Diğer paydaşların onayı olmadan dairedeki hissemi satabilir miyim? Evet, ama diğer paydaşların önalım hakkı var. Önce onlara fiyat ve şartları içeren yazılı bir teklif gönderin; tebliğden itibaren 10 gün içinde kabul etmezlerse hisseyi üçüncü kişiye satabilirsiniz.
Karadağ'daki pek çok daire ve evin tek bir sahibi yok. Mirasçılar, kardeşler, eski eşler ya da birlikte satın alan arkadaşlar paydaş olarak kayıtlı ve sorular da burada başlıyor. Yerel aramalar bunu doğruluyor: "suvlasništvo" (paylı mülkiyet) aramasına "kuće" (evin), "stana" (dairenin) ve "suvlasništvo i zajedničko vlasništvo" (paylı ve elbirliği mülkiyeti), "prodaja suvlasničkog dijela" (hisse satışı) aramasına "nekretnine" (taşınmazın), "stana", "kuće" ve "zemljišta" (arazinin), "pravo preče kupovine" (önalım hakkı) aramasına ise en sık "zakon" (kanun), "suvlasnika" (paydaşların), "kuće" ve "stana" ekleniyor.
Bu yazı paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki farkı, hissenin satışın iptal edilemeyeceği şekilde nasıl satılacağını, bir paydaşın tek başına neyi yapabileceğini ve neye herkesin onayı gerektiğini, ortaklıktan nasıl çıkılacağını ve bunun ne tuttuğunu anlatıyor.
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti aynı şey değil
Mülkiyet İlişkileri Kanunu, birden fazla kişinin aynı şey üzerindeki mülkiyetini iki biçimde ayırıyor:
| Soru | Paylı mülkiyet (susvojina) | Elbirliği mülkiyeti (zajednička svojina) |
| Her malikin payı | Bütüne oranla belirli, örneğin 1/2 ya da 1/3 | Belirlenebilir ama önceden belirlenmemiş |
| Kadastro kaydı | Kesirle gösterilen paylar hâlinde | Hepsinin adına, elbirliği mülkiyeti olduğu belirtilerek |
| Kendi payında tasarruf | Paydaş tek başına yapabilir, diğerlerinin önalım hakkı saklı | Tasarruf için tüm ortakların onayı gerekir |
Hangi biçimin söz konusu olduğu belli değilse paylı mülkiyet olduğu kabul edilir. Paylar belirlenmemişse eşit oldukları varsayılır. Elbirliği ortakları paylarını her zaman anlaşarak belirleyebilir; anlaşamazlarsa her biri bunu mahkemeden isteyebilir. Hangi biçime sahip olduğunuz ve payınızın ne kadar olduğu tapu kaydında görünür; nasıl okunacağını tapu kaydı yazımız anlatıyor.
Hisse satışı: önce diğer paydaşlara teklif
Paydaş, diğer paydaşların onayı olmadan kendi payında tasarruf edebilir. Ama satış hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Kanun süreyi de belirliyor: paydaş, hissenin satın alınması için yapılan yazılı teklifi tebliğ edildiği günden itibaren 10 gün içinde kabul etmezse, satıcı hissesini üçüncü kişiye satabilir.
Borçlar Kanunu sonucunu ekliyor: kanundan doğan önalım hakkı olan kişilere öngörülen satış ve şartları yazılı olarak bildirilmelidir; aksi hâlde satışın iptalini isteme hakları vardır. Kanuni önalım hakkı süreyle sınırlı değildir ve sözleşmeden doğan önalım hakkına ilişkin kurallar kıyasen uygulanır: mülkiyet bildirim yapılmadan devredilmişse ve alıcı önalım hakkını biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, paydaş devri öğrendiği günden itibaren altı ay içinde devrin iptalini ve hissenin aynı şartlarla kendisine devrini isteyebilir; bu hak her durumda devirden beş yıl sonra sona erer.
| Adım | Ne yapılır | Neden |
| 1 | Her paydaşa fiyat ve satış şartlarını içeren yazılı teklif | Kanun satışın ve şartlarının yazılı bildirilmesini istiyor |
| 2 | Tarihi kanıtlayan bir yolla tebliğ, örneğin iadeli taahhütlü posta | 10 günlük süre tebliğden itibaren işler |
| 3 | 10 günün geçmesini beklemek | O zamana kadar paydaş teklifi kabul edebilir |
| 4 | Alıcıyla noterde, noter senedi (notarski zapis) şeklinde sözleşme | Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin işlemler bu şekil olmadan hukuki sonuç doğurmaz |
| 5 | Alıcının 15 gün içinde vergi beyanı | Alıcı satın aldığı hisse için devir vergisi öder |
Kanun önalım hakkını satışa bağlıyor. Sözleşmenin kendisinin nasıl göründüğünü ve noterin ne aldığını noterde satış sözleşmesi yazımız anlatıyor.
Bir paydaş neyi yapabilir, neye herkes gerekir
Hisseyi satın alan, öncekiyle aynı hak ve yükümlülüklere sahip bir paydaş olur. Her paydaş, payı oranında ve diğerlerinin haklarını ihlal etmeden şeyi diğerleriyle birlikte zilyetliğinde bulundurabilir ve kullanabilir. Kararlar için kanun farklı onay oranları istiyor:
| Karar | Gereken onay |
| Olağan yönetim ve bakım işleri | Payları toplamı değerin yarısından fazlasını oluşturan paydaşlar |
| Şeyin kullanım biçimi, yöneticinin atanması ve azli | Değerin yarısından fazlası |
| Şeyin korunması için acil ve zorunlu işler | Her paydaş tek başına |
| Taşınmazın tamamının satışı, kullanım amacının değiştirilmesi, tamamının kiraya verilmesi | Tüm paydaşlar |
| Taşınmazın tamamına ipotek, büyük onarımlar, ek bina, kat ilavesi, tadilat | Tüm paydaşlar |
| Yalnız kendi payına ipotek | Paydaş tek başına |
Onay sağlanamazsa her paydaş işe mahkemenin karar vermesini isteyebilir. Kullanım, yönetim ve bakım masraflarını paydaşlar payları oranında öder, kira gibi gelirleri de aynı oranda paylaşır. Bu yüzden bir paydaş dairenin tamamını tek başına kiraya veremez; kiraya vermenin kurallarını ev kiraya vermek yazımız anlatıyor.
Ortaklığın giderilmesi: paylı mülkiyetten nasıl çıkılır
Her paydaş, taksimin diğer paydaşların zararına olacağı bir zaman dışında, her zaman taksim isteyebilir. Bu hak zamanaşımına uğramaz ve paydaşın taksimden sürekli olarak vazgeçtiği sözleşme batıldır. Paydaşlar oybirliğiyle en fazla beş yıl taksim istenmemesini kararlaştırabilir.
- Anlaşmayla taksim. Paydaşlar anlaşır; taşınmaz taksim sözleşmesi yazılı olarak noterde yapılır.
- Mahkeme yoluyla taksim. Anlaşma yoksa her paydaş çekişmesiz yargı usulünde mahkemeden taksim isteyebilir.
- Aynen taksim, mümkünse: herkes payına karşılık gelen bir kısım alır, farklar parayla denkleştirilir.
- Bir paydaşa verilmesi. Aynen taksim mümkün değilse ya da değeri belirgin biçimde düşürecekse, mahkeme şeyin bir paydaşa verilmesine karar verebilir; bu paydaş diğerlerine paylarının değerini öder, ödemeye kadar onların şey üzerinde rehin hakkı olur.
- Açık artırmayla satış. Bu da çözüm değilse mahkeme satışa karar verir, para paylar oranında bölünür.
Aksi kararlaştırılmadıkça taksim masraflarını paydaşlar payları oranında öder. Paydaşlar mirasçıysa taksim anlaşması miras kararına baştan konabilir; usulü miras yazımız anlatıyor.
Vergi ve noter
Devir vergisi. Bir hisse edinildiğinde her edinen kendi payı oranında vergi mükellefidir, matrah da edinilen payın piyasa değeridir. Oranlar 150.000 €'ya kadar %3, bunun üstünde 4.500 € + 150.000 €'yu aşan kısmın %5'i. Paylı mülkiyetin sona ermesinde ya da taksimde, ayrı bir bölüm edinen kişi önceki payının değerine kadar vergi ödemez; yalnız bunu aşan kısım için ödenir. Payları yarı yarıya olan iki paydaş 120.000 € değerindeki bir daireyi bölüşür ve biri tamamını alırsa, vergi 60.000 € üzerinden ödenir, yani 1.800 €. Beyan 15 gün içinde verilir. Ayrıntıları tapu devir vergisi yazımız açıklıyor.
Noter. 2026 tarifesine göre noter senedinin ücreti işlemin konusunun değerine bağlı: 50.000 € değerindeki bir dairenin yarısının satışı için 350 €, artı KDV. Taksimde matrah bölünen malın tamamının değeridir; 100.000 € değerindeki bir daire için ücret 480 €, artı KDV. Beyan edilen fiyat düşükse noter piyasa değerini esas alır.
Duruma göre kısa liste
| Durum | Kanun ne istiyor |
| Hissemi satıyorum | Diğer paydaşlara yazılı teklif ve 10 gün bekleme |
| Dairenin tamamını satıyoruz | Tüm paydaşların ya da vekillerinin imzası |
| Dairenin tamamını kiraya vermek istiyorum | Tüm paydaşların onayı |
| Çatı akıtıyor, acil onarım lazım | Her paydaş tek başına yapabilir |
| Kendi payıma ipotek istiyorum | Tek başıma yapabilirim; taşınmazın tamamı için herkesin onayı gerekir |
| Paylı mülkiyetten çıkmak istiyorum | Noterde anlaşmayla ya da mahkemede taksim |
Anlaşma sağlanıp taşınmazın tamamı satılacaksa, fiyattan teslime kadar süreci daire satış rehberimiz anlatıyor; ilanınızı emlak kategorimizde verebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Hissemi paydaşlara teklif etmeden satarsam ne olur? Satıştan ve şartlarından yazılı olarak haberdar edilmeyen paydaş satışın iptalini isteyebilir. Kıyasen uygulanan kurallara göre süre, devri öğrenmeden itibaren altı ay, en geç devirden itibaren beş yıldır.
Bir paydaş daireyi kiraya verebilir mi? Tamamını veremez. Taşınmazın tamamının kiraya verilmesi olağan yönetimi aşar ve tüm paydaşların onayını gerektirir; onay yoksa mahkeme kararı istenebilir.
Hisseli bir ev ya da daire nasıl bölünür? Anlaşmayla, noterde taksim sözleşmesiyle, ya da mahkemede. Mahkeme mümkünse aynen böler; mümkün değilse taşınmazı diğerlerine ödeme yapacak bir paydaşa verir ya da açık artırmayla satışa karar verir.
Bir paydaş diğerinin hissesini devraldığında vergi ödenir mi? Evet, önceki payını aşan kısım için. Taksimde ya da paylı mülkiyetin sona ermesinde kendi payının değerine kadar devir vergisi ödenmez.
Paydaş kendi payına ipotek koydurabilir mi? Kendi payını tek başına rehin verebilir. Taşınmazın tamamına ipotek için tüm paydaşların onayı gerekir.
Kaynaklar
Paylı mülkiyeti, elbirliği mülkiyetini, paydaşların önalım hakkını ve taksimi Mülkiyet İlişkileri Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2009, madde 131 ila 160 ve 313; Karadağ Resmî Gazetesi 29/2025'teki değişiklik bu kurallara ilişkin değil) düzenliyor. Bildirimin yapılmamasının sonuçları Borçlar Kanunu madde 536, 541 ve 542'de, kesirlerle tescil Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu'nun 75 ve 76. maddelerinden, noter senedi şartı ise Noterlik Kanunu'nun 52. maddesinden. Vergiyi Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu (madde 7, 9, 11, 12 ve 16), noter ücretini Noter Ücret ve Masraf Tarifesi (Karadağ Resmî Gazetesi 49/2026, madde 5 ve 6 ile tarife numarası 1) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; somut bir taşınmaz için bir noter ya da avukata danışın.