimeve shtesë, dhe mungesat në punime nuk ndikojnë në çmim. Nëse disa ndërtues janë palë në një kontratë të tillë, ata ju përgjigjen solidarisht.
Si njoftohen të metat dhe brenda cilave afateve?
| Lloji i të metës | Afati |
| Të metat e dukshme | Inspektojini punimet sa më shpejt dhe njoftojeni ndërtuesin menjëherë; pas inspektimit dhe pranimit, ndërtuesi nuk përgjigjet më për të metat e dukshme në një inspektim të zakonshëm, përveç rastit kur i dinte dhe heshti |
| Të metat e fshehura | Njoftojeni ndërtuesin më së voni brenda një muaji nga zbulimi; pas dy vjetëve nga pranimi nuk mund të mbështeteni më te të metat |
| Padia në gjykatë | Një vit nga njoftimi i ndërtuesit |
| Të metat në qëndrueshmërinë e ndërtesës | Ndërtuesi përgjigjet nëse shfaqen brenda dhjetë vjetëve nga dorëzimi dhe pranimi i punimeve |
| Njoftimi për një të metë strukturore | Gjashtë muaj nga zbulimi, dhe e drejta shuhet një vit pas njoftimit |
Për shkak të një të mete mund t'i kërkoni ndërtuesit ta ndreqë brenda një kohe të arsyeshme, të kërkoni ulje çmimi ose, nëse e meta i bën punimet të papërdorshme, ta zgjidhni kontratën, dhe në çdo rast të kërkoni dëmshpërblim. Të drejtat që rrjedhin nga të metat e një ndërtese u kalojnë blerësve të mëvonshëm të ndërtesës, por për ta nuk nis një afat i ri. Përgjegjësia për qëndrueshmërinë shtrihet edhe te projektuesi kur e meta vjen nga projekti.
Prandaj një blerës i një banese në një ndërtesë të re mund t'i drejtohet ndërtuesit edhe për të metat strukturore; si kontrollohet një investitor para blerjes shpjegohet në artikullin tonë për blerjen në projekt.
Si zgjidhni një ndërtues për rinovim ose ndërtim?
- kërkoni një ofertë me shkrim me përshkrimin e punimeve, çmimin dhe afatin;
- për punimet që kërkojnë leje, kontrolloni licencën dhe inxhinierin e licencuar të punësuar;
- shkruani në kontratë të drejtën e mbikëqyrjes dhe nevojën për pëlqim me shkrim për shmangiet;
- bini dakord për pagesë sipas fazave të përfunduara; sipas ligjit nuk jeni të detyruar të paguani para se ta keni inspektuar dhe miratuar punën, përveç rastit kur është rënë dakord ndryshe.
Ndërtues për rinovim dhe ndërtim mund të gjeni dhe oferta mund të krahasoni në platformën Glatko. Nëse punimet në një banesë kërkojnë njoftim apo leje shpjegohet në artikullin tonë për rinovimin e banesës, ndërsa rruga nga parcela te ndërtesa në artikullin tonë për blerjen e tokës për të ndërtuar një vilë.
Një listë kontrolli para nënshkrimit
| Kontrolli | Pse |
| Kontratë me shkrim | Ligji kërkon formë të shkruar |
| Projekti dhe paramasa | Baza për çmimin dhe për shmangiet |
| Lloji i çmimit | Për njësi apo i përgjithshëm, i ndryshueshëm apo fiks |
| Çelës në dorë apo jo | Kush i mban punimet e paparashikuara dhe punimet shtesë |
| Afati dhe pasojat e vonesës | Bazë për zgjidhje dhe për dëmshpërblim |
| Licenca e ndërtuesit | Kusht për punimet ndërtimore |
| Procesverbali i dorëzimit | Afatet për të metat rrjedhin prej tij |
Parcela dhe shtëpi mund të gjeni ose të shpallni në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
A duhet të jetë me shkrim një kontratë me ndërtuesin? Po. Ligji për detyrimet kërkon që kontrata e ndërtimit të lidhet me shkrim.
A mund të kërkojë ndërtuesi më shumë para se sa është rënë dakord? Vetëm me kushtet ligjore, për shembull nëse kostot e elementeve të çmimit u rritën me më shumë se dy për qind dhe punimet përfunduan në kohë. Për punimet e kryera pa pëlqimin tuaj, jo.
Çfarë do të thotë një kontratë çelës në dorë? Vetëm ndërtuesi i kryen të gjitha punimet për një objekt të plotë, dhe çmimi mbulon edhe punimet e paparashikuara dhe punimet shtesë.
A mund të përjashtohet me kontratë përgjegjësia për qëndrueshmërinë e ndërtesës? Jo. Ndërtuesi dhe projektuesi i përgjigjen porositësit dhe çdo fituesi të mëvonshëm, dhe kjo përgjegjësi nuk mund as të përjashtohet, as të kufizohet.
Po nëse ndërtuesi vonohet? Nëse afati është thelbësor dhe është e qartë se punimet nuk do të përfundojnë në kohë, mund ta zgjidhni kontratën dhe të kërkoni dëmshpërblim.
Burimet
Kontratat e ndërtimit rregullohen me Ligjin për detyrimet (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 dhe 117/2026, nenet 676 deri në 692 dhe 699 deri në 715; ndryshimet e 2024 dhe 2026 nuk i ndryshojnë këto nene). Detyrimet e ndërtuesit rregullohen me Ligjin për ndërtimin e objekteve (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 19/2025, 92/2025, 160/2025 dhe 114/2026, nenet 45, 63 dhe 84). Legjislacioni u kontrollua më 24 shtator 2026. Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një kontratë konkrete, konsultohuni me një avokat.