Posso vendere la mia quota dell'appartamento senza il consenso degli altri comproprietari? Sì, ma gli altri comproprietari hanno un diritto di prelazione. Mandate prima un'offerta scritta con prezzo e condizioni; se non la accettano entro 10 giorni dalla consegna, potete vendere a un terzo.
Molti appartamenti e case in Montenegro hanno più di un proprietario. Eredi, fratelli, ex coniugi o amici che hanno comprato insieme risultano comproprietari, ed è lì che nascono le domande. Le ricerche locali lo confermano: a "suvlasništvo" (comproprietà) seguono "kuće" (della casa), "stana" (dell'appartamento) e "suvlasništvo i zajedničko vlasništvo" (comproprietà e proprietà comune), a "prodaja suvlasničkog dijela" (vendita della quota) seguono "nekretnine" (dell'immobile), "stana", "kuće" e "zemljišta" (del terreno), e a "pravo preče kupovine" (diritto di prelazione) più spesso "zakon" (legge), "suvlasnika" (dei comproprietari), "kuće" e "stana".
Questo articolo spiega la differenza tra comproprietà per quote e proprietà comune, come vendere una quota in modo che la vendita non possa essere annullata, cosa può fare un comproprietario da solo e cosa richiede il consenso di tutti, come si esce dalla comproprietà e quanto costa.
Comproprietà e proprietà comune non sono la stessa cosa
La legge sui rapporti di proprietà distingue due forme di proprietà di più persone sullo stesso bene:
| Domanda | Comproprietà per quote (susvojina) | Proprietà comune (zajednička svojina) |
| Parte di ciascun proprietario | Determinata in proporzione all'intero, per esempio 1/2 o 1/3 | Determinabile, ma non determinata in anticipo |
| Iscrizione nel catasto | Per quote, espresse in frazioni | A nome di tutti, con l'indicazione di proprietà comune |
| Disporre della propria parte | Il comproprietario da solo, salva la prelazione degli altri | Serve il consenso di tutti i contitolari |
Se non è chiaro di quale forma si tratti, si presume la comproprietà per quote. Se le quote non sono determinate, si presumono uguali. I contitolari della proprietà comune possono stabilire di comune accordo le proprie quote in qualsiasi momento; se non si accordano, ciascuno può chiederlo al tribunale. Quale forma avete e quanto è grande la vostra quota si vede nella visura catastale; come leggerla lo spiega il nostro articolo sulla visura catastale.
Vendita della quota: prima l'offerta agli altri
Il comproprietario può disporre della propria quota senza il consenso degli altri comproprietari. In caso di vendita, però, gli altri comproprietari hanno un diritto di prelazione. La legge fissa anche il termine: se un comproprietario non accetta, entro 10 giorni dal giorno della consegna, l'offerta scritta di acquisto della quota, il venditore può vendere la quota a un terzo.
La legge sulle obbligazioni aggiunge la conseguenza: chi ha un diritto di prelazione legale deve essere informato per iscritto della vendita prevista e delle sue condizioni, altrimenti ha diritto di chiedere l'annullamento della vendita. La prelazione legale non ha limiti di durata e si applicano per analogia le regole sulla prelazione convenzionale: se la proprietà è stata trasferita senza comunicazione e l'acquirente sapeva o doveva sapere della prelazione, il comproprietario può chiedere, entro sei mesi da quando ha saputo del trasferimento, che il trasferimento sia annullato e che la quota sia ceduta a lui alle stesse condizioni; questo diritto si estingue in ogni caso cinque anni dopo il trasferimento.
| Passo | Cosa fare | Perché |
| 1 | Un'offerta scritta a ciascun comproprietario, con prezzo e condizioni di vendita | La legge richiede la comunicazione scritta della vendita e delle condizioni |
| 2 | Consegna in un modo che provi la data, per esempio raccomandata con ricevuta di ritorno | I 10 giorni decorrono dalla consegna |
| 3 | Attendere che passino i 10 giorni | Fino ad allora il comproprietario può accettare |
| 4 | Il contratto con l'acquirente dal notaio, come atto notarile | Gli atti di trasferimento della proprietà di immobili senza questa forma non producono effetti giuridici |
| 5 | La dichiarazione fiscale dell'acquirente entro 15 giorni | L'acquirente paga l'imposta di trasferimento sulla quota comprata |
La legge lega la prelazione alla vendita. Com'è fatto il contratto e quanto costa il notaio lo spiega il nostro articolo sul rogito dal notaio.
Cosa può fare un comproprietario da solo e cosa richiede tutti
Chi compra una quota diventa comproprietario con gli stessi diritti e obblighi del precedente. Ogni comproprietario può possedere e usare il bene insieme agli altri, in proporzione alla sua quota e senza ledere i loro diritti. Per le decisioni la legge richiede consensi diversi:
| Decisione | Consenso necessario |
| Amministrazione e manutenzione ordinaria | Comproprietari le cui quote insieme superano la metà del valore |
| Modo d'uso del bene, nomina e revoca di un amministratore | Più della metà del valore |
| Lavori urgenti e necessari per conservare il bene | Ciascun comproprietario da solo |
| Vendita dell'intero immobile, cambio di destinazione, locazione dell'intero immobile | Tutti i comproprietari |
| Ipoteca sull'intero immobile, riparazioni importanti, ampliamenti, sopraelevazioni, ristrutturazioni | Tutti i comproprietari |
| Ipoteca solo sulla propria quota | Il comproprietario da solo |
Se il consenso non si raggiunge, ciascun comproprietario può chiedere che decida il tribunale. Le spese di uso, amministrazione e manutenzione sono a carico dei comproprietari in proporzione alle quote, e nella stessa proporzione si dividono i redditi, come l'affitto. Per questo un comproprietario non può affittare da solo l'intero appartamento; le regole sull'affitto le spiega il nostro articolo su come affittare un appartamento.
Divisione: come si esce dalla comproprietà
Ogni comproprietario ha diritto di chiedere la divisione in qualsiasi momento, salvo quando la divisione danneggerebbe gli altri. Questo diritto non si prescrive, e il contratto con cui un comproprietario rinuncia per sempre alla divisione è nullo. I comproprietari possono decidere all'unanimità di non chiedere la divisione per non più di cinque anni.
- Divisione consensuale. I comproprietari si accordano, e il contratto di divisione di un immobile si stipula per iscritto dal notaio.
- Divisione giudiziale. Senza accordo, ciascun comproprietario può chiedere la divisione al tribunale in un procedimento non contenzioso.
- Divisione in natura, se possibile: ciascuno riceve una parte corrispondente alla sua quota, le differenze si compensano in denaro.
- Attribuzione a un comproprietario. Se la divisione in natura non è possibile o ridurrebbe sensibilmente il valore, il tribunale può attribuire il bene a un comproprietario, che paga agli altri il valore delle loro quote; fino al pagamento essi hanno un diritto di pegno sul bene.
- Vendita all'asta. Se nemmeno questa è una soluzione, il tribunale dispone la vendita e il ricavato si divide in proporzione alle quote.
Le spese di divisione sono a carico dei comproprietari in proporzione alle quote, salvo diverso accordo. Se i comproprietari sono eredi, l'accordo sulla divisione può essere inserito già nella decisione di successione; la procedura è descritta nel nostro articolo sulla successione.
Imposta e notaio
Imposta di trasferimento. Quando si acquista una quota di comproprietà, ogni acquirente è soggetto passivo in proporzione alla sua quota, e la base è il valore di mercato della quota acquistata. Le aliquote sono del 3% fino a 150.000 €, poi 4.500 € + 5% sulla parte oltre 150.000 €. Alla fine della comproprietà o alla divisione, chi acquista una parte separata non paga imposta fino al valore della sua quota precedente; si paga solo su ciò che acquista in più. Se due comproprietari con una quota di 1/2 ciascuno dividono un appartamento da 120.000 € e uno lo prende per intero, l'imposta si paga su 60.000 €, cioè 1.800 €. La dichiarazione va presentata entro 15 giorni. I dettagli sono nel nostro articolo sull'imposta di trasferimento.
Notaio. Secondo la tariffa 2026 il compenso per l'atto notarile dipende dal valore dell'oggetto: per la vendita di metà di un appartamento da 50.000 € sono 350 €, più IVA. Nella divisione la base è il valore di tutti i beni divisi, quindi per un appartamento da 100.000 € il compenso è di 480 €, più IVA. Se il prezzo indicato è più basso, il notaio usa il valore di mercato.
Breve lista per situazione
| Situazione | Cosa richiede la legge |
| Vendo la mia quota | Offerta scritta agli altri comproprietari e 10 giorni di attesa |
| Vendiamo l'intero appartamento | Firme di tutti i comproprietari o dei loro procuratori |
| Voglio affittare l'intero appartamento | Il consenso di tutti i comproprietari |
| Il tetto perde e serve una riparazione urgente | Ciascun comproprietario può agire da solo |
| Voglio un'ipoteca sulla mia quota | Posso da solo; per l'intero immobile serve il consenso di tutti |
| Voglio uscire dalla comproprietà | Divisione con accordo dal notaio o in tribunale |
Una volta raggiunto l'accordo e venduto l'intero immobile, il percorso dal prezzo alla consegna è descritto nella nostra guida alla vendita dell'appartamento, e potete pubblicare un annuncio nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
Cosa succede se vendo la quota senza offrirla ai comproprietari? Il comproprietario non informato per iscritto della vendita e delle condizioni può chiederne l'annullamento. Secondo le regole applicabili per analogia, il termine è di sei mesi da quando ha saputo del trasferimento, e al più tardi cinque anni dal trasferimento.
Un comproprietario può affittare l'appartamento? Non l'intero appartamento. La locazione dell'intero immobile va oltre l'amministrazione ordinaria e richiede il consenso di tutti i comproprietari; senza, si può chiedere una decisione del tribunale.
Come si divide una casa o un appartamento in comproprietà? Con un accordo, cioè un contratto di divisione dal notaio, oppure in tribunale. Il tribunale divide in natura se possibile; altrimenti attribuisce l'immobile a un comproprietario che paga gli altri, o dispone la vendita all'asta.
Si paga l'imposta quando un comproprietario rileva la quota di un altro? Sì, su ciò che acquista oltre la propria quota precedente. Fino al valore della propria quota, nella divisione o alla fine della comproprietà, l'imposta di trasferimento non si paga.
Un comproprietario può ipotecare la propria quota? Può dare in pegno da solo la propria quota ideale. Un'ipoteca sull'intero immobile richiede il consenso di tutti i comproprietari.
Fonti
Comproprietà, proprietà comune, prelazione dei comproprietari e divisione sono disciplinate dalla legge sui rapporti di proprietà (Gazzetta ufficiale del Montenegro 19/2009, articoli da 131 a 160 e 313; la modifica nella Gazzetta ufficiale del Montenegro 29/2025 non riguarda queste regole). Le conseguenze della mancata comunicazione vengono dalla legge sulle obbligazioni (articoli 536, 541 e 542), l'iscrizione per frazioni dagli articoli 75 e 76 della legge sul rilievo statale e sul catasto degli immobili, e la forma dell'atto notarile dall'articolo 52 della legge sul notariato. L'imposta è disciplinata dalla legge sull'imposta sul trasferimento degli immobili (articoli 7, 9, 11, 12 e 16), il compenso del notaio dalla tariffa dei compensi e delle spese dei notai (Gazzetta ufficiale del Montenegro 49/2026, articoli 5 e 6 e numero di tariffa 1). Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per un immobile concreto rivolgetevi a un notaio o a un avvocato.