Mogu li prodati svoj deo stana bez saglasnosti ostalih suvlasnika? Možete, ali ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine. Prvo im pošaljite pisanu ponudu sa cenom i uslovima; ako je ne prihvate u roku od 10 dana od dostavljanja, deo možete prodati trećem licu.
Mnogo stanova i kuća u Crnoj Gori nema jednog vlasnika. Naslednici, braća i sestre, bivši supružnici ili prijatelji koji su kupili zajedno upisani su kao suvlasnici, i tu počinju pitanja. Pretraga u Crnoj Gori to potvrđuje: uz "suvlasništvo" idu "kuće", "stana" i "suvlasništvo i zajedničko vlasništvo", uz "prodaja suvlasničkog dijela" idu "nekretnine", "stana", "kuće" i "zemljišta", a uz "pravo preče kupovine" najčešće "zakon", "suvlasnika", "kuće" i "stana".
Ovaj tekst objašnjava razliku između suvlasništva i zajedničke svojine, kako se prodaje suvlasnički deo da prodaja ne bi mogla biti poništena, šta jedan suvlasnik može sam, a šta samo uz saglasnost svih, kako se izlazi iz suvlasništva i šta se pritom plaća.
Suvlasništvo i zajednička svojina nisu isto
Crnogorski Zakon o svojinsko-pravnim odnosima razlikuje dva oblika svojine više lica na istoj stvari:
| Pitanje | Suvlasništvo (susvojina) | Zajednička svojina |
| Deo svakog vlasnika | Određen srazmerno celini, na primer 1/2 ili 1/3 | Odrediv, ali nije unapred određen |
| Upis u katastar | Po delovima, izraženim razlomkom | Na ime svih, uz oznaku da je zajednička svojina |
| Raspolaganje svojim delom | Suvlasnik može sam, uz pravo preče kupovine ostalih | Za raspolaganje je potrebna saglasnost svih zajedničara |
Ako nije jasno koji je oblik u pitanju, smatra se da postoji suvlasništvo. Ako suvlasnički delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki. Zajedničari mogu u svako doba sporazumno utvrditi svoje udele, a ako se ne dogovore, svaki može tražiti da to utvrdi sud. Koji oblik svojine imate i koliki je vaš deo vidi se u listu nepokretnosti; kako se on čita, objašnjava tekst o listu nepokretnosti.
Prodaja suvlasničkog dela: prvo ponuda ostalima
Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Ali u slučaju prodaje ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine. Zakon propisuje i rok: ako suvlasnik u roku od 10 dana od dana kada mu je dostavljena pisana ponuda za kupovinu suvlasničkog dela ne prihvati ponudu, ponudilac može svoj deo prodati trećem licu.
Crnogorski Zakon o obligacionim odnosima dodaje posledicu: lica koja po zakonu imaju pravo preče kupovine moraju biti pismeno obaveštena o nameravanoj prodaji i njenim uslovima, inače imaju pravo da zahtevaju poništenje prodaje. Trajanje zakonskog prava preče kupovine nije ograničeno, a shodno se primenjuju pravila o ugovornom pravu preče kupovine: ako je svojina prenesena bez obaveštenja, a kupac je znao ili morao znati za pravo preče kupovine, suvlasnik može u roku od šest meseci od saznanja za prenos tražiti da se prenos poništi i da mu se deo ustupi pod istim uslovima, a to pravo u svakom slučaju prestaje pet godina od prenosa.
| Korak | Šta uraditi | Zašto |
| 1 | Pisana ponuda svakom suvlasniku, sa cenom i uslovima prodaje | Zakon traži pismeno obaveštenje o prodaji i uslovima |
| 2 | Dostava na način kojim dokazujete datum, na primer preporučenom poštom sa povratnicom | Rok od 10 dana teče od dostavljanja |
| 3 | Čekanje da prođe 10 dana | Do tada suvlasnik može prihvatiti ponudu |
| 4 | Ugovor sa kupcem kod notara, u formi notarskog zapisa | Pravni poslovi o prenosu svojine na nepokretnosti bez te forme ne proizvode pravno dejstvo |
| 5 | Poreska prijava kupca u roku od 15 dana | Kupac plaća porez na promet na kupljeni deo |
Pravo preče kupovine zakon vezuje za prodaju. Kako izgleda sam ugovor i koliko košta kod notara, opisuje tekst o kupoprodajnom ugovoru kod notara.
Šta može jedan suvlasnik, a šta samo svi
Kupac suvlasničkog dela postaje suvlasnik sa istim pravima i obavezama kao prethodni. Svaki suvlasnik može stvar držati i koristiti zajedno sa ostalima, srazmerno svom delu i ne povređujući njihova prava. Za odluke zakon traži različitu saglasnost:
| Odluka | Potrebna saglasnost |
| Poslovi redovnog upravljanja i održavanja | Suvlasnici čiji delovi zajedno čine više od polovine vrednosti |
| Način korišćenja stvari, postavljanje i opoziv upravnika | Više od polovine vrednosti |
| Hitni i neophodni poslovi za očuvanje stvari | Svaki suvlasnik sam |
| Prodaja cele nekretnine, promena namene, izdavanje cele nekretnine u zakup | Svi suvlasnici |
| Hipoteka na celoj nekretnini, veće popravke, dogradnja, nadogradnja, preuređenje | Svi suvlasnici |
| Hipoteka samo na svom delu | Suvlasnik sam |
Ako se saglasnost ne postigne, svaki suvlasnik može tražiti da o poslu odluči sud. Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja suvlasnici snose srazmerno svojim delovima, a u istoj srazmeri dele i prihode, na primer kiriju. Zato jedan suvlasnik ne može sam izdati ceo stan; pravila izdavanja opisuje tekst o izdavanju stana.
Deoba: kako se izlazi iz suvlasništva
Svaki suvlasnik ima pravo da u svako vreme zahteva deobu, osim u vreme kad bi deoba bila na štetu ostalih. To pravo ne zastareva, a ugovor kojim se suvlasnik trajno odriče deobe je ništav. Suvlasnici mogu jednoglasno odlučiti da se deobe ne traže najduže pet godina.
- Ugovorna deoba. Suvlasnici se dogovore, a ugovor o deobi nepokretnosti sačinjava se u pisanoj formi kod notara.
- Sudska deoba. Ako dogovora nema, svaki suvlasnik može tražiti deobu od suda u vanparničnom postupku.
- Fizička deoba, ako je moguća: svaki dobija deo koji odgovara njegovom suvlasničkom delu, a razlike se izravnavaju novcem.
- Dodela jednom suvlasniku. Ako fizička deoba nije moguća ili bi osetno smanjila vrednost, sud može odlučiti da stvar pripadne jednom suvlasniku, koji ostalima isplaćuje vrednost njihovih delova; do isplate oni imaju založno pravo na stvari.
- Javna prodaja. Ako ni to nije rešenje, sud određuje prodaju, a novac se deli srazmerno delovima.
Troškove deobe suvlasnici snose srazmerno svojim delovima, ako se drugačije ne dogovore. Kad su suvlasnici naslednici, dogovor o deobi može se uneti već u rešenje o nasleđivanju; postupak opisuje tekst o ostavinskom postupku.
Porez i notar
Porez na promet. Kad se stiče suvlasnički deo, obveznik je svaki sticalac srazmerno svom delu, a osnovica je tržišna vrednost dela koji se stiče. Stope su 3% do 150.000 €, pa 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 €. Kod prestanka suvlasništva ili deobe porez ne plaća onaj ko stiče poseban deo do vrednosti svog dotadašnjeg suvlasničkog dela; plaća se samo na ono što stiče preko toga. Ako dvoje suvlasnika po 1/2 deli stan vredan 120.000 €, pa ga jedan preuzme celog, porez se plaća na 60.000 €, odnosno 1.800 €. Prijava se podnosi u roku od 15 dana. Detalje objašnjava tekst o porezu na promet nepokretnosti.
Notar. Po tarifi iz 2026. naknada za notarski zapis računa se prema vrednosti predmeta: za prodaju polovine stana vredne 50.000 € to je 350 €, uz PDV. Kod deobe osnov je vrednost ukupne imovine koja se deli, pa je za stan od 100.000 € naknada 480 €, uz PDV. Kao vrednost notar uzima tržišnu vrednost ako je navedena cena niža.
Kratka lista po situaciji
| Situacija | Šta zakon traži |
| Prodajem svoj deo | Pisana ponuda ostalim suvlasnicima i 10 dana čekanja |
| Prodajemo ceo stan | Potpis svih suvlasnika ili njihovih punomoćnika |
| Želim izdati ceo stan | Saglasnost svih suvlasnika |
| Curi krov i treba hitna popravka | Svaki suvlasnik može sam |
| Želim hipoteku na svom delu | Mogu sam; za celu nekretninu treba saglasnost svih |
| Želim izaći iz suvlasništva | Deoba ugovorom kod notara ili kod suda |
Kad je dogovor postignut i prodaje se cela nekretnina, postupak od cene do primopredaje opisuje vodič za prodaju stana, a oglas možete objaviti u kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Šta ako prodam deo, a suvlasnicima ga nisam ponudio? Suvlasnik koji nije pismeno obavešten o prodaji i njenim uslovima može tražiti poništenje prodaje. Po pravilima koja se shodno primenjuju, rok je šest meseci od saznanja za prenos, a najkasnije pet godina od prenosa.
Može li jedan suvlasnik izdati stan? Ne ceo. Izdavanje cele nekretnine u zakup prelazi okvire redovnog upravljanja i traži saglasnost svih suvlasnika; ako je nema, može se tražiti odluka suda.
Kako se deli kuća ili stan u suvlasništvu? Dogovorom, ugovorom o deobi kod notara, ili kod suda. Sud deli fizički ako je moguće, a ako nije, dodeljuje nekretninu jednom suvlasniku uz isplatu ostalima ili određuje javnu prodaju.
Da li se plaća porez kad jedan suvlasnik preuzme deo drugog? Da, na ono što stiče preko svog dotadašnjeg dela. Do vrednosti svog suvlasničkog dela, pri deobi ili prestanku suvlasništva, porez na promet se ne plaća.
Može li suvlasnik staviti hipoteku na svoj deo? Može sam založiti svoj idealni deo. Za hipoteku na celoj nekretnini potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
Izvori
Suvlasništvo, zajedničku svojinu, pravo preče kupovine suvlasnika i deobu uređuje crnogorski Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009, članovi 131 do 160 i 313; izmena iz Službenog lista CG 29/2025 ne odnosi se na ova pravila). Posledice propuštenog obaveštenja su iz Zakona o obligacionim odnosima (članovi 536, 541 i 542), upis po razlomcima iz članova 75 i 76 Zakona o državnom premeru i katastru nepokretnosti, a forma notarskog zapisa iz člana 52 Zakona o notarima. Porez uređuje crnogorski Zakon o porezu na promet nepokretnosti (članovi 7, 9, 11, 12 i 16), a naknadu notara Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Službeni list CG 49/2026, članovi 5 i 6 i tarifni broj 1). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretnu nekretninu konsultujte notara ili advokata.