A mund ta shes pjesën time të banesës pa pëlqimin e bashkëpronarëve të tjerë? Po, por bashkëpronarët e tjerë kanë të drejtën e parablerjes. Fillimisht dërgojuni një ofertë me shkrim me çmimin dhe kushtet; nëse nuk e pranojnë brenda 10 ditëve nga dorëzimi, mund ta shisni pjesën te një palë e tretë.
Shumë banesa dhe shtëpi në Mal të Zi kanë më shumë se një pronar. Trashëgimtarët, vëllezërit e motrat, ish-bashkëshortët ose miqtë që blenë bashkë regjistrohen si bashkëpronarë, dhe pikërisht aty nisin pyetjet. Kërkimet vendase e konfirmojnë: pas "suvlasništvo" (bashkëpronësi) vijnë "kuće" (e shtëpisë), "stana" (e banesës) dhe "suvlasništvo i zajedničko vlasništvo" (bashkëpronësia dhe pronësia e përbashkët), pas "prodaja suvlasničkog dijela" (shitja e pjesës në bashkëpronësi) vijnë "nekretnine" (prona), "stana", "kuće" dhe "zemljišta" (toka), ndërsa pas "pravo preče kupovine" (e drejta e parablerjes) më shpesh "zakon" (ligji), "suvlasnika" (e bashkëpronarëve), "kuće" dhe "stana".
Ky artikull shpjegon dallimin mes bashkëpronësisë në pjesë dhe pronësisë së përbashkët, si shitet një pjesë në mënyrë që shitja të mos mund të anulohet, çfarë mund të bëjë një bashkëpronar vetëm dhe çfarë kërkon pëlqimin e të gjithëve, si dilet nga bashkëpronësia dhe sa kushton.
Bashkëpronësia dhe pronësia e përbashkët nuk janë e njëjta gjë
Ligji për marrëdhëniet pronësore dallon dy forma të pronësisë së disa personave mbi të njëjtin send:
| Pyetja | Bashkëpronësia në pjesë (susvojina) | Pronësia e përbashkët (zajednička svojina) |
| Pjesa e secilit pronar | E përcaktuar në raport me të tërën, për shembull 1/2 ose 1/3 | E përcaktueshme, por jo e përcaktuar paraprakisht |
| Regjistrimi në kadastër | Sipas pjesëve, të shprehura në thyesa | Në emër të të gjithëve, me shënimin si pronësi e përbashkët |
| Disponimi me pjesën tuaj | Një bashkëpronar mund ta bëjë vetëm, me kusht të drejtën e parablerjes së të tjerëve | Disponimi kërkon pëlqimin e të gjithë pronarëve të përbashkët |
Nëse nuk është e qartë cila formë zbatohet, prezumohet bashkëpronësia në pjesë. Nëse pjesët nuk janë të përcaktuara, prezumohet se janë të barabarta. Pronarët e përbashkët mund të bien dakord për pjesët e tyre në çdo kohë, dhe nëse nuk bien dakord, secili mund t'i kërkojë gjykatës t'i përcaktojë. Cilën formë keni dhe sa e madhe është pjesa juaj shihet në ekstraktin e pronësisë; si lexohet ai shpjegohet në artikullin tonë për ekstraktin e pronësisë.
Shitja e një pjese: ofrojuani fillimisht të tjerëve
Një bashkëpronar mund të disponojë me pjesën e vet pa pëlqimin e bashkëpronarëve të tjerë. Por në rastin e shitjes, bashkëpronarët e tjerë kanë të drejtën e parablerjes. Ligji cakton edhe afatin: nëse një bashkëpronar nuk e pranon një ofertë me shkrim për ta blerë pjesën brenda 10 ditëve nga dita kur iu dorëzua, shitësi mund ta shesë pjesën te një palë e tretë.
Ligji për detyrimet shton pasojën: personat që kanë të drejtë parablerjeje me ligj duhet të njoftohen me shkrim për shitjen e synuar dhe kushtet e saj, përndryshe kanë të drejtë të kërkojnë anulimin e shitjes. Një e drejtë parablerjeje me ligj nuk është e kufizuar në kohë, dhe rregullat për të drejtën kontraktore zbatohen në mënyrë përkatëse: nëse pronësia u transferua pa njoftim dhe blerësi e dinte ose duhej ta dinte për këtë të drejtë, bashkëpronari mund të kërkojë, brenda gjashtë muajve nga dita kur mësoi për transferimin, anulimin e transferimit dhe transferimin e pjesës tek ai me të njëjtat kushte, dhe kjo e drejtë shuhet në çdo rast pesë vjet pas transferimit.
| Hapi | Çfarë të bëni | Pse |
| 1 | Një ofertë me shkrim për çdo bashkëpronar, me çmimin dhe kushtet e shitjes | Ligji kërkon njoftim me shkrim për shitjen dhe kushtet e saj |
| 2 | Dorëzim në një mënyrë që e provon datën, për shembull postë rekomande me fletë kthimi | 10 ditët llogariten nga dorëzimi |
| 3 | Pritni të kalojnë 10 ditët | Deri atëherë një bashkëpronar mund ta pranojë ofertën |
| 4 | Kontrata me blerësin te noteri, si akt noterial | Veprimet që transferojnë pronësinë mbi pasuri të paluajtshme pa këtë formë nuk kanë efekt ligjor |
| 5 | Deklarata tatimore e blerësit brenda 15 ditëve | Blerësi paguan tatimin e transferimit për pjesën e blerë |
Ligji e lidh të drejtën e parablerjes me shitjen. Si duket vetë kontrata dhe sa kërkon noteri trajtohet në artikullin tonë për kontratën e blerjes te noteri.
Çfarë mund të bëjë një bashkëpronar vetëm, dhe çfarë kërkon të gjithë
Blerësi i një pjese bëhet bashkëpronar me të njëjtat të drejta dhe detyrime si i mëparshmi. Çdo bashkëpronar mund ta mbajë dhe ta përdorë pronën bashkë me të tjerët, në përpjesëtim me pjesën e vet dhe pa i cenuar të drejtat e tyre. Për vendimet, ligji kërkon nivele të ndryshme pëlqimi:
| Vendimi | Pëlqimi i kërkuar |
| Administrimi dhe mirëmbajtja e zakonshme | Bashkëpronarët, pjesët e të cilëve bashkë përbëjnë më shumë se gjysmën e vlerës |
| Mënyra e përdorimit të pronës, emërimi dhe shkarkimi i një administratori | Më shumë se gjysma e vlerës |
| Punimet urgjente dhe të domosdoshme për ruajtjen e pronës | Çdo bashkëpronar vetëm |
| Shitja e gjithë pronës, ndryshimi i destinacionit, dhënia me qira e gjithë pronës | Të gjithë bashkëpronarët |
| Hipotekë mbi gjithë pronën, riparime të mëdha, zgjerime, shtimi i një kati, adaptime | Të gjithë bashkëpronarët |
| Hipotekë vetëm mbi pjesën tuaj | Bashkëpronari vetëm |
Nëse nuk arrihet pëlqimi, çdo bashkëpronar mund t'i kërkojë gjykatës të vendosë. Bashkëpronarët i mbajnë shpenzimet e përdorimit, administrimit dhe mirëmbajtjes në përpjesëtim me pjesët e tyre, dhe i ndajnë të ardhurat, si qiraja, në të njëjtin përpjesëtim. Prandaj një bashkëpronar nuk mund ta japë vetëm me qira gjithë banesën; rregullat për dhënien me qira trajtohen në artikullin tonë për dhënien me qira të një banese.
Pjesëtimi: si dilet nga bashkëpronësia
Çdo bashkëpronar ka të drejtë të kërkojë pjesëtimin në çdo kohë, përveç një kohe kur pjesëtimi do t'u shkaktonte dëm bashkëpronarëve të tjerë. Kjo e drejtë nuk parashkruhet, dhe një kontratë me të cilën një bashkëpronar heq dorë përgjithmonë nga pjesëtimi është e pavlefshme. Bashkëpronarët mund të bien dakord njëzëri që të mos kërkojnë pjesëtim deri në pesë vjet.
- Pjesëtimi me marrëveshje. Bashkëpronarët bien dakord, dhe kontrata për pjesëtimin e pasurisë së paluajtshme bëhet me shkrim te noteri.
- Pjesëtimi nga gjykata. Pa marrëveshje, çdo bashkëpronar mund t'i kërkojë gjykatës pjesëtimin në procedurë jokontestimore.
- Pjesëtimi në natyrë, kur është i mundur: secili merr një pjesë që i përgjigjet pjesës së vet, dhe dallimet shlyhen me para.
- Dhënia një bashkëpronari. Nëse pjesëtimi në natyrë nuk është i mundur ose do ta ulte dukshëm vlerën, gjykata mund të vendosë që prona t'i kalojë një bashkëpronari, i cili u paguan të tjerëve vlerën e pjesëve të tyre; derisa të paguhen, ata kanë një të drejtë peng mbi pronën.
- Shitja publike. Nëse as kjo nuk është zgjidhje, gjykata urdhëron shitjen, dhe paratë ndahen në përpjesëtim me pjesët.
Bashkëpronarët i mbajnë shpenzimet e pjesëtimit në përpjesëtim me pjesët e tyre, përveç rastit kur bien dakord ndryshe. Kur bashkëpronarët janë trashëgimtarë, një marrëveshje për pjesëtimin mund të përfshihet që në vendimin për trashëgiminë; procedura trajtohet në artikullin tonë për trashëgiminë dhe procedurën trashëgimore.
Tatimi dhe tarifat noteriale
Tatimi i transferimit. Kur fitohet një pjesë në bashkëpronësi, çdo fitues detyrohet në përpjesëtim me pjesën e vet, dhe baza është vlera e tregut e pjesës së fituar. Normat janë 3% deri në 150.000 €, pastaj 4.500 € plus 5% mbi shumën që kalon 150.000 €. Në mbarimin e bashkëpronësisë ose në pjesëtim, personi që fiton një pjesë të veçantë nuk paguan tatim deri në vlerën e pjesës së tij të mëparshme; tatimi paguhet vetëm për atë që fiton mbi të. Nëse dy bashkëpronarë me nga 1/2 pjesëtojnë një banesë me vlerë 120.000 € dhe njëri e merr të gjithën, tatimi paguhet mbi 60.000 €, që bën 1.800 €. Deklarata paraqitet brenda 15 ditëve. Hollësitë janë në artikullin tonë për tatimin mbi transferimin e pronës.
Noteri. Sipas tarifës së 2026, tarifa për një akt noterial varet nga vlera e objektit: për shitjen e gjysmës së një banese, kur gjysma vlen 50.000 €, ajo është 350 €, plus TVSH. Për një pjesëtim, baza është vlera e gjithë pronës që pjesëtohet, ndaj për një banesë me vlerë 100.000 € tarifa është 480 €, plus TVSH. Noteri përdor vlerën e tregut nëse çmimi i deklaruar është më i ulët.
Një listë e shkurtër kontrolli sipas situatës
| Situata | Çfarë kërkon ligji |
| Po e shes pjesën time | Një ofertë me shkrim për bashkëpronarët e tjerë dhe pritje prej 10 ditësh |
| Po e shesim gjithë banesën | Nënshkrimet e të gjithë bashkëpronarëve ose të të autorizuarve të tyre |
| Dua ta jap me qira gjithë banesën | Pëlqimi i të gjithë bashkëpronarëve |
| Çatia pikon dhe kërkon riparim urgjent | Çdo bashkëpronar mund të veprojë vetëm |
| Dua një hipotekë mbi pjesën time | Mund ta bëj vetëm; për gjithë pronën duhet pëlqimi i të gjithëve |
| Dua të dal nga bashkëpronësia | Pjesëtim me marrëveshje te noteri ose nga gjykata |
Pasi të ketë marrëveshje dhe të shitet gjithë prona, procesi nga caktimi i çmimit deri te dorëzimi trajtohet në udhëzuesin tonë për shitjen e një banese, dhe mund të publikoni një shpallje në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
Po nëse e shes pjesën time pa ua ofruar bashkëpronarëve? Një bashkëpronar që nuk u njoftua me shkrim për shitjen dhe kushtet e saj mund të kërkojë anulimin e shitjes. Sipas rregullave që zbatohen në mënyrë përkatëse, afati është gjashtë muaj nga dita kur mësoi për transferimin, dhe më së voni pesë vjet nga transferimi.
A mund ta japë me qira banesën një bashkëpronar? Jo gjithë banesën. Dhënia me qira e gjithë pronës shkon përtej administrimit të zakonshëm dhe kërkon pëlqimin e të gjithë bashkëpronarëve; pa të, mund të kërkohet vendim gjykate.
Si pjesëtohet një shtëpi ose banesë në bashkëpronësi? Me marrëveshje, me një kontratë pjesëtimi te noteri, ose nga gjykata. Gjykata e pjesëton në natyrë kur është e mundur; përndryshe ia jep pronën një bashkëpronari që u paguan të tjerëve, ose urdhëron shitje publike.
A paguhet tatim kur një bashkëpronar merr pjesën e një tjetri? Po, për atë që fiton mbi pjesën e vet të mëparshme. Deri në vlerën e pjesës së vet, në pjesëtim ose në mbarimin e bashkëpronësisë, nuk paguhet tatim transferimi.
A mund të vendosë një bashkëpronar hipotekë mbi pjesën e vet? Një bashkëpronar mund ta vërë peng pjesën e vet pa pëlqimin e të tjerëve. Një hipotekë mbi gjithë pronën kërkon pëlqimin e të gjithë bashkëpronarëve.
Burimet
Bashkëpronësia, pronësia e përbashkët, e drejta e parablerjes e bashkëpronarëve dhe pjesëtimi rregullohen me Ligjin për marrëdhëniet pronësore (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 19/2009, nenet 131 deri në 160 dhe 313; ndryshimi në Fletoren Zyrtare të Malit të Zi 29/2025 nuk prek këto rregulla). Pasojat e mungesës së njoftimit vijnë nga Ligji për detyrimet (nenet 536, 541 dhe 542), regjistrimi në thyesa nga nenet 75 dhe 76 të Ligjit për matjen shtetërore dhe kadastrën e pasurive të paluajtshme, ndërsa kërkesa për akt noterial nga neni 52 i Ligjit për noterët. Tatimi rregullohet me Ligjin për tatimin mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme (nenet 7, 9, 11, 12 dhe 16), ndërsa tarifat noteriale me Tarifën për shpërblimet dhe shpenzimet e noterëve (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 49/2026, nenet 5 dhe 6 dhe numri i tarifës 1). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një pronë konkrete, konsultohuni me një noter ose me një avokat.